Satış Vaadi Şerhi Kaç Yıl Geçerlidir?

Satış Vaadi Şerhi Kaç Yıl Geçerlidir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, şerh ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Beş yıl. 2644 sayılı Kanun md. 26 uyarınca noterce düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflardan birinin istemiyle tapu siciline şerh edilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse şerh, tapu müdürlüğünce resen terkin olunur. Sürenin dolması alacağı ortadan kaldırmaz. Terkin, yalnızca şerhin üçüncü kişilere karşı sağladığı ileri sürülebilme gücünü sona erdirir.

---

Sürenin Başlangıcı ve İşleyişi

Beş yıllık süre sözleşmenin noterde düzenlendiği tarihten değil, şerhin tapu kütüğüne işlendiği tarihten işler. Bu ayrım pratikte belirleyicidir. Noterde düzenlenen senedi bir yıl bekletip sonra şerh ettiren alıcı, şerh süresini bir yıl ileri taşımış olur; ancak aradaki bir yıl boyunca üçüncü kişilere karşı korumasız kalır.

Sürenin dolmasıyla terkin işlemi kendiliğinden yapılır. Tapu müdürlüğü ayrıca istem beklemez, mahkeme kararı aramaz. Uygulamada malikler bu terkini beklemek yerine, süre dolar dolmaz kaydın silinip silinmediğini kontrol eder ve gerekiyorsa yazılı istemle harekete geçirir.

Şerhin süresi dolduktan sonra yeniden şerh verilip verilemeyeceği ayrı bir sorundur. Aynı sözleşmeye dayanarak yeni bir şerh istenmesi hâlinde şerh, yeni tarihiyle ve yeni bir beş yıllık süreyle işlem görür; ancak bu şerh, aradaki dönemde kurulmuş ipotek, haciz ve mülkiyet devirlerinin önüne geçmez.

Süre Dolunca Alacak Ne Olur

Şerhin terkini, satış vaadinden doğan kişisel hakkı sona erdirmez. Vaat alacaklısı, satıcıya karşı tescile zorlama davası açma imkânını korur. Şerhin varlığı bu davanın koşulu değildir; şerh yalnızca davanın sonucunu üçüncü kişiler karşısında güvenceye alır.

Alacağın kendisi ayrı bir takvime tabidir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında taşınmaz satış vaadinden doğan tescil isteme hakkı on yıllık zamanaşımına tabi tutulur ve süre kural olarak sözleşmede kararlaştırılan ifa tarihinde işlemeye başlar. Zilyetliğin alıcıya geçirildiği ve alıcının taşınmazda kaldığı hâllerde zamanaşımı def'inin dinlenmediği kabul edilir.

Önemli: Beş yıllık şerh süresi ile on yıllık zamanaşımı iki ayrı saattir ve birbirini beklemez. Şerh süresi dolmamış olsa dahi alacak zamanaşımına uğrayabilir; zamanaşımı dolmamış olsa dahi şerh süresi geçtiğinde üçüncü kişilere karşı koruma sona erer. Dosyada her iki tarih ayrı ayrı takip edilmelidir.

Şerhin Sağladığı ve Sağlamadığı Koruma

Şerh, satıcının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesini engellemez. Malik payını yine satabilir. Şerhin yaptığı iş, devralanın vaat alacaklısının hakkına katlanmasını sağlamaktır. Devralan, kütükteki şerhi bilmediğini ileri süremez ve 4721 sayılı Kanun md. 1023 tapuya güven ilkesinden yararlanamaz.

Şerh öncelik de doğurmaz. Şerhten önce kurulmuş ipotek ayakta kalır; alıcı taşınmazı ipotekli olarak devralır. Şerh, geçersiz bir sözleşmeyi geçerli kılmaz: resmî şekilde yapılmamış bir vaat sözleşmesi kütüğe işlense dahi geçersizliği ortadan kalkmaz. Şeklin ayrıntısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde şekil şartı sayfasında açıklanır.

Uygulamada

Alıcı bakımından doğru sıra tektir: senedin düzenlendiği gün tapu müdürlüğüne başvurmak. 2644 sayılı Kanun md. 26 taraflardan birinin istemini yeterli saydığından, satıcının muvafakatini beklemek gereksiz bir gecikmedir. Şerhin işlendiği tarihi taşıyan kayıt örneği dosyaya konur ve beş yıllık süre bu tarihten hesaplanır.

İkinci nokta sürenin sonuna yaklaşıldığında ortaya çıkar. Beş yıl dolmadan satış gerçekleşmemişse alıcı, tescile zamanaşımı süresi içinde dava açmalı ve dava dilekçesiyle birlikte ihtiyati tedbir talep ederek 4721 sayılı Kanun md. 1010 kapsamında çekişmeli hak şerhi konulmasını sağlamalıdır. Böylece resen terkin edilen satış vaadi şerhinin yerini, davanın sonucuna bağlı bir tedbir şerhi alır.

Malik tarafında ise kontrol tersine işler. Süresi dolduğu hâlde silinmemiş şerh, taşınmazın devrini ve kredilendirilmesini fiilen kilitler. Bu durumda tapu müdürlüğüne yazılı istem yöneltilir; istem karşılanmazsa şerhin terkini istenir. Terkin yollarının ayrıntısı tapu şerhi nasıl terkin edilir sayfasında; şerhin işlem sırası ise tapu şerhleri rehberi içeriğinde açılır.

---

İlgili içerikler için bkz. Tapu Şerhleri: Tesis, Süre ve Terkin, Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu İptali ve Tescil Sağlar mı, Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.