Üçüncü Kişinin Kötüniyetini Kim İspatlar?

Üçüncü Kişinin Kötüniyetini Kim İspatlar?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali, iyiniyet ve üçüncü kişi hakları uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: İspat yükü, kötüniyeti iddia eden tarafa aittir. 4721 sayılı Kanun md. 3 uyarınca kanunun iyiniyete sonuç bağladığı hallerde asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Yükleniciden pay ya da bağımsız bölüm alan kişinin iyiniyetli olduğu varsayılır; bunun aksini ileri süren arsa sahibi ispatla yükümlüdür. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı da üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat yükünün iddia eden tarafa ait olduğunu belirtir.

---

İyiniyet Neden Karine Sayılır

Tapu sicili aleni bir kayıt sistemidir ve işlem güvenliği bu aleniyete dayanır. Kayda güvenerek işlem yapan kişiden, kaydın arkasındaki bütün hukuki ilişkileri araştırması beklenemez. 4721 sayılı Kanun md. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunacağını düzenler.

Bu koruma bir karineye bağlanmıştır. Kanun iyiniyetin varlığını asıl kabul ettiği için, alıcı iyiniyetli olduğunu ayrıca kanıtlamak zorunda değildir. Karineyi kırmak isteyen taraf harekete geçmelidir.

Karine Nasıl Kırılır

Karine mutlak değildir. 4721 sayılı Kanun md. 3 uyarınca durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. 4721 sayılı Kanun md. 1024 ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin bu tescile dayanamayacağını belirtir.

Uygulamada karineyi kıran olgular şunlardır: tapu kaydında sözleşmeye ilişkin şerh ya da beyan bulunması, inşaatın satış tarihinde uzun süredir durmuş olması, satış bedelinin rayiçten belirgin biçimde sapması, alıcı ile yüklenici arasında akrabalık ya da ortaklık gibi organik bir bağ bulunması. Bu olgular tek başına sonuç doğurmaz; birlikte değerlendirilerek alıcının bilmesi gerektiği sonucuna varılır.

Önemli: İyiniyetin aranacağı an, satış sözleşmesinin imzalandığı ya da davanın açıldığı an değildir. Belirleyici an, tescil isteminin tapu yevmiye defterine kaydedildiği andır. Bu andan sonra öğrenilen olgular alıcının kazanımını etkilemez.

Kötüniyet İspatlanamazsa Ne Olur

Kötüniyet ispatlanamazsa, arsa sahibinin üçüncü kişiye yönelttiği tapu iptali ve tescil davası reddedilir. Feshin haklı olması bu sonucu değiştirmez; fesih arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkiyi tasfiye eder, tapudaki zinciri kendiliğinden çözmez.

Bu durumda arsa sahibinin talebi aynen iadeden değere döner. Devredilen payın karşılığı ve uğranılan zarar yükleniciden istenir. Bu nedenle dava dilekçesinin terditli kurulması, yani kötüniyet ispatlanamazsa yükleniciden değer talep edilmesi, hak kaybını önler.

Arsa Sahibi Kendini Nasıl Korur

En etkili koruma dava aşamasında değil, sözleşme aşamasında kurulur. 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, sonradan kaydı gören herkesin şerhi bildiğini kabul ettirir ve iyiniyet iddiasını baştan bertaraf eder. Dava açıldıktan sonra ise 4721 sayılı Kanun md. 1010 kapsamındaki ihtiyati tedbir şerhi aynı işlevi görür.

Kararın ölçütleri için geriye etkili fesihte üçüncü kişinin iktisabı analizine, ayni hak ile kişisel hak ayrımı için sözleşmeden dönmenin üçüncü kişilere etkisi makalesine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Geriye Etkili Fesihte Üçüncü Kişinin İktisabı, Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi.