Ortaklığın Giderilmesinde Satış Paydaşlar Arasında Yapılabilir mi?

Ortaklığın Giderilmesinde Satış Paydaşlar Arasında Yapılabilir mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Ortaklığın giderilmesi, önalım ve tapu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yalnızca bütün paydaşlar kabul ederse. 4721 sayılı Kanun m. 699 uyarınca satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir paydaş karşı çıkarsa veya davaya katılmayıp sessiz kalırsa, satış umuma açık artırmayla yapılır ve üçüncü kişiler de teklif verebilir.

---

Kural: Umuma Açık Artırma

Aynen taksimi mümkün olmayan taşınmazda ortaklık, açık artırmayla satış suretiyle giderilir. Kanunun kurduğu denge açıktır: Umuma açık satış kural, paydaşlar arası satış istisnadır. İstisna için bütün paydaşların rızası aranır; rıza, duruşmada beyanla veya dilekçeyle açıklanır ve tutanağa geçirilir. Davaya hiç katılmayan paydaşın rızasından söz edilemeyeceği için, bir paydaşın dahi sessiz kalması umuma açık satışı zorunlu kılar.

Hükümde Gösterilme Zorunluluğu

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 06.05.2026 tarihli ve 2025/4932 E., 2026/2525 K. sayılı kararında, satışın umum arasında yapılması gerektiğinin hükümde gösterilmemesini bozma nedeni saydı ve hükmü düzelterek onadı. Kararda ayrıca karar ve ilam harcının satış bedeli üzerinden nispi hesaplanıp paydaşlardan payları oranında alınacağı belirlendi. Kararın incelemesi için ortaklığın giderilmesinde satışın umuma açık artırmayla yapılması analizine bakılabilir.

Önemli: Umuma açık artırmada paydaşlar da teklif verebilir. Taşınmazı elinde tutmak isteyen paydaş için pratik yol, satışın iptalini beklemek değil artırmaya katılıp taşınmazı almaktır; payına düşen bedel, ödeyeceği ihale bedelinden mahsup edilir.

Strateji

Paydaşlar arası satış, taşınmazın aile içinde kalmasını sağlar ve genellikle daha düşük bedelle sonuçlanır; bu nedenle küçük pay sahipleri çoğu zaman umuma açık satıştan daha yüksek pay bedeli elde eder. Rıza pazarlığı arabuluculuk aşamasında da yapılabilir; anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhiyle tapuda tescile elverişlidir. Davanın bütünü için ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası rehberi ölçütleri gösterir.