İpoteğin Paraya Çevrilmesi ve Taşınmazın Cebri Satışı

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: İpotek, cebri icra ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

İpoteğin paraya çevrilmesi, taşınmaz üzerindeki güvencenin paraya dönüştüğü tek yoldur. Süreç takip talebiyle başlar, elektronik ortamda yapılan açık artırmayla ihaleye ulaşır ve tapuda tescil ile tahliyede sona erer. Her aşamanın kendi süresi, kendi itiraz yolu ve kendi hak kaybı riski vardır. Sürecin haritasını çıkarmadan yürütülen bir dosyada alacaklı teminatını, borçlu ise taşınmazını gerçek değerinin altında kaybeder.

Takip Yolunun Seçimi: İcra Emri ve Ödeme Emri

2004 sayılı Kanun md. 45, rehinle temin edilmiş bir alacakta alacaklıyı önce rehne başvurmakla yükümlü tutar. Bu kural, ipotekli alacak için haciz yoluyla takip başlatılmasının önündeki temel engeldir. Rehnin tutarı borcu karşılamazsa alacaklı kalan alacağı için haciz ya da iflas yoluna gider.¹

İpoteğin paraya çevrilmesi 2004 sayılı Kanun md. 148 ve devamında düzenlenmiştir. Takibin hangi kolda yürüyeceğini ipotek akit tablosunun içeriği belirler.

Akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı içeriyor ve alacak muaccel ise, 2004 sayılı Kanun md. 149 uyarınca icra memuru borçluya ve taşınmaz üçüncü kişi tarafından rehnedilmişse ayrıca ona icra emri gönderir. İcra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi, aksi hâlde alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir. Bu kolda borçlunun takibi durdurabilmesi için icra mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı getirmesi gerekir.

Akit tablosu bu niteliği taşımıyorsa 2004 sayılı Kanun md. 149/b devreye girer. Borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü kişiye ödeme emri gönderilir; ödeme süresi otuz gün, itiraz süresi yedi gündür.

İtiraz ve İtirazın Kaldırılması

Ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilmesi takibi durdurur. Alacaklının bu noktadaki seçeneği, elindeki belgenin gücüne göre belirlenir: itirazın icra mahkemesinde kaldırılması ya da genel mahkemede itirazın iptali davası.

İcra emri kolunda ise klasik anlamda itiraz yoktur. Borçlunun yolu, borcun sona erdiğini ya da ertelendiğini gösteren belgeye dayanarak icranın geri bırakılmasını istemek veya takibin usule aykırı bir yönü varsa şikâyet yoluna başvurmaktır. Bu ayrım, dosyanın ilk haftasında yapılacak tercihi belirler ve sonradan düzeltilmesi güçtür.

Önemli: İpotekli taşınmazın maliki ile borçlu farklı kişilerse, tebligatın her ikisine de usulüne uygun yapılması zorunludur. Malik üçüncü kişiye tebligat yapılmadan yürütülen takipte satış aşamasına gelinmesi, sonradan ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülür ve dosyayı başa döndürür.

Banka Kredilerinde İİK md. 150/ı Rejimi

Cari hesap ya da kısa, orta ve uzun vadeli kredi şeklinde işleyen nakdî veya gayrinakdi kredilerde ipotek akit tablosu çoğu zaman kayıtsız şartsız para borcu ikrarı içermez. 2004 sayılı Kanun md. 150/ı bu boşluğu kapatır.

Hükme göre krediyi kullandıran taraf; hesabın kesilmesine veya kredi hesabının muaccel kılınmasına ilişkin hesap özetinin, gayrinakdi kredide tazmin talebinin ya da borcun ödenmesine ilişkin ihtarın noter aracılığıyla tebliğ edildiğini gösteren noterden tasdikli sureti icra müdürüne ibraz ederse, icra müdürü 2004 sayılı Kanun md. 149 uyarınca işlem yapar. Yani takip, icra emri kolunda yürür.

Krediyi kullanan tarafın hakkı saklıdır. Hesap özetine, ihtara ya da tazmin talebine tebliğden itibaren sekiz gün içinde noter aracılığıyla itiraz ettiğini ispat ederek icra mahkemesine şikâyette bulunabilir. Aynı hüküm, icra mahkemesinde borcun sona erdiğine veya ertelendiğine ilişkin resmî yahut imzası ikrar edilmiş bir belge sunulmadıkça takibin durdurulmasına karar verilemeyeceğini de belirtir. Hesap özetinin ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye tebliği ise 4721 sayılı Kanun md. 887'de öngörülen ödeme istemi yerine geçer.

Kıymet Takdiri ve Kıymet Takdirine İtiraz

Satış hazırlığının ilk basamağı kıymet takdiridir. 2004 sayılı Kanun md. 128 uyarınca icra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir ve taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin değere etkisini de hesaba katar. Rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir.

İtiraz yolu 2004 sayılı Kanun md. 128/a'dadır. Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinde şikâyette bulunabilir. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücret mahkeme veznesine yatırılırsa yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılır; yatırılmazsa şikâyet başka bir işleme gerek olmaksızın kesin olarak reddedilir. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez; doğal afet ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler bu kuralın istisnasıdır.

Önemli: Kıymet takdirine itiraz, ihalenin feshi aşamasında telafi edilemez. Süresinde şikâyet edilmeyen ve kesinleşen kıymet takdiri, sonradan düşük bedelle satış iddiasının dayanağı yapılamaz. Taşınmazın gerçek değerini korumak isteyen borçlunun tek etkili anı, raporun tebliğinden sonraki yedi gündür.

Satış Talebi ve Elektronik Açık Artırma

2004 sayılı Kanun md. 150/e, alacaklının taşınmaz rehninin satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde isteyebileceğini düzenler. Süre içinde satış istenmez ya da talep geri alınıp yenilenmezse takip düşer. 2004 sayılı Kanun md. 106 ise satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin yatırılmasını zorunlu kılar; yatırılmazsa satış talebi vaki olmamış sayılır.

Kıymet takdirinin kesinleşmesinden sonra borçluya bir çıkış kapısı açılır. 2004 sayılı Kanun md. 111/a uyarınca borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde malının rızaen satışı için kendisine yetki verilmesini isteyebilir. İcra müdürü cebrî satış işlemlerini durdurarak on beş günlük süre verir. Rızai satışta bedel, malın muhammen kıymetinin yüzde doksanına karşılık gelen miktar ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa ondan ve bu aşamaya kadar yapılan takip masraflarından az olamaz.

Cebrî satış ise 24.11.2021 tarihli ve 7343 sayılı Kanunla getirilen 2004 sayılı Kanun md. 111/b uyarınca elektronik ortamda açık artırma suretiyle yapılır. Satış ilanı, 2004 sayılı Kanun md. 114 çerçevesinde elektronik satış portalı ve Basın İlân Kurumu İlan Portalında yayımlanır. Artırma şartnamesinde, 2004 sayılı Kanun md. 125 uyarınca taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler ve ipotekli borç senetleriyle birlikte satıldığı belirtilir; taşınmaz rehniyle temin edilmiş muaccel borçlar alıcıya devredilmeyip satış bedelinden tercihen ödenir.

İhale, Bedelin Yatırılması, Tescil ve Tahliye

2004 sayılı Kanun md. 134'ün ilk cümlesi sonucu belirler: icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. Mülkiyet ihaleyle geçer; tapudaki tescil açıklayıcıdır.

Bedelin ödenmesi bekletilmez. 2004 sayılı Kanun md. 130 uyarınca ihale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. 2004 sayılı Kanun md. 118 ise satılan malın ihale kesinleşmeden teslim olunmayacağını ve resmî sicilde alıcı adına tescil edilmeyeceğini belirtir. Ödenen bedel, ihalenin feshine yönelik şikâyet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar bankalarda nemalandırılır.

Tescil ve tahliye 2004 sayılı Kanun md. 135'tedir. Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı adına tescil için tapuya müzekkere yazılır. Taşınmaz, borçlu tarafından ya da hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî belgeyle kanıtlanmış bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal ediliyorsa, on beş gün içinde tahliyesi için tahliye emri tebliğ edilir; bu sürede tahliye edilmezse zorla çıkarılarak taşınmaz alıcıya teslim olunur. Aynı madde, ihale alıcısından taşınmazı satın alan kişiye de tahliye isteme hakkı tanır.

İhalenin Feshi Şikâyeti

İhalenin feshi, cebrî satışın tek denetim yoludur ve 2004 sayılı Kanun md. 134'te düzenlenmiştir. Şikâyet, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılır. Talep hakkı; satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlarla sınırlıdır. Bu kişiler yurt içinde bir adres göstermek zorundadır. Satış ilanı tebliğ edilmemiş ya da malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihaledeki fesada sonradan vakıf olunmuşsa süre öğrenme tarihinden başlar; ancak bu süre ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez.

7343 sayılı Kanunla getirilen filtreler ağırdır. Sayılan kişiler dışında kalanların talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve talepte bulunulurken ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır. İcra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar; usulden ret gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. Talep usulden veya esastan reddedilirse şikâyetçi, feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir. Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır. 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla eklenen cümleler, sınırlı kişi çevresi dışındaki taleplerin dosya üzerinden ve kesin olarak reddedileceğini, teminat ya da harcın eksik yatırılması hâlinde iki haftalık kesin süre verileceğini öngörür.²

Şikâyetçinin ispat yükü de ayrıca düzenlenmiştir: ihalenin feshini isteyen ilgili, ortaya koyduğu yolsuzluk sonucunda kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispata mecburdur.

Para cezasının ölçüsü konusunda güncel içtihat yön vericidir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 29.04.2026 tarihli ve 2026/2672 E., 2026/2918 K. sayılı kararında, oranın hem istinaf hem temyiz aşamasında resen değerlendirileceğini ve şikâyetçinin ihale sürecini uzatma amacı ile fesih iddiasının ağırlığına göre ölçülü biçimde belirleneceğini kabul etti. Aynı kararda ihale bedelinin yüzde ikisi olarak belirlenen para cezası, Anayasa md. 13'teki ölçülülük ilkesi gözetilerek yüzde beşe çıkarıldı ve hüküm düzeltilerek onandı. Sonuç, kanun yoluna başvuran şikâyetçi bakımından oranın yalnızca inebileceğini değil yükselebileceğini de gösterir. Kararın ayrıntısı için İhalenin Feshi Talebinin Reddinde Para Cezası ve Ölçülülük analizine bakılabilir.

