Yükleniciden Daire Almak Sözleşmenin Feshini Etkiler mi?

Yükleniciden Daire Almak Sözleşmenin Feshini Etkiler mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Yükleniciden daire alımı, temlik ve üçüncü kişi hakları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yükleniciden daire almak, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin feshinden doğrudan etkilenir. Sözleşme yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle feshedilirse, kural olarak yükleniciye devredilen paylar arsa sahibine döner. Ancak yükleniciden pay ya da bağımsız bölümü tapuya güvenerek kazanan iyiniyetli üçüncü kişi 4721 sayılı Kanun md. 1023 ile korunur ve kazanımını çoğu halde muhafaza eder. Buna karşılık sözleşme tapuya şerh edilmişse, arsa sahibi feshi üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir. Belirleyici olan, şerhin varlığı ve alıcının iyiniyetidir.

---

Yükleniciden Daire Alımının Hukuki Zemini

Kat karşılığı inşaatta yüklenici, hak ettiği bağımsız bölümleri henüz tamamlanmadan üçüncü kişilere satabilir ya da doğrudan tapu devri yerine ileride doğacak hakkını temlik edebilir. Alıcının hukuki durumu, bu devrin tapuda mı yoksa alacağın temliki yoluyla mı yapıldığına göre değişir.

Tapuda pay devri gerçekleşmişse alıcı, tapu kaydına güvenerek malik olur. Henüz devir yapılmamış, yalnızca yüklenicinin arsa sahibindeki alacağı temlik edilmişse, alıcının hakkı yüklenicinin hakkı kadardır ve arsa sahibine karşı ancak yüklenici edimini tamamladığı ölçüde ileri sürülebilir.

---

Tapuya Güven ve İyiniyetli Üçüncü Kişi

Türk tapu sistemi, kayda güvenerek işlem yapan iyiniyetli kişiyi korur. 4721 sayılı Kanun md. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan kişinin bu kazanımının korunacağını düzenler.

Önemli: Koruma iyiniyet şartına bağlıdır. Alıcı, sözleşmenin feshedileceğini ya da yüklenicinin edimini yerine getirmediğini biliyor veya bilmesi gerekiyorsa iyiniyetli sayılmaz. Bu durumda tapuya güven koruması işlemez ve arsa sahibinin iade talebi alıcıya karşı sonuç doğurabilir.

Uygulamada iyiniyetin varlığı, alıcının inşaatın durumunu ve sözleşme ilişkisini araştırıp araştırmadığına göre değerlendirilir.

---

Şerhin Üçüncü Kişiye Etkisi

Arsa sahibinin en güçlü koruması, sözleşmeyi tapuya şerh ettirmesidir. 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakkı sonradan kaydı görecek herkese karşı ileri sürülebilir kılar.

Sözleşme şerhliyse, yükleniciden daire alan kişi bu şerhi görmüş sayılır ve iyiniyet iddiasında bulunamaz. Fesih halinde arsa sahibi, iade talebini bu alıcıya karşı da yöneltebilir. Şerh yoksa denge iyiniyetli alıcı lehine kayar.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.09.2025 tarihli, E. 2023/574, K. 2025/505 sayılı kararı, yükleniciden pay ya da bağımsız bölüm kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin 4721 sayılı Kanun md. 1023 ile korunduğunu; arsa sahibinin ise sözleşmeyi 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca tapuya şerh ederek kendini güvenceye alabileceğini ortaya koyar. Karar, feshin üçüncü kişiye etkisini şerhin varlığına bağlayarak uygulamadaki dengeyi netleştirir.

Uygulamada

En sık yapılan hata, yükleniciden daire alırken yalnızca tapu kaydına bakıp arsa sahibiyle yapılan asıl sözleşmeyi ve inşaatın durumunu araştırmamaktır. Alıcı, sözleşmenin şerhli olup olmadığını, yüklenicinin edimini tamamlayıp tamamlamadığını ve payın gerçekten tapuya geçip geçmediğini incelemeden imza atmamalıdır. Arsa sahibi açısından ise şerh, feshin üçüncü kişilere karşı da işlemesini sağlayan tek etkili araçtır.

Temlik yoluyla alımda tapu kazanımının şartları için Yükleniciden Temlikle Aldığım Daireyi Tapuda Alabilir miyim sorusuna, dönme ve feshin sonuçları için Kat Karşılığı Sözleşmeden Dönme ile Fesih Farkı Nedir sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kentsel Dönüşüm Süreci Baştan Sona, Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven.