Aidat Ödemeyen Kat Maliki Hakