Tapu Kütüğüne Hangi Haklar Şerh Edilebilir?

Tapu Kütüğüne Hangi Haklar Şerh Edilebilir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, şerh ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Şerh edilebilecek haklar kanunda sayılmıştır ve sayım kural olarak sınırlıdır. 4721 sayılı Kanun md. 1009 kişisel hakları belirler: arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar. 4721 sayılı Kanun md. 1010 tasarruf yetkisi kısıtlamalarını, 4721 sayılı Kanun md. 1011 ise geçici tescil şerhini düzenler. Bu üç grubun dışında kalan bir kişisel hak, tarafların anlaşmasıyla kütüğe yazdırılamaz.

---

Kişisel Hakların Şerhi

4721 sayılı Kanun md. 1009, sayılan sözleşmelerden doğan hakların şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini düzenler. Sayılan haklar altı başlıkta toplanır: arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım.

Maddedeki "şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar" ifadesi, listeyi başka kanunlara açar. Paylı mülkiyette yararlanma ve yönetime ilişkin anlaşmaların şerhini öngören 4721 sayılı Kanun md. 689 ile paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeleri düzenleyen 4721 sayılı Kanun md. 698 bu gruba örnektir. Aile konutunun kütüğe işlenmesini sağlayan 4721 sayılı Kanun md. 194 de aynı mantıkla çalışır.

Sayımın sınırlı olması, uygulamadaki en sık istem hatasının kaynağıdır. Ortaklık payının devrine ilişkin taahhüt, cari hesap alacağı ya da genel nitelikli bir kullandırma sözü kütüğe şerh edilemez; bu tür hakların güvencesi ipotek gibi ayni bir teminatla kurulur.

Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları

İkinci grup, hak sahibinin değil malikin yetkisini sınırlayan kayıtlardır. 4721 sayılı Kanun md. 1010 bunları üç başlıkta toplar: çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz ile iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre, aile yurdu kurulması ve artmirasçı atanması gibi şerhi kanunen öngörülen işlemler.

Bu kısıtlamalar da şerh verilmekle sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülür. Tapu iptali ve tescil davasında verilen ihtiyati tedbir kararının kütüğe işlenmesi, uygulamada en sık görülen örnektir. Taşınmaz haczi ise 2004 sayılı Kanun md. 91 uyarınca tapu siciline bildirilir ve aynı sonuca bağlanır.

Önemli: Şerh, kütüğe yazılan hakkı ayni hakka dönüştürmez. Şerhli satış vaadi alacaklısı taşınmazın maliki olmaz; yine tescile zorlama davası açmak zorundadır. Şerhin yaptığı iş, kazanılacak sonucu üçüncü kişiler karşısında güvenceye almaktır. Bu ayrım gözden kaçırıldığında hak sahibi, kütükte duran ancak süresi içinde kullanılmadığı için işlevsiz kalmış bir kayıtla baş başa kalır.

Geçici Tescil Şerhi

Üçüncü grup, henüz kesinleşmemiş bir hakkın güvenceye alınmasına hizmet eder. 4721 sayılı Kanun md. 1011, iki hâlde geçici tescil şerhi verilebileceğini öngörür: iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa ya da tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa. Şerh, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin kararına bağlıdır.

Hükmün ayırt edici yönü geriye etkidir. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülür. Böylece belge eksikliğinin giderildiği tarihe kadar geçen sürede kurulan üçüncü kişi kazanımları hak sahibinin önüne geçemez.

Uygulamada

Şerh istemi hazırlanırken önce hakkın hangi gruba girdiği belirlenir, sonra o gruba özgü belge tamamlanır. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 2644 sayılı Kanun md. 26 uyarınca taraflardan birinin istemi yeterlidir; malikin ayrıca muvafakat vermesi aranmaz. Kira hakkının şerhinde ise 6098 sayılı Kanun md. 312 gereği sözleşmede şerh kararlaştırılmış olmalıdır. Çekişmeli hak şerhleri mahkeme kararına, haciz şerhi icra dairesinin yazısına dayanır.

İkinci kontrol noktası önceliktir. Şerh, kendisinden önce kurulmuş ayni hakları etkilemez; şerhten önceki ipotek ayakta kalır. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında da şerhin sağladığı koruma, şerh tarihinden sonraki kazanımlarla sınırlıdır. Bu nedenle şerh isteminden önce kütükteki mevcut takyidatların tarih sırasıyla okunması gerekir.

Kavramın bütünü için tapu kütüğüne şerh ve kişisel hakların şerhi makalesine, işlem sırası için tapu şerhleri rehberi içeriğine bakılabilir. Kayıt türlerinin ayrımı şerh ile beyan arasındaki fark sayfasında açıklanır.

---

İlgili içerikler için bkz. Tapu Şerhleri: Tesis, Süre ve Terkin, Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri, Şerh ile Beyan Arasındaki Fark Nedir, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.