İcradan Taşınmaz Almak Riskli mi?

İcradan Taşınmaz Almak Riskli mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: İpotek, cebri icra ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: İcradan taşınmaz almak kendiliğinden riskli değildir; riskli olan, satış ilanı ve şartname okunmadan pey sürmektir. İhale alıcısı taşınmazı kayıt üzerindeki durumuyla devralır. Bazı haklar satışla birlikte silinirken bazıları taşınmaza yapışık kalır. Bedelin süresinde yatırılmaması ve tahliyenin nasıl yapılacağı da ihale öncesinde bilinmelidir.

---

Riskin Kaynağı: Şartname ve Mükellefiyetler Listesi

Satış şartnamesi, ihalenin kurallarını gösteren temel belgedir. Taşınmazın hangi koşullarla satıldığı, hangi yüklerin alıcıya geçtiği, tellaliye ve tapu harcı gibi giderlerin kime ait olduğu şartnamede yazar. Şartname satıştan önce icra dosyasında açık tutulur ve elektronik satış portalında ilan edilir.

Şartnamenin yanında ikinci belge, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin listesidir. İİK md. 128, icra memurunun satışa başlamadan önce taşınmaz üzerindeki tapu siciline kayıtlı veya resmî senede dayanan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapıp haczedenlerle borçluya tebliğ edeceğini ve itiraz için üç gün süre vereceğini düzenler.¹

Aynı madde kıymet takdirini de düzenler. Taşınmazın değeri takdir edilirken üzerindeki mükellefiyetlerin değere etkisi hesaba katılır. Önceden takdir edilen kıymeti etkileyen yeni mükellefiyetler ortaya çıkarsa icra dairesi değeri yeniden takdir ettirir. Kıymet takdiri raporu borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir.

İhaleyle Sona Ermeyen Haklar

İhalenin en yanıltıcı yönü budur. Satış bedelinden karşılanan rehin hakları kayıttan silinir. Buna karşılık intifa hakkı, geçit ve kaynak gibi irtifaklar, taşınmaz yükleri ve bazı şerhler satıştan sonra da varlığını sürdürebilir. Hangi hakkın sona erdiği, o hakkın sırasına ve şartnamedeki düzenlemeye göre belirlenir.

Bu nedenle ihale öncesi kontrol yalnızca kıymet takdiri raporuyla sınırlı kalmamalıdır. Tapu kaydındaki her satır ayrı ayrı okunur; şerh ve beyanların hukuki sonucu için tapu kütüğüne hangi haklar şerh edilebilir sayfası çerçeve verir. Kişisel hakların şerhle kazandığı etki tapu kütüğüne şerh: kişisel hakların şerhi ve hükümleri başlığı altında ayrıntılandırılmıştır.

Önemli: İhale bedelinin düşük görünmesi çoğu zaman bir fırsat değil, bir uyarıdır. Piyasa değerinin belirgin biçimde altındaki taşınmazlarda genellikle uzun süreli bir kira şerhi, sona ermeyen bir irtifak veya fiili işgal sorunu bulunur. Bedelin nedenini kayıt üzerinden açıklayamıyorsanız pey sürmeyin.

Kira Şerhi ve Fiili İşgal

Taşınmaz kirada ise alıcı, kira ilişkisinin devam edip etmeyeceğini önceden bilmek zorundadır. Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, sözleşmenin sonraki maliklere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Şerh yoksa durum, kira sözleşmesinin tarihine ve haciz tarihine göre değerlendirilir.

Kanun, ihale kesinleşene kadarki dönem için de bir çözüm getirir. İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. Bu şekilde depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.

Fiili kullanımın bedele dönüştüğü hâllerde hesaplama ölçütleri için ecrimisil nedir ve nasıl hesaplanır sayfası yol gösterir.

Tahliye Nasıl Yapılır

Alıcı, ihale kesinleşip bedel yatırıldıktan sonra taşınmazın adına tescili için tapuya müzekkere yazılmasını bekler. Tahliye ise İİK md. 135'e göre yürür.

Taşınmaz borçlu tarafından ya da hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belgeyle kanıtlanmayan bir akde dayanmaksızın başkaları tarafından işgal edilmekteyse, onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene tahliye emri tebliğ edilir. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse zorla çıkarma yapılır ve taşınmaz alıcıya teslim edilir.

Kanun ayrıca şunu belirtir: taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan kişi de aynı fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir.

Bedel Yatırılmazsa Ne Olur

İhale alıcısının en ağır yükümlülüğü ödeme takvimidir. İİK md. 130 uyarınca ihale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Fesih talebinin varlığı ödeme süresini durdurmaz.

Bedel süresinde yatırılmazsa devreye "İhalenin feshi ve farkının tahsili" başlıklı İİK md. 133 girer. Sonuç ikilidir: ihale ortadan kalkar ve taşınmaz yeniden satışa çıkarılır; bedeli yatırmayan alıcı ise iki satış arasındaki farktan ve doğan zarardan sorumlu tutulur. Yani pey sürmek, ödeme gücü olmadan girilebilecek bir deneme değildir.

Uygulamada

En sık yapılan hata, taşınmazın yerinde görülmemesidir. Kıymet takdiri raporu ile fiili durum arasında ruhsatsız ek yapı, iskân eksikliği veya kat mülkiyetine geçilmemiş olma gibi farklar çıkabilir. Rapor tek başına yeterli değildir.

İkinci hata, kayıt örneğinin ihale gününde yenilenmemesidir. Satış hazırlıkları sırasında temiz görünen kayda yeni şerh işlenebilir. Tapuya güvenin hangi anda ve hangi kişi bakımından korunduğu, tapu devrinde iyiniyet hangi anda aranır ve haciz alacaklısı tapuya güven ilkesinden yararlanır mı sayfalarında tartışılmıştır.

Üçüncüsü, ihalenin feshi ihtimalinin hesaba katılmamasıdır. İhale kesinleşmeden tapu devri tamamlanmaz ve alıcı bedeli bloke edilmiş biçimde bekler. Fesih talebinin koşulları ve sonuçları ihalenin feshi nasıl istenir sayfasında ele alınmıştır.

---

İlgili içerikler için bkz. İhalenin Feshi Nasıl İstenir, İpoteğin Paraya Çevrilmesi ve Cebrî Satış, Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu, RG 19.06.1932/2128; bu Kanunda 7343 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler, RG 30.11.2021/31675. ↩