Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu şerhleri, satış vaadi, arsa payı karşılığı inşaat ve tapu iptali tescil uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Taşınmaz hukukunda hakların ağırlığı, kütükte nasıl göründükleriyle ölçülür. Kişisel hak, sözleşmenin tarafları arasında güçlüdür; taşınmaz el değiştirdiğinde ise dayanağını yitirir. Tapu kütüğüne şerh, tam bu kırılma noktasında devreye girer ve kişisel hakkı sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir kılar. Şerhin ne olduğu kadar, neyi yapamadığını bilmek de uygulamada belirleyicidir.

Şerhin Tescilden Farkı

4721 sayılı Kanun md. 1008, tapu kütüğüne tescil edilecek hakları sayar: mülkiyet, irtifak hakları ile taşınmaz yükleri ve rehin hakları. Bu sayım sınırlıdır. Kütüğe tescil edilen hak ayni haktır ve herkese karşı ileri sürülür.

Şerh ise farklı bir işlev görür. Şerh, kütüğe yazılan hakkı ayni hakka dönüştürmez. Yaptığı iş, hakkın etki alanını genişletmektir. Şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan kişi, kütükte gördüğü kaydı bilmediğini ileri süremez ve iyiniyet savunmasından yararlanamaz. Doktrinde bu etkiye kişisel hakkın kuvvetlendirilmesi denir.

Üçüncü kategori beyandır. Beyanlar, hakkın kendisini kurmayan ancak taşınmazın hukuki ya da fiilî durumuna ilişkin bilgiyi kütükte görünür kılan kayıtlardır. Kat irtifakı yönetim planı, muhdesat kaydı ya da taşınmazın kültür varlığı niteliği bu gruba girer. Şerh ile beyanı karıştırmak, hangi kaydın iyiniyeti kestiği sorusunda hataya yol açar.

Kişisel Hakların Şerhi

Şerh edilebilecek kişisel haklar 4721 sayılı Kanun md. 1009 ile sayılmıştır: arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar. Hüküm, bunların şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini düzenler.

Sayım kural olarak sınırlıdır. Taraflar diledikleri her kişisel hakkı kütüğe yazdıramaz; şerh imkânı ya bu maddede sayılmış olmalı ya da başka bir kanunda açıkça tanınmış olmalıdır. Paylı mülkiyette yararlanma ve yönetime ilişkin anlaşmaların şerhini öngören 4721 sayılı Kanun md. 689 ile paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin şerhini düzenleyen 4721 sayılı Kanun md. 698, bu ikinci gruba örnektir.

Süre, hakkın türüne göre değişir. Sözleşmeden doğan önalım hakkında 4721 sayılı Kanun md. 735 ve alım ile gerialım haklarında 4721 sayılı Kanun md. 736, şerhin etkisinin her durumda şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona ereceğini öngörür. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise 2644 sayılı Kanun md. 26 devreye girer: bu sözleşmeler taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir ve şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz ya da irtifak hakkı kurulup tapuya tescil edilmezse şerh tapu müdürlüğünce resen terkin olunur. Sürenin dolması alacağı ortadan kaldırmaz; yalnızca şerhin sağladığı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücünü sona erdirir.

Önemli: Şerh, borçlunun edimini ifa etmesini sağlamaz. Şerhli satış vaadi alacaklısı, satıcının kendiliğinden tapu vermesini bekleyemez; yine tescile zorlama davası açmak zorundadır. Şerh, bu davanın sonucunu üçüncü kişiler karşısında güvenceye alır. Bu ayrım gözden kaçırıldığında, şerh koydurmuş taraf hakkını kullanma süresini geçirebilir ve elinde yalnızca kütükte duran ancak işe yaramayan bir kayıt kalır.

Tasarruf Yetkisi Kısıtlamalarının Şerhi

4721 sayılı Kanun md. 1010, şerh edilebilecek tasarruf yetkisi kısıtlamalarını üç grupta toplar: çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz ile iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre, aile yurdu kurulması ve artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler. Bu kısıtlamalar da şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Uygulamada en sık görülen kalem, tapu iptali ve tescil davasında verilen ihtiyati tedbir kararının kütüğe işlenmesidir. Tedbir şerhi mülkiyeti dondurmaz; malik payını yine devredebilir. Şerhin yaptığı iş, devralanın davanın sonucuna katlanmasını sağlamaktır. Şerhten sonra kazanan kişi, davayı kaybeden malikin hukuki durumunu devralır.

Haciz şerhi de aynı mantıkla işler. Taşınmaz haczi 2004 sayılı Kanun md. 91 uyarınca tasarruf yetkisini kısıtlar ve şerh verilmekle sonraki hak sahiplerine karşı etki doğurur. Buna karşılık haczin kendisi bir ayni hak değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.09.2025 tarihli ve 2024/114 E., 2025/563 K. sayılı kararında, haczin şahsi bir hak olduğunu ve haciz alacaklısının 4721 sayılı Kanun md. 1023 ile ayni hak sahibi iyiniyetli üçüncü kişi için düzenlenen korumadan yararlanamayacağını kabul etmiştir. Aynı kararda haczin ancak haciz tarihinde gerçekten takip borçlusuna ait olan taşınmaz üzerine konulabileceği vurgulanmıştır.

Aile konutu şerhi, kısıtlama şerhlerinin özel bir görünümüdür. 4721 sayılı Kanun md. 194 uyarınca eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz; malik olmayan eş, kütüğe konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Şerh, rıza olmadan yapılan devrin üçüncü kişi karşısındaki akıbetini belirler.

Geçici Tescil Şerhi

4721 sayılı Kanun md. 1011, iki hâlde geçici tescil şerhi verilebileceğini öngörür: iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa ya da tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa. Şerh, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır.

Hükmün ayırt edici yönü geriye etkidir. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Böylece hak sahibi, belge eksikliğinin giderildiği tarihe kadar geçen sürede kurulan üçüncü kişi kazanımlarına karşı korunmuş olur.

Hâkim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa şerh kararı verir; kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir. Aynı kurum tescil istemi bakımından 4721 sayılı Kanun md. 1016 ile de desteklenmiştir: hukuki sebebe ilişkin belgeler tam olmasına rağmen tasarruf yetkisini belirten belgenin tamamlanması gereken hâllerde, malikin rızası veya hâkimin kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir.

Şerhin Sağlamadığı Koruma

Şerhin sınırlarını bilmek, sağladığı korumayı bilmek kadar önemlidir.

Şerh öncelik doğurmaz. Kütükte yer alan bir şerh, o taşınmaz üzerinde daha önce kurulmuş ayni hakları etkilemez. Şerhten önce tesis edilmiş ipotek, şerhli satış vaadi alacaklısının tescil talebine rağmen ayakta kalır ve alacaklı taşınmazı ipotekli olarak devralır.

Şerh, geçersiz bir sözleşmeyi geçerli kılmaz. Resmî şekilde yapılmamış bir taşınmaz satış vaadi kütüğe işlense dahi, dayanağı olan sözleşmenin geçersizliği ortadan kalkmaz. Şerhin hükmü, geçerli bir kişisel hakkın varlığına bağlıdır.

Şerh, hakkın kullanılması için öngörülen süreleri durdurmaz. Şerhin kütükte durması, sözleşmeden doğan talebin zamanaşımına uğramasını engellemez. Şerhli alacaklının hem şerh süresini hem de alacağın tabi olduğu zamanaşımını ayrı ayrı takip etmesi gerekir.

Uygulamada

Şerh talebinin dayanağı doğru kurulmalıdır. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde 2644 sayılı Kanun md. 26 uyarınca taraflardan birinin istemi şerh için yeterlidir; karşı tarafın ayrıca muvafakat vermesi aranmaz. Bu iki sözleşme dışındaki kişisel hak şerhlerinde ise malikin muvafakati gerekir ve muvafakat yoksa istem tapu müdürlüğünce karşılanmaz. Kira hakkının şerhi bu ikinci gruptadır. Çekişmeli hak şerhleri mahkeme kararına dayanır; tedbir talebi dava dilekçesinde açıkça ileri sürülmeli ve kararın tapuya bildirildiği yazı dosyaya konulmalıdır.

Zamanlama, şerhin değerini belirleyen tek unsurdur. Arsa payı karşılığı inşaatta pay devri ile şerh eşzamanlı olmadığında, aradaki günlerde kurulan ipotek ve hacizler şerhin önüne geçer. Satış vaadinde de aynı sorun görülür: noterde düzenlenen vaat sözleşmesi kütüğe işlenmeden bekletilirse, satıcı taşınmazı üçüncü kişiye devrettiğinde alacaklının elinde yalnızca tazminat talebi kalır.

Şerhin terkini de ayrı bir dosya konusudur. Süresi dolan ya da dayanağı ortadan kalkan şerh kütükte kaldığında, taşınmazın devri ve kredilendirilmesi fiilen zorlaşır. Terkin istemi malik tarafından tapu müdürlüğüne yöneltilir; şerh sahibinin muvafakati yoksa şerhin terkini davası açılır. Alıcı tarafında ise kütük incelemesi yalnızca mülkiyet hanesiyle sınırlı tutulmamalı, şerhler ve beyanlar birlikte okunmalı ve her kaydın tarihi ile süresi ayrıca değerlendirilmelidir.

Kayıtta arsa payı karşılığı inşaat şerhi ya da satış vaadi şerhi görülüyorsa, işlem öncesinde şerh sahibiyle ilişkinin tasfiye edilmesi ve terkin muvafakatinin alınması gerekir. Bu adım atlandığında alıcı, kendisinden önceki bir kişisel hakkın sonuçlarına katlanır.

Kararın ayrıntısı için Şerh Yokluğunda Haciz, İpotek ve Tapuya Güven analizine, işlem sırası için Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi içeriğine bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi, Şerh Yokluğunda Haciz, İpotek ve Tapuya Güven ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri