Hangi Taşınmazlar Zamanaşımıyla Kazanılamaz?

Question

Accepted Answer

Hangi Taşınmazlar Zamanaşımıyla Kazanılamaz?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, zilyetlik ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Zilyetlik süresi ne kadar uzun olursa olsun bazı taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımına kapalıdır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 18, orta mallarını, hizmet mallarını, ormanları, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup bir kamu hizmetine tahsis edilen yerleri ve kanunla Devlete kalan taşınmazları tapuda kayıtlı olsun olmasın bu yolun dışında bırakır. Tapuda maliki belli olan taşınmaz da kural olarak zamanaşımıyla kazanılamaz.

1. Kamu Hizmetine Ayrılan Yerler ve Hizmet Malları

3402 sayılı Kanun md. 16, kamunun ortak kullanılmasına veya bir kamu hizmetinin görülmesine ayrılan yerleri ayrı bir rejime bağlar¹. Hükümet ve belediye binaları, karakol, okul, hastane, kütüphane, cami, genel mezarlık, çeşme, kuyu, pazar yeri, park ve bahçeler bu gruptadır.

Bu yerler kayıt, belge veya özel kanun hükümlerine göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları ile il, belediye, köy veya mahalli idare birlikleri adına tespit edilir. Üzerlerinde kurulan fiili kullanım, süresi ne olursa olsun mülkiyet doğurmaz.

Yol, meydan ve köprü gibi orta malları bakımından kadastro yalnızca harita üzerinde gösterim yapar. Bu yerler özel mülkiyete konu olmadığından tescil talebi baştan reddedilir.

2. Mera, Yaylak, Kışlak ve Otlaklar

Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi kamunun yararlanmasına tahsis edilmiş orta malları 3402 sayılı Kanun md. 16/B kapsamındadır. Bu taşınmazlar sınırlandırılır, parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve özel siciline yazılır.

Kanun bu işlemin niteliğini açıkça belirler: sınırlandırma tescil niteliği taşımaz ve bu taşınmazlar özel mülkiyete konu oluşturmaz. Meranın uzun yıllar tarla olarak sürülmesi hukuki niteliğini değiştirmez.

Nitelik değişikliği ancak tahsis amacının usulüne uygun biçimde değiştirilmesiyle gerçekleşir. Fiili kullanım bu değişikliğin yerini tutmaz.

Önemli: Mera vasfının tespiti keşifte yerel bilirkişi beyanıyla yetinilerek yapılamaz. Mera tahsis kayıtları, eski tarihli haritalar ve tahdit belgeleri dosyaya getirtilmeden verilen tescil kararları bozulma riski taşır.

3. Orman Sayılan Yerler

Ormanlar bakımından yasak mutlaktır. 3402 sayılı Kanun md. 18, ormanları kazandırıcı zamanaşımının dışında tutar; md. 16/D ise ormanların bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde özel kanunlarına tabi olduğunu belirtir.

Orman sınırları içinde kalan bir taşınmazda elli yıllık kullanım bile mülkiyet doğurmaz. Orman vasfının değişmesi ancak orman kadastrosu ve sınır dışına çıkarma işlemleriyle mümkündür.

Uyuşmazlıklarda orman tahdit haritaları ve orman kadastro tutanakları belirleyicidir. Bu belgeler getirtilmeden kurulan hüküm, denetime elverişli olmadığı gerekçesiyle kaldırılır.

4. Kıyı, Genel Sular ve Tarıma Elverişsiz Sahipsiz Yerler

TMK md. 715, sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malları Devletin hüküm ve tasarrufu altında sayar. Aynı hüküm, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar ve buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerlerin hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamayacağını belirtir.

3402 sayılı Kanun md. 16/C aynı yönde bir kural getirir: deniz, göl ve nehir gibi genel sular ile tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir.

Kıyı ve sahil şeridi bu çerçevede korunur. Kıyıda kurulmuş yapı ve tesisler zilyetliğe dayanan tescil talebini haklı kılmaz. Kıyı kenar çizgisi içinde kalan bir parselde tapu verilmiş olsa dahi kayıt yolsuz sayılır ve iptali istenebilir.

Göl ve akarsu yatakları da aynı rejime tabidir. Yatağın doğal biçimde değişmesi ya da suların çekilmesi, açığa çıkan alanı özel mülkiyete açmaz; bu alan Devletin hüküm ve tasarrufu altında kalmayı sürdürür.

5. Tapuda Maliki Belli Taşınmazlar

Kazandırıcı zamanaşımının yasak listesi yalnızca kamu mallarından ibaret değildir. TMK md. 713, tescil davasını tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlarla, maliki kütükten anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazlarla sınırlar.

Tapuda maliki açıkça yazılı bir taşınmaz bu kapsamda değildir. Malik ölmüş olsa dahi mirasçıları kütükten belirlenebiliyorsa taşınmaz zamanaşımına kapalı kalır.

Bu noktada olağan zamanaşımı ayrı bir yol olarak durur: yolsuz tescile dayanan iyiniyetli malik, TMK md. 712 çerçevesinde on yıl sonunda korunur. İki kurumun farkı için bkz. olağan zamanaşımı nedir.

Tapuda maliki belli taşınmazı yıllarca kullanan kişinin durumu da hukuken tanımlıdır. Bu kişi malik değil, haksız zilyettir. Malikin el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleriyle karşılaşır; kullanım süresi uzadıkça talep edilecek ecrimisil de birikir. Çerçeve için bkz. ecrimisil ve el atmanın önlenmesi.

Uygulamada Dosyayı Baştan Kaybettiren Kontrol

Uygulamada tescil davalarının önemli bölümü esasa girilmeden kaybedilir; sebep, taşınmazın hukuki niteliğinin dava öncesinde araştırılmamasıdır.

Dilekçe verilmeden önce şu belgeler istenmelidir: kadastro tutanağı ve paftası, orman tahdit haritası ve orman kadastro tutanağı, mera tahsis kaydı ve mera komisyonu kararları, kıyı kenar çizgisi haritası, imar planı durumu. Bu belgeler taşınmazın hangi rejime tabi olduğunu dava açılmadan gösterir.

Karşı taraf argümanı da önceden kurgulanmalıdır. Hazine savunmasını çoğu zaman tek bir noktaya bağlar: taşınmaz Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bu savunmayı karşılamanın yolu, taşınmazın 3402 sayılı Kanun md. 17 anlamında imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirildiğini göstermektir. Bu yolun şartları için bkz. imar ve ihya nedir.

İlgili içerikler için bkz. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı, Kadastro Tespitine İtiraz ve Tapu Kayıt Düzeltme, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 16, md. 17, md. 18, RG 09.07.1987/19512; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 712, md. 713, md. 715, RG 08.12.2001/24607. ↩

Hangi Taşınmazlar Zamanaşımıyla Kazanılamaz?