Arsa Sahibi Feshi Üçüncü Kişiye Karşı Nasıl İleri Sürer?

Arsa Sahibi Feshi Üçüncü Kişiye Karşı Nasıl İleri Sürer?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Fesih, tapu şerhi ve üçüncü kişi hakları uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Feshin kendisi üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez. Arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı nispidir ve kural olarak yalnızca yükleniciye karşı işler. Bu hakkın üçüncü kişilere karşı etki doğurması iki yoldan mümkündür: sözleşmenin 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca tapu kütüğüne şerh edilmesi ya da dava açıldıktan sonra 4721 sayılı Kanun md. 1010 kapsamında çekişmeli hakkın korunmasına ilişkin tedbir şerhi alınması. Bu iki araç yoksa, geriye yalnızca üçüncü kişinin kötüniyetini ispat etmek kalır.

---

Nispi Hakkın Sınırı

Arsa sahibinin yükleniciden bağımsız bölüm ya da pay iadesi isteme hakkı bir alacak hakkıdır. Alacak hakkı yalnızca borçluya karşı ileri sürülür. Yüklenici payı üçüncü kişiye devrettiğinde, arsa sahibinin alacağı ihlal edilmiş olur; ancak ihlalin sorumlusu yüklenicidir.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı bu ilkeyi teyit eder ve geriye etkili fesih hâlinde dahi tapuya güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin korunacağını belirler.

Birinci Yol: Sözleşmenin Şerhi

4721 sayılı Kanun md. 1009, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkın tapu kütüğüne şerh edilebileceğini düzenler. Şerh, hakkı ayni hakka dönüştürmez; etkisini genişletir. Şerhten sonra kaydı gören herkes hakkı bilmiş sayılır ve iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Şerh, sözleşme kurulurken talep edilmelidir. Yüklenici pay devrini aldıktan sonra şerh talebine yanaşmayabilir. Bu nedenle şerh yükümlülüğü sözleşme metnine yazılmalı ve devir ile şerhin aynı tapu işleminde yapılması sağlanmalıdır.

Önemli: Şerh süresizdir denemez. Şerhin etkisi, şerh verilen hakkın niteliğine ve tapu mevzuatındaki süre kurallarına bağlıdır. Şerh süresi dolmuşsa terkin edilebilir ve koruma sona erer. Süre takibi arsa sahibinin sorumluluğundadır.

İkinci Yol: Tedbir Şerhi

Dava açıldıktan sonra 4721 sayılı Kanun md. 1010 uyarınca çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararı tapuya şerh edilebilir. Aynı hüküm, tasarruf yetkisi kısıtlamalarının şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini belirtir.

Bu nedenle fesih davası açılırken ihtiyati tedbir talebi ayrıca ileri sürülmelidir. Tedbir şerhinden sonra yapılan devirler, davanın kabulü hâlinde arsa sahibine karşı sonuç doğurmaz.

Şerh Yoksa Geriye Ne Kalır

Şerh de tedbir de yoksa arsa sahibinin tek yolu, üçüncü kişinin iktisap anındaki kötüniyetini ispat etmektir. Bu ispat somut olgulara dayanmalıdır: inşaatın satış tarihinde durmuş olması, bedelin rayiçten sapması, alıcı ile yüklenici arasındaki organik bağ gibi. İspat düzeni için üçüncü kişinin kötüniyetini kim ispatlar sorusuna bakılabilir.

Kötüniyet ispatlanamazsa talep değere döner ve yükleniciden tazminat istenir. Bütünsel çerçeve için sözleşmeden dönmenin üçüncü kişilere etkisi makalesi yol gösterir.

---

İlgili içerikler için bkz. Geriye Etkili Fesihte Üçüncü Kişinin İktisabı, Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi.