Kat Mülkiyetinde Ortak Giderler ve Aidat Borcu

İlgili çalışma alanı → Kat Mülkiyeti Hukuku: Ortak gider ve aidat, yönetim, ortak alan ve kat malikleri kurulu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Apartman ve sitelerde uyuşmazlıkların çoğu tek bir kalemden doğar: ödenmeyen aidat. Kat maliki, dairesini kullanmadığını ya da hizmetten yararlanmadığını ileri sürerek ortak gidere katılmaktan kaçınamaz. Borcun kaynağı sözleşme değil, doğrudan kanundur; bu nedenle tahsil yolu da kanunun çizdiği çerçevededir. Aidat borcunun hukuki niteliğini, katılma oranlarını, gecikmenin sonucunu ve kimlerin sorumlu olduğunu birlikte okumak gerekir.

Ortak Giderin Kaynağı ve Katılma Oranı

Ortak gidere katılma borcu 634 sayılı Kanun md. 20 ile düzenlenir. Hüküm, giderleri iki gruba ayırır ve her grup için farklı bir katılma ölçüsü koyar. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avansa kat malikleri eşit olarak katılır. Ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise her malik kendi arsa payı oranında katılır.

Bu ayrım rastgele değildir. Eşit katılınan kalemler kişiye bağlı hizmetlerdir; herkes aynı ölçüde yararlanır. Arsa payı oranına bağlanan kalemler ise yapının bütününe ilişkindir ve payın büyüklüğüyle orantılı bir yararlanmayı yansıtır. Katılma oranı, aksi yönetim planında kararlaştırılmadıkça bu kanuni ölçüye göre belirlenir.

Kullanmıyorum Savunması Sonuç Doğurmaz

Aidat uyuşmazlıklarında en sık ileri sürülen savunma, malikin ortak yerden yararlanmadığıdır. Kanun bu savunmayı baştan kapatır. 634 sayılı Kanun md. 20, kat malikinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek ya da bağımsız bölümünün konumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça belirtir.

Önemli: En üst kattaki malik asansörü kullanmadığını, zemin kattaki malik çatıdan yararlanmadığını ileri sürerek aidattan kaçınamaz. Ortak giderlere katılma, fiili yararlanmaya değil, kat maliki sıfatına bağlı bir borçtur. Bu borç, bağımsız bölümün boş durması hâlinde de doğar.

Gecikme Tazminatı: Aylık Yüzde Beş

Ödemede gecikme, ayrı bir yükümlülük doğurur. 634 sayılı Kanun md. 20, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu düzenler. Bu tazminat, temerrüt faizinden bağımsız ve ona ek bir kalemdir; kanundan doğduğu için ayrıca kararlaştırılmasına gerek yoktur.

Oranın yüksekliği, aidat borcunun ödenmesini teşvik etme amacını taşır. Uygulamada bu kalem, uzun süre ödenmeyen aidatlarda asıl borca yakın tutarlara ulaşabilir; bu nedenle tahsilde asıl alacak kadar gecikme tazminatının da hesaplanması gerekir.

Kiracı ve Yararlananın Müteselsil Sorumluluğu

Aidat borcu yalnızca maliki bağlamaz. 634 sayılı Kanun md. 22, kat malikinin gider ve avans borcundan, bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı biçimde yararlananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu öngörür. Kiracının sorumluluğu ise ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Bu düzenleme, yöneticiye borcu hem malikten hem kiracıdan isteme imkânı verir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 17.10.2024 tarihli ve 2023/5500 E., 2024/3146 K. sayılı kararı, taksitle satılan bir konutta bağımsız bölümden yararlanan devralanın da 634 sayılı Kanun md. 22 uyarınca ortak gider ve avanstan malikle birlikte sorumlu olduğunu ve malik idarenin ödediği aidatı devralandan rücuen isteyebileceğini kabul etti:

davacı idarenin dava konusu bağımsız bölümün maliki olup, bağımsız bölümü taksitle satın almak suretiyle ondan faydalanan davalının da 634 sayılı Kanun'un 22 nci maddesi gereğince ortak gider ve avans bedelinden kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunun ... anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun bulunduğundan ... kararın onanması gerekmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.10.2024, 2023/5500 E., 2024/3146 K.

Gidere bir kat malikinin ya da onun bağımsız bölümünden yararlanan kişinin kusurlu hareketi yol açmışsa, ödeme yapan malikler o kişiye rücu edebilir. Rücu hakkı, gideri fiilen doğuran kişiye yönelir.¹

Kanuni İpotek ve Alacağın Önceliği

Aidat alacağı güçlü bir güvenceye bağlanmıştır. 634 sayılı Kanun md. 22, kat malikinin borcu kiracıdan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için, borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edileceğini düzenler. Bu ipotek, 5711 sayılı Kanun değişikliğiyle 4721 sayılı Kanun md. 893 hükmüne bağlanmıştır. Bu güvenceden önceden feragat geçersizdir; yönetim planına konulan bir vazgeçme kaydı da sonuç doğurmaz.

Alacağın önceliği de kanunla korunur. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen malikten olan alacakları önceliklidir; bu öncelik, ödenmeyen ortak giderlerin ilgili olduğu bağımsız bölümün paraya çevrilme bedeli üzerinde etki doğurur.

Tahsil: Dava ve İcra Yolu

Ödenmeyen aidat, iki yoldan takip edilir. Alacaklı, doğrudan icra takibi başlatabilir; borçlu itiraz ederse itirazın iptali davası açılır. Anılan Yargıtay kararında da uyuşmazlık, ödenen ortak giderlerin rücuen tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali isteminden doğmuştur. Alternatif olarak alacaklı, doğrudan alacak davası da açabilir.

Takibi malik adına yönetici yürütür; yönetici yoksa kat maliklerinden biri veya birkaçı dava açabilir ya da takip yapabilir. İspat bakımından karar defteri, işletme projesi, gider makbuzları ve bilirkişi hesabı belirleyicidir. Borcun ve gecikme tazminatının hesabı, bu belgelere dayanan bilirkişi raporuyla ortaya konur.

Uygulamada

Aidat tahsilinde ilk adım, borcun dayanağını belgelemektir. Kat malikleri kurulunca onaylanan işletme projesi ya da bütçe kararı, hangi kalemin hangi ölçüye göre paylaştırıldığını gösterir; bu belge yoksa hesap tartışmaya açık hale gelir. Katılma oranı yönetim planında farklı belirlenmişse, kanuni ölçü değil bu düzenleme uygulanır.

İkinci adım, borçlu çevresinin doğru belirlenmesidir. Borç yalnız malikten değil, bağımsız bölümden devamlı yararlanan kiracıdan da istenebilir; ancak kiracının sorumluluğu kira tutarıyla sınırlıdır. Malik değişmişse, dönem dönem hangi borcun kime ait olduğu ayrıştırılmalıdır.

Üçüncü adım, alacağın güvenceye alınmasıdır. Tahsil edilemeyen borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescili istenebilir; bu güvence, borçlu malikin bağımsız bölümünü devretmesi hâlinde alacağın boşa çıkmasını önler. Katılma oranları ve yönetim usulü için kat mülkiyeti hukuku rehberi ile aidat ve ortak gider rehberi sayfalarına, kurul kararlarının alınması için kat malikleri kurulu toplantı ve karar yeter sayıları içeriğine bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Aidat ve Ortak Gider Rehberi ve Kat Mülkiyeti Hukuku.

Ortak giderlerin ve avansın güvence altına alınması ile kanuni ipotek bakımından bkz. DURAK, Yasemin, "Kat Mülkiyetinde Giderlerin ve Avansların Güvence Altına Alınması", Kırıkkale Hukuk Mecmuası, 2025, C. 5, S. 1, s. 221-242. Katılma yükümlülüğünün nitelikleri için ayrıca bkz. KURT, Ekrem, "Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2013, S. 14, s. 299-328; ŞAHİN, Musa Furkan, "Kat Maliklerinin Ortak Gidere Katılma Payının Değiştirilmesi", Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2024, C. 73, S. 1, s. 409-436. ↩

Kat Mülkiyetinde Ortak Giderler ve Aidat Borcu