Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Ortaklığın giderilmesi, önalım ve tapu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet. 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kural 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girdi. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

---

Sürecin İşleyişi

Başvuru, taşınmazın bulunduğu yer veya karşı tarafın yerleşim yerindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu tarafları toplantıya davet eder; taraflar anlaşamazsa son tutanak düzenlenir ve dava bu tutanakla açılır. Son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi, mahkemece verilecek kesin süreye rağmen tamamlanmazsa usulden ret sonucu doğurur.

Anlaşma Hâlinde Tapuda Tescil

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa süreç dava açılmadan biter. Anlaşma belgesi, taşınmaza ilişkin kanuni sınırlamalar gözetilerek düzenlenir; icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. 2024 değişikliğiyle eklenen hüküm uyarınca, taşınmazın devrini içeren anlaşma belgesinin tarafı, şerhten sonra doğrudan tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir; ayrıca resmi senet düzenlenmez. Böylece paydaşlar, pay devri veya bedel karşılığı çıkışı dava yoluna hiç girmeden tamamlayabilir.

Önemli: Arabuluculuk aşaması yalnızca bir formalite değildir. Paylaşma biçimi üzerinde anlaşma, umuma açık artırmada oluşacak belirsiz bedel riskini ortadan kaldırır; taşınmazı elinde tutmak isteyen paydaş için en elverişli pazarlık zemini bu aşamadır.

Davaya Etkisi

Anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır; 6100 sayılı Kanun m. 4 görevi dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine verir. Arabuluculukta geçen süre, hak kayıplarını önlemek için zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Davanın koşulları, paylaşma biçimleri ve satış aşaması için ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası rehberi ile ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabilir içerikleri bütünü tamamlar.