Salt Çoğunlukla Alınan Karar Katılmayan Malike Nasıl Bildirilir?
Dönüşüm kararı ve teklif, katılmayan malike noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilanla bildirilir; ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.
Salt Çoğunlukla Alınan Karar Katılmayan Malike Nasıl Bildirilir?
İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşümde bildirim, tebligat ve arsa payı satışı uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: 6306 sayılı Kanun md. 6 uyarınca alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayan malike noter aracılığıyla ya da ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir. Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adresi bildiren maliklere bu adres üzerinden tebligat yapılır. Bildirimde ayrıca, on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde arsa paylarının satılacağı uyarısının yer alması gerekir.
Bildirimin Üç Yolu
Uygulamada üç bildirim yolu birlikte kullanılır. Birincisi noter aracılığıyla yapılan bildirimdir ve tarihi kesin biçimde belgeler. İkincisi ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilandır; bu yol, adresi bilinmeyen veya tebligattan kaçınan malikler bakımından süreci kilitlenmekten kurtarır. Üçüncüsü elektronik tebligattır.
Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde ise ilanın son günü esas alınır. Bu iki başlangıç tarihi karıştırıldığında on beş günlük sürenin hesabı da hatalı olur.
Bildirimin Zorunlu İçeriği
Bildirim yalnızca karar alındığını duyurmakla yetinemez. İçeriğinde anlaşma şartlarını taşıyan teklif ya da teklifin görülüp incelenebileceği yer gösterilmelidir. Uygulama Yönetmeliği, teklifin muhtarlığa teslim edilmesi veya taşınmazın bulunduğu il sınırları içinde belirlenen bir adreste incelenmesinin sağlanması yollarını kabul eder.
İkinci zorunlu unsur uyarıdır. Bildirimde, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi ya da kabul edilmemesi halinde arsa paylarının rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacağı belirtilmelidir.
Önemli: Uyarı cümlesi taşımayan veya teklifin nerede incelenebileceğini göstermeyen bildirim, satış aşamasının dayanağını zayıflatır. Payı satılan malik iptal davasında ilk olarak bu eksikliği ileri sürer. Çoğunluk tarafında hareket edenler, bildirim metnini ve ilan tutanağını dosyada saklamalıdır.
On Beş Günlük Sürenin Sonuçları
Süre, malike teklifi inceleme ve kabul etme imkânı tanır. Bu süre içinde teklif kabul edilirse malik anlaşan paydaşlar arasına katılır ve payı satışa konu olmaz. Süre sonunda kabul gelmezse, anlaşan malikler satış başvurusunda bulunabilir.
Başvuruya; salt çoğunlukla anlaşıldığına ilişkin belgeler, bildirimin yapıldığına ve on beş gün süre verildiğine ilişkin belgeler ve Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşuna tespit ettirilen değere ilişkin belgeler eklenir. Satışın yapılabilmesi için yapının yıktırılmış olması aranmaz.
Bildirim Usulsüzse Ne Yapılır
Bildirimdeki eksiklik, kendiliğinden satışı geçersiz kılmaz; ancak satış işlemine karşı açılacak iptal davasında esaslı bir sakatlık iddiası oluşturur. Danıştay 6. Dairesi'nin 25.04.2023 tarihli, E. 2021/504 K. 2023/4004 sayılı kararında, bildirim ve süre verilmesine ilişkin belgelerin tamamlanmış olduğu saptandıktan sonra satış işleminde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Bu yaklaşım, bildirim zincirinin denetimin ilk halkası olduğunu gösterir.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlere karşı dava süresi otuz gündür ve satış işlemi tamamlandığında pay el değiştirir. Bu nedenle bildirim usulsüzlüğü iddiası, satış gerçekleşmeden yürütmenin durdurulması istemiyle birlikte ileri sürülmelidir. Sürecin bütünü kentsel dönüşümde arsa payı satışı ve bedel tespiti rehberinde; nisap hesabı ise kentsel dönüşümde salt çoğunluk nisabı nasıl hesaplanır sorusunda ele alınır.1
İlgili içerikler için bkz. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti, Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Nisabı Nasıl Hesaplanır, Anlaşmaya Katılmayan Malikin Arsa Payı Nasıl Satılır.
Dipnotlar
-
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, md. 6; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, RG 15.12.2012/28498, md. 15 ve md. 15/A. ↩
Sonraki dosya · Soru
Hangi Taşınmazlar Zamanaşımıyla Kazanılamaz?
Dosyayı aç →