Ortak Yerlere Müdahale ve Eski Hale Getirme

İlgili çalışma alanı → Kat Mülkiyeti Hukuku: Ortak yerler, el atmanın önlenmesi, eski hale getirme ve ecrimisil uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Apartman ve site uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü, ortak yerlerin bir malik ya da üçüncü kişi tarafından tek başına kullanılmasından doğar. Otoparkın kapatılması, sığınağın depoya çevrilmesi, çatı ya da bahçenin özel kullanıma alınması tipik örneklerdir. Bu müdahalelerin hukuki karşılığı el atmanın önlenmesi, eski hale getirme ve ecrimisildir. Belirleyici olan, müdahalenin projeye ve kanuna aykırılığı ile kimin neyi talep edebileceğidir.

Ortak Yer Üzerindeki Hak

634 sayılı Kanun md. 16, kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ve ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olduğunu belirtir. Ortak yer, bir malikin tekeline bırakılamaz; herkesin payı oranında yararlanma hakkı vardır. Neyin ortak yer sayılacağı kanunda gösterilmiştir; ayrıca bir yer, niteliği gereği ya da özgüleme yoluyla da ortak yer hâline gelebilir.¹

Ortak yerin bu niteliği, müdahaleye karşı korumanın da dayanağıdır. Bir malikin ya da üçüncü kişinin ortak yeri kendi kullanımına ayırması, diğer maliklerin ortak mülkiyetten doğan hakkını zedeler.

Değişiklik ve Rıza

Ortak yerlerde yapılacak kalıcı değişikliklerin kendine özgü bir rıza rejimi vardır. 634 sayılı Kanun md. 19, kat maliklerinin ana gayrimenkulün mimari durumunu ve güzelliğini titizlikle korumaya mecbur olduğunu; bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis ile değişiklik yapılamayacağını düzenler. Kural, ortak yerin görünümünü ve işlevini korumaya yöneliktir.

Önemli: Ortak yerde kalıcı değişiklik kural olarak bütün kat maliklerinin rızasını gerektirir. Bir malikin ya da yönetimin çoğunluk kararına dayanarak ortak yeri bağımsız bölüme çevirmesi bu rızayı karşılamaz. Rıza olmadan yapılan değişiklik, eski hale getirme talebine açıktır.

Projeye Aykırı Kullanım: Bir Karar

Ortak yerin projeye aykırı biçimde bağımsız bölüme çevrilmesi, en ağır müdahale türüdür. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 25.03.2025 tarihli ve 2024/10802 E., 2025/3982 K. sayılı kararı, bir sitede blokların bodrum katındaki sığınak ve kapalı otoparkın mimari projeye ve kanuna aykırı olarak mesken hâline getirilip kiraya verildiği bir olaya ilişkindir. Karar iki noktayı netleştirir.

Birincisi, projeye aykırı yapıyı meydana getiren yüklenicinin bu bölümleri başkasına devretmiş olması onu sorumluluktan kurtarmaz; yüklenici eski hale getirmeden sorumlu kalır. Kat maliki olmayıp yalnızca bu yerleri kullanan kişiler ise eski hale getirmeden sorumlu tutulamaz; bu kişiler yönünden müdahalenin önlenmesi ve tahliyeye karar verilmesiyle yetinilir.

İkincisi, ortak yer gelir getirici nitelikteyse, haksız kullanım süresi için ecrimisile hükmedilir. Ecrimisilin belirlenmesinde ortak yerin gerçekten gelir getirici olup olmadığı değerlendirilir.

Kimler Dava Açabilir

Ortak yere el atan bir üçüncü kişi ise, kat maliklerinden her biri 4721 sayılı Kanun md. 693 uyarınca paylı mülkiyette tanınan yetkiye dayanarak el atmanın önlenmesi davasını tek başına açabilir. Bu hâlde el atan kat maliki değil üçüncü kişi olduğundan, uyuşmazlık ortak mülkiyet hükümlerine göre çözülür.

El atan bizzat bir kat malikiyse ya da müdahale yönetime ilişkinse, dava yönetici veya kat malikleri tarafından 634 sayılı Kanun çerçevesinde açılır. Yönetimin dava açması için kurul kararı ve yetkilendirme aranır; yetkilendirmenin bulunduğu tutanakla ispatlanır.

Uygulamada

İlk adım, geçerli mimari projenin tespitidir. Müdahalenin aykırılığı, ancak onaylı proje ve ekleri yerinde uygulanarak ortaya konur; bilirkişi incelemesi keşifle yapılmalı, dosya üzerinden varsayıma dayalı rapor hükme esas alınmamalıdır. Eski hale getirme talebi, hangi imalatın sökülüp hangi durumun geri getirileceğini gösteren, infaza elverişli bir krokiye bağlanmalıdır.

İkinci adım, sorumlu ve muhatabın doğru belirlenmesidir. Eski hale getirmeden projeye aykırı yapıyı kuran sorumludur; salt kullanan kişiden ise müdahalenin önlenmesi ve tahliye istenir. Gelir getiren ortak yerde ecrimisil talebi ayrıca ileri sürülmeli ve dönemi ile miktarı bilirkişi hesabına dayandırılmalıdır.

Üçüncü adım, dava açma yetkisidir. Üçüncü kişinin el atmasında her malik tek başına dava açabilirken, yönetim adına açılan davada kurul kararı ve yetkilendirme gerekir. Ortak yer uyuşmazlıklarının bütünü için ortak alan uyuşmazlıkları rehberi ile ecrimisil ve el atmanın önlenmesi rehberi sayfalarına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Ortak Alan Uyuşmazlıkları Rehberi, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti Hukuku.

Ortak yer ve tesislerin niteliği ile bunların bağımsız bölüme dönüştürülmesinin usulü için bkz. ŞENGÜL, Mehmet, "Kat Mülkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliğinin Değiştirilmesi", Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2012, C. 18, S. 3, s. 201-232. ↩

Ortak Yerlere Müdahale ve Eski Hale Getirme