Sıra Cetveli ve Rehinli Alacaklının Önceliği

Satış bedeli bütün alacakları karşılamıyorsa paylaştırma sıra cetveliyle yapılır. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takipte sıra cetveli 2004 sayılı Kanun md. 151 çerçevesinde düzenlenir. 2004 sayılı Kanun md. 206 ise temel kuralı verir: alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinde rüçhan hakları vardır ve alacakları taşınmaz rehniyle temin edilmiş alacaklıların sırası ile bu teminatın faiz ve eklentiye şümulü, 4721 sayılı Kanunun taşınmaz rehnine ilişkin hükümlerine göre belirlenir.

Bu atıf, üst sınır ipoteği ile anapara ipoteği ayrımını doğrudan sıra cetveline taşır. Üst sınır ipoteğinde alacaklının rüçhanı tescil edilen sınırla kayıtlıdır; aşan kısım imtiyazsız alacak olarak sıraya girer. Anapara ipoteğinde ise 4721 sayılı Kanun md. 875 kapsamındaki takip giderleri, gecikme faizi ve üç yıllık muaccel faiz de rüçhanlıdır. Ayrımın kuruluş aşamasındaki görünümü için İpotek ve Taşınmaz Rehni Rehberi sayfasına bakılabilir.

Stratejik Not

Alacaklı vekili için dosyanın kritik anı satış talebidir. 2004 sayılı Kanun md. 150/e'deki bir yıllık süre ile md. 106'daki peşin gider yükümlülüğü birlikte işler; gider eksik yatırıldığında satış talebi vaki olmamış sayılır ve süre işlemeye devam eder. Bu iki hükmün kesişiminde düşen takip sayısı azımsanmayacak düzeydedir. Takip dosyasına satış talebiyle aynı gün gider makbuzunun konulması, sonradan yapılacak bütün savunmalardan daha etkilidir.

Borçlu vekili için savunma sırası tersine kurulur. İlk hat tebligattır: borçluya ve ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye yapılan tebligatın usulü denetlenir. İkinci hat kıymet takdiridir ve yedi günlük şikâyet süresi kaçırıldığında kapanır. Üçüncü hat satış ilanının usulüne uygun yayımlanıp yayımlanmadığıdır. İhalenin feshi aşamasına gelindiğinde elde yalnızca bu üç hattan geriye kalanlar bulunur; sonradan üretilen soyut iddialar hem reddedilir hem de para cezasına yol açar.

İhaleden taşınmaz almayı düşünen tarafta ise inceleme satış ilanıyla sınırlı tutulmaz. Kütükteki şerhler ve beyanlar, 2004 sayılı Kanun md. 125 uyarınca alıcıya intikal edecek yükler ve taşınmazın fiilî işgal durumu birlikte değerlendirilir. Tahliyenin 2004 sayılı Kanun md. 135 yoluyla sağlanacağı, ancak hacizden önceki tarihli resmî belgeye dayanan kullanımların bu yolla sonlandırılamayacağı baştan hesaba katılmalıdır. Risklerin özeti için İcradan Taşınmaz Almak Riskli mi ile İhalenin Feshi Nasıl İstenir sayfaları birlikte okunabilir.

İlgili içerikler için bkz. İpotek ve Taşınmaz Rehni Rehberi, İhalenin Feshi Talebinin Reddinde Para Cezası ve Ölçülülük, İpoteğin Paraya Çevrilmesi Takibi Nasıl Yapılır, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu, RG 19.06.1932/2128, md. 45, md. 106, md. 111/a, md. 111/b, md. 114, md. 118, md. 125, md. 128, md. 128/a, md. 130, md. 134, md. 135, md. 148, md. 149, md. 149/b, md. 150/c, md. 150/e, md. 150/ı, md. 151 ve md. 206; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, md. 875 ve md. 887; 7343 sayılı Kanun, RG 30.11.2021/31675; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, RG 04.02.2011/27836. ↩
7343 sayılı Kanunla ihalenin feshi şikâyetinde yapılan değişikliklerin değerlendirilmesi için bkz. KÖSE, Yasin, "7343 Sayılı Kanun ile İhalenin Feshi Şikâyetinde (İİK m. 134) Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2023, S. 53, s. 313-340; fesih sebepleri bakımından BULUR, Alper, "İcra ve İflas Hukukunda Fesat Karıştırma ve Malın Esaslı Niteliklerinde Hataya Dayanan İhalenin Feshi Nedenleri", Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2007, C. 11, S. 1-2, s. 45-69; ayrıca ARSLAN, Ramazan, İcra İflas Hukukunda İhale ve İhalenin Feshi, Ankara: Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, 1984. ↩

İpoteğin Paraya Çevrilmesi ve Taşınmazın Cebri Satışı