Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşüm, arsa payı satışı ve bedel tespiti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kentsel dönüşümün en sert hükmü, anlaşmaya katılmayan malikin payının rızası dışında satılabilmesidir. Bu sonuç kendiliğinden doğmaz; nisap, bildirim, değerleme ve açık artırma basamaklarından oluşan bir zincirin sonunda ortaya çıkar. Zincirin herhangi bir halkasındaki eksiklik, satış işlemini idari yargı önünde savunulamaz hale getirir.

Karar Nisabı: Hisseleri Oranında Salt Çoğunluk

Dönüşüm kararının nisabı 2023 yılında değişti. 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önce aranan üçte iki çoğunluk, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna indirildi. Bugün 6306 sayılı Kanun md. 6 uyarınca; parsellerin tevhidine, ifraz ve terk işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Nisap kişi sayısı üzerinden değil, arsa payı üzerinden hesaplanır. On paydaşın altısının aynı yönde oy kullanması tek başına yeterli değildir; bu altı paydaşın toplam arsa payının yarıdan fazlasını temsil etmesi gerekir. Tersi de doğrudur: paydaş sayısı bakımından azınlıkta kalan ancak arsa payı bakımından yarıdan fazlasını elinde tutan grup, geçerli bir karar alabilir.

Önemli: Nisap tartışmasında ilk bakılacak belge tapu kaydıdır. Kat mülkiyetli yapılarda bağımsız bölümlere özgülenmiş arsa payları eşit olmayabilir; bu durumda daire sayısıyla yapılan hesap yanıltır. Karar tutanağı düzenlenirken her paydaşın arsa payı oranı ayrı ayrı yazılmalı ve toplam oran rakamla gösterilmelidir.

7471 sayılı Kanunla eklenen hükümler, yeni uygulamanın gerektirdiği tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil işlemleri ile yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemlerinin de aynı salt çoğunluk kararına dayanılarak yapılabileceğini öngörür. Böylece maliklerin tamamının muvafakati aranan işlemler, çoğunluk kararının kapsamına alınmıştır.

Karara Katılmayan Malike Bildirim ve On Beş Günlük Süre

Salt çoğunlukla karar alındığında süreç doğrudan satışa geçmez. 6306 sayılı Kanun md. 6 uyarınca alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir. Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde, ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.

Bildirimde iki unsurun birlikte bulunması gerekir. Birincisi, teklifin incelenebileceği yerin gösterilmesidir. İkincisi, bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı uyarısıdır. Bu uyarıyı içermeyen bildirim, satış aşamasının hukuki dayanağını zayıflatır.

Uygulama Yönetmeliği, satış başvurusunda sunulacak belgeleri sayar: anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya vekâletname ve sözleşme örnekleri, bildirimin yapıldığına ve on beş gün süre verildiğine ilişkin belgeler, karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler. Satışın yapılabilmesi için yapının yıktırılmış olması aranmaz.

Değerleme ve Bedel Tespiti Komisyonu

Bedel iki katmanda oluşur. Birinci katmanda malikler, Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşuna değer tespiti yaptırır. İkinci katmanda müdürlük veya idare bünyesinde biri başkan ikisi üye olmak üzere en az üç kişiden oluşan bedel tespiti komisyonu kurulur ve rayiç değer, özel değerleme raporu da gözetilerek bu komisyonca belirlenir.

İki katman arasındaki ilişkiyi Danıştay 6. Dairesi'nin 25.04.2023 tarihli, E. 2021/504 K. 2023/4004 sayılı kararı açıkça kurar. Karara göre lisanslı değerleme kuruluşunca tespit ettirilen değere ilişkin belgeler bağlayıcı değil, yol gösterici niteliktedir. Satışa esas bedeli belirleyen irade komisyondur; dava da bu iradenin ürünü olan işleme yöneltilir.

Rayiç değerin denetimi bakımından ölçütler Danıştay 6. Dairesi'nin 23.05.2023 tarihli, E. 2022/5013 K. 2023/4965 sayılı kararında somutlaşır. Karar, bilirkişi raporunun satış tarihine yakın tarihli ve birden çok emsal satışa dayanması gerektiğini, tek ve eski bir emsale dayanan raporun eksik inceleme sayılacağını ortaya koyar. Değer, 2942 sayılı Kanun md. 11 esaslarına göre taşınmazın cins ve niteliği, yüzölçümü, imar verileri, konumu ve net geliri birlikte gözetilerek belirlenir.

Satış Süreci: Açık Artırma ve Katılımcılar

Satış başvurusu üzerine, satışa konu payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine bu Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve devri gerektiren bir işleme konu edilemeyeceği yönünde belirtme yapılması istenir. Bu belirtme, sürecin ortasında payın üçüncü kişiye devredilmesini önler.

Satışın yeri ve zamanı, anlaşan maliklere ve payı satılacak maliklere tebliğ edilir. Payı satılacak malike yapılan tebligat, satışa izleyici olarak katılması amacını taşır; bu kişiye tebligat yapılamamış olması ya da satışa katılmaması satışın geçerliliğini etkilemez.

İlk satışa yalnızca hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilir. İlk satışta pay anlaşan paydaşlarca alınmak istenmezse, sonraki satışlara üçüncü kişiler de katılabilir. Üçüncü kişilerin katılabilmesi için çoğunluk kararını ve bu karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi imzalayacaklarını yazılı olarak beyan etmeleri ve rayiç değerin yüzde onu oranında nakit teminat vermeleri gerekir.

Komisyon, rayiç bedelin altında olmamak üzere en yüksek teklifi veren katılımcıya satışı karara bağlar. Alıcı, yedi gün içinde satış bedelini bankada açılacak vadeli hesaba yatırmak ve aynı süre içinde sözleşmeyi şartsız ve şerhsiz imzalamak zorundadır. Bu yükümlülük yerine getirilmezse pey süren diğer katılımcılara sırasıyla bildirimde bulunulur.

Payın Üzerindeki Haklar ve Satışın Sonuçları

Satışa konu payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz veya intifa hakkı bulunması satışa engel değildir. Bu haklar satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam eder. Satış bedelinin yatırıldığı hesaba bloke konulur ve durum alacaklıya, ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler ise idarenin talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.

Satış işleminin yargı kararıyla iptali halinde sonuç ikiye ayrılır. Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesi dışındaki iptallerde, pay üçüncü kişiye devredilmemiş ve eski malik adına tescili imkânsız kılan bir uygulamaya tabi tutulmamışsa resen eski malik adına tescil edilir; satış bedeli iade edilinceye kadar alıcı lehine kanuni ipotek tesis edilir. Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptalde ise tescil geri alınmaz; yargı kararında belirtilen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark, payı satın alan malik tarafından eski malike ödenir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Etkisi

Uygulamada sıkça başvurulan savunma, arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açmaktır. Bu davanın açılmış olması dönüşüm kararını durdurmaz. 6306 sayılı Kanun md. 6 hükmüne 7471 sayılı Kanunla eklenen fıkra, yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açılabileceğini, ancak bu davanın salt çoğunlukla karar alınmasına ve karara göre işlem yapılmasına engel olmayacağını açıkça öngörür.

Bu hükmün geçmişi tartışmayı açıklar. Aynı kural önce yalnızca Uygulama Yönetmeliğinde yer alıyordu ve Danıştay 6. Dairesi, kanunda karşılığı bulunmadığı gerekçesiyle bu düzenlemeyi iptal etmişti. 2023 yılındaki kanun değişikliği kurala yasal dayanak kazandırdı. Bugün itibarıyla dava açmanın süreci durdurmadığı, doğrudan kanun hükmünden anlaşılmaktadır.

Uygulamada

En sık yapılan hata, katılmamayı pazarlık aracı saymaktır. Süreç, on beş günlük inceleme süresi geçtikten sonra malikin iradesinden bağımsız biçimde ilerler ve pay açık artırmaya çıkar. Bu aşamada elde kalan hak, mülkiyet değil bedeldir.

İkinci hata, itirazı yalnızca özel değerleme raporuna yöneltmektir. Satışa esas bedeli belirleyen işlem bedel tespiti komisyonunun kararıdır; iptal istemi komisyon kararı ve satış işlemi birlikte hedef alınarak kurulmalıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlere karşı dava süresi otuz gün olduğundan takvim tebligat tarihinden itibaren tutulmalıdır.

Üçüncü hata, çoğunluk tarafında yapılır. Nisabın arsa payı üzerinden hesaplanmaması, bildirimde teklifin incelenebileceği yerin gösterilmemesi ya da on beş günlük sürenin uyarı cümlesi olmadan işletilmesi, satış işlemini sonradan sakatlayan tipik eksikliklerdir. Öğretide de pay satışına ilişkin usul kurallarının belirsizlik barındırdığı ve bu belirsizliğin hem dönüşüm hızını hem de mülkiyet hakkını olumsuz etkilediği belirtilmektedir.¹

Dördüncü hata, üçüncü kişi alıcı bakımından ortaya çıkar. Sonraki satışlara katılan üçüncü kişi, çoğunluk kararını ve sözleşmeyi şartsız kabul etmiş sayılır; teminatını yatırmadan veya sözleşmeyi imzalamadan sürece giremez. Bedelin denetimi arsa payı satışında rayiç bedelin yargısal denetimi sayfasında, itiraz yolları ise arsa payı satışına ve değer tespitine nasıl itiraz edilir sorusunda ele alınır.²

İlgili içerikler için bkz. Arsa Payı Satışında Rayiç Bedelin Yargısal Denetimi, Kentsel Dönüşüm Süreci: Baştan Sona Rehber, Anlaşmaya Katılmayan Malikin Arsa Payı Nasıl Satılır, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Hüseyin Melih Çakır / Barış Ülker, "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Pay (Hisse) Satışı", Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2021, C. 27, S. 2, s. 1066-1106. ↩
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, md. 6; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, RG 15.12.2012/28498, md. 15 ve md. 15/A; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, RG 08.11.1983/18215, md. 11; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, md. 698. ↩

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti