Sözleşme Geçersizse Üçüncü Kişinin Tapusu Ne Olur?

Sözleşme Geçersizse Üçüncü Kişinin Tapusu Ne Olur?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Sözleşmenin geçersizliği, tapu iptali ve üçüncü kişi hakları uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Sözleşmenin geçersizliği tek başına üçüncü kişinin tapusunu düşürmez. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti hâlinde de üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetle ayni hak edindikleri iddiasının dinleneceğini belirledi. Üçüncü kişinin iktisap anında kötüniyetli olduğu ispatlanırsa taşınmaz arsa sahibine dönebilir.

---

Geçersizlik Zinciri Otomatik Çökertmez

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekle tabidir. Noterde düzenleme şeklinde yapılmamış sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Geçersizlik, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkiyi baştan sonuçsuz bırakır.

Zincirin devamı ise ayrı bir sorundur. 4721 sayılı Kanun md. 1024, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun tescilin yolsuz olduğunu düzenler; ancak aynı hüküm yolsuzluğun yalnızca iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebileceğini belirtir. 4721 sayılı Kanun md. 1025 de tapu sicilinin düzeltilmesi davasında iyiniyetli üçüncü kişilerin kazandıkları ayni hakları saklı tutar.

Kararın Getirdiği Ölçüt

İçtihadı birleştirme kararı bu hükümleri arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarına doğrudan uygular. Kurul, yükleniciye yapılan tescili her durumda yolsuz saymanın toplumda onarılmaz zararlara sebep olduğunu ve tapu siciline güven ilkesine aykırı düştüğünü belirtir.

Sonuç olarak geçersizlik tespiti ile geriye etkili fesih aynı rejime tabi tutulmuştur. Her iki halde de üçüncü kişinin iyiniyeti araştırılır; iyiniyet varsa mülkiyet ya da ipotek korunur.

Önemli: Geçerlilik tartışmasının sonucu, üçüncü kişiye karşı açılan davanın kaderini tek başına belirlemez. Dava dilekçesi yalnızca sözleşmenin geçersizliği üzerine kurulmuşsa, alıcının kötüniyeti ayrıca ortaya konulmadıkça talep reddedilir.

Geçersiz Sözleşme İfa ile Geçerli Hale Gelebilir mi

Uygulamada adi yazılı ya da harici satışa dayanan ilişkilerde, edimlerin karşılıklı olarak ifa edilmesi hâlinde şekle aykırılığın ileri sürülmesi 4721 sayılı Kanun md. 2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Bu ölçütün kaynağı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarına dayanır ve uygulamada geniş biçimde işletilir.

Bu nedenle geçersizlik iddiası ileri sürülmeden önce, tarafların edimleri ne ölçüde ifa ettiği belirlenmelidir. İfa tamamlanmışsa geçersizlik savunması sonuç doğurmayabilir. Ayrıntı için harici satışla tapu iptali ve tescil analizine bakılabilir.

Arsa Sahibinin Elinde Kalan Talepler

Üçüncü kişinin kazanımı korunduğunda arsa sahibi taşınmazı aynen geri alamaz. Talebi değere döner: devredilen payın karşılığı ve uğranılan zarar yükleniciden istenir. Bu nedenle dava, tapu iptali talebiyle birlikte yükleniciye yönelen terditli bir tazminat istemini de içermelidir.

İspat düzeni ve şerh yoluyla korunma için sözleşmeden dönmenin üçüncü kişilere etkisi makalesi çerçeveyi verir.

---

İlgili içerikler için bkz. Geriye Etkili Fesihte Üçüncü Kişinin İktisabı, Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Taşınmaz Satımında Resmî Şekil ve Şekle Aykırılık.