Tapu Şerhi Nasıl Terkin Edilir?

Tapu Şerhi Nasıl Terkin Edilir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, şerh ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Tapu kütüğüne verilen şerh üç yoldan biriyle terkin edilir. Birincisi, şerhten yararlanan hak sahibinin tapu müdürlüğüne yönelttiği yazılı terkin istemidir. İkincisi, kanunun süreye bağladığı şerhlerde sürenin dolmasıdır; 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26 uyarınca satış vaadi şerhi beş yılın sonunda tapu müdürlüğünce resen silinir. Üçüncüsü, terkine hükmeden mahkeme kararıdır. Terkin işleminin usulü Tapu Sicili Tüzüğü hükümlerine tabidir.¹

---

Terkinin Hukuki Anlamı

Şerh, taşınmaz üzerindeki kişisel hakkı veya tasarruf yetkisi kısıtlamasını kütükte görünür kılar. 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca şerh verilen kişisel hak, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Terkin, bu etkiyi geleceğe yönelik olarak ortadan kaldırır.

Terkin kaydı silmez, kaydı terkin edilmiş olarak işaretler. Kütüğün geçmişi izlenebilir kalır. Bu ayrım, sonradan açılan davalarda şerhin hangi tarihte etkili olduğunu belirlemek bakımından önem taşır.

Hak Sahibinin İstemiyle Terkin

En yalın yol, şerh lehtarının tapu müdürlüğüne başvurarak terkini istemesidir. Başvuru yazılı yapılır, kimlik tespiti yapılır ve istem tapu müdürlüğünce işleme alınır. Malikin ayrıca muvafakat vermesi aranmaz; şerh hak sahibi lehine kurulduğu için ondan vazgeçmek de ona aittir.

Şerh birden çok kişi lehine verilmişse terkin istemi tüm hak sahiplerinden gelmelidir. Paylı mülkiyette veya birden çok alacaklının bulunduğu durumlarda tek bir imza yeterli sayılmaz. Vekil aracılığıyla yapılan başvurularda vekaletnamede terkin yetkisinin açıkça yer alması gerekir; genel vekaletname çoğu müdürlükte kabul görmez.

Süreye Bağlı Şerhlerde Sürenin Dolması

Kanun bazı şerhlere azami etki süresi tanır. 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın şerh edilmesine izin verir ve şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış gerçekleşmezse şerhin tapu müdürlüğünce resen terkin edileceğini öngörür. Bu terkin için ayrıca mahkeme kararı gerekmez.

Sürenin dolması, şerh lehtarının kişisel hakkını sona erdirmez. Sözleşmeden doğan talep hakkı zamanaşımı kuralları çerçevesinde varlığını sürdürür; sona eren yalnızca şerhin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme etkisidir. Bu ayrımın kaçırılması pratikte hak kaybına yol açar. Satış vaadi şerhinin süresi ve etkisi için satış vaadi şerhi kaç yıl geçerlidir sayfasına, sözleşmenin şekil koşulu için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şekil şartı sayfasına bakılabilir.

Önemli: Beş yıllık sürenin dolmasıyla şerh silinse bile, alıcı lehine daha önce doğmuş ayni etkiler kendiliğinden ortadan kalkmaz. Şerh süresi içinde açılmış bir tapu iptali ve tescil davası varsa, davanın sonucu şerhin terkininden bağımsız olarak değerlendirilir.

Mahkeme Kararıyla Terkin

Hak sahibi terkinden kaçınıyorsa malikin başvuracağı yol dava yoludur. Şerhe konu hak sona ermişse ya da şerh baştan itibaren dayanaksızsa, malik tapu sicilinin düzeltilmesini isteyebilir. 4721 sayılı Kanun md. 1025, yolsuz tescil veya yolsuz şerh nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişiye bu davayı tanır.

Husumet, kural olarak şerhten yararlanan kişiye yöneltilir. Tapu müdürlüğü kural olarak davalı gösterilmez; müdürlük yalnızca kesinleşen kararın gereğini yerine getirir. Aile konutu şerhinde bu kural özellikle belirgindir; ayrıntı için aile konutu şerhi nasıl kaldırılır sayfasına bakılabilir.

İcra takibine dayanan haciz şerhlerinde terkin, mahkeme kararıyla değil icra dairesinin müzekkeresiyle gerçekleşir. Borç ödendiğinde veya takip düştüğünde haczin kaldırılmasına icra dairesi karar verir ve tapuya bildirir.

Terkin Talebi Reddedilirse

Tapu müdürlüğü, istemi belgeye veya usule aykırı bulursa ret kararı verir ve gerekçesini yazılı olarak bildirir. Ret kararı idari nitelik taşır; ilgili, kararı üst idari makama taşıyabileceği gibi doğrudan dava yoluna da gidebilir.

Ret gerekçesi çoğu kez belge eksikliğidir. Vekaletnamede özel yetkinin bulunmaması, hak sahiplerinden birinin imzasının eksik olması ya da mahkeme kararının kesinleşme şerhi taşımaması en sık karşılaşılan nedenlerdir. Bu eksiklikler tamamlandığında yeni bir istemle işlem yürütülebilir.

Uygulamada

Terkin dosyalarında en sık yapılan hata, kesinleşmemiş mahkeme kararıyla tapu müdürlüğüne başvurulmasıdır. Tapu sicilinde değişiklik doğuran ilamlar kural olarak kesinleşmeden uygulanmaz. Kararın altına kesinleşme şerhi alınmadan yapılan başvuru reddedilir ve zaman kaybedilir.

İkinci sık hata, süreye bağlı şerhlerde sürenin resen izlendiği varsayımıdır. Uygulamada resen terkin her zaman gününde gerçekleşmez. Malik, şerhin silinmesini bekleyeceğine tapu müdürlüğüne yazılı istemde bulunmalı ve kaydın güncel örneğini almalıdır.

Üçüncüsü, terkin isteminin taşınmazın satışıyla birlikte yürütülmemesidir. Satış görüşmelerinde şerhin ne zaman ve hangi belgeyle silineceği sözleşmede yazılı hale getirilmezse, devir aşamasında pazarlık gücü tümüyle şerh lehtarına geçer. Şerhli taşınmazın devri sonrası doğan sonuçlar için şerh verilmiş taşınmaz satılırsa ne olur sayfası yol gösterir.

---

İlgili içerikler için bkz. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şekil Şartı Nedir, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir mi, Taşınmaz Satımında Resmî Şekil ve Şekle Aykırılık, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607; 2644 sayılı Tapu Kanunu, RG 29.12.1934/2892. ↩