Ortaklığın Giderilmesi Davası Kentsel Dönüşümü Durdurur mu?
Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak bu dava salt çoğunlukla karar alınmasına engel olmaz.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kentsel Dönüşümü Durdurur mu?
İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşüm, paylı mülkiyet ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Durdurmaz. 6306 sayılı Kanun md. 6 hükmüne 7471 sayılı Kanunla eklenen fıkra, bu Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açılabileceğini, ancak dava açılmış olmasının hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmeyeceğini açıkça öngörür. Dava açmak, arsa payının satışa çıkarılmasını da tek başına önlemez.
Kuralın Kanuni Dayanağı ve Geçmişi
Bu kural önce yalnızca Uygulama Yönetmeliğinde yer alıyordu. Danıştay 6. Dairesi, düzenlemenin kanunda karşılığı bulunmadığı gerekçesiyle ilgili cümleleri iptal etmiş, bu karar Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunca onanarak kesinleşmişti.
2023 yılında 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklik, aynı kuralı doğrudan kanun metnine taşıdı. Böylece normlar hiyerarşisinden kaynaklanan sakatlık giderildi. Bugün kural, yönetmelik hükmü olarak değil kanun hükmü olarak uygulanmaktadır.
Önemli: Ortaklığın giderilmesi davasını dönüşümü durdurmak amacıyla açmak, sonuç vermeyen ve süre kaybettiren bir yoldur. Dava sürerken salt çoğunluk kararı alınabilir, karara katılmayana bildirim yapılabilir ve on beş günlük süre işletilerek arsa payı satışa çıkarılabilir. Bu süre içinde asıl korunması gereken haklar bedel ve usul denetimi üzerinden savunulur.
Davanın Yine de Anlamlı Olduğu Haller
Salt çoğunluk oluşmayan parsellerde ortaklığın giderilmesi davası, tıkanmayı çözen gerçek yoldur. 4721 sayılı Kanun md. 698 uyarınca paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paylaşmayı isteyebilir.
Dava, aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesiyle sonuçlanır. Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda ortaklığın giderilmesi istenemez; ancak yapı yıkılıp taşınmaz arsa haline geldiğinde paylı mülkiyet hükümleri yeniden işlerlik kazanır.
İki Sürecin Birlikte İşlemesi
Uygulamada iki süreç paralel yürüyebilir. Adli yargıda ortaklığın giderilmesi davası görülürken, idari süreçte salt çoğunluk kararına dayalı işlemler ilerler. Arsa payının 6306 sayılı Kanun kapsamında satılması halinde, ortaklığın giderilmesi davasında taraf sıfatı da el değiştirir.
Danıştay'ın yerleşik uygulamasında, dönüşüm kapsamındaki satış işlemleri idari işlem sayıldığından denetim idari yargıda yapılır; ortaklığın giderilmesi davasının varlığı bu denetimi askıya almaz. Danıştay 6. Dairesi'nin 25.04.2023 tarihli, E. 2021/504 K. 2023/4004 sayılı kararında, satış öncesi usul işlemleri tamamlanmış olduğundan satış işleminde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Karara katılmayan malikin elindeki gerçek imkânlar nisap denetimi, bildirim usulünün denetimi ve bedel denetimidir. Bu üç başlık kentsel dönüşümde arsa payı satışı ve bedel tespiti rehberinde; nisabın hesabı ise kentsel dönüşümde salt çoğunluk nisabı nasıl hesaplanır sorusunda ele alınır.1
İlgili içerikler için bkz. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti, Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Nisabı Nasıl Hesaplanır, Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir.
Dipnotlar
-
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, md. 6; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, RG 15.12.2012/28498, md. 15; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, md. 698 ve md. 699. ↩
Sonraki dosya · Soru
Salt Çoğunlukla Alınan Karar Katılmayan Malike Nasıl Bildirilir?
Dosyayı aç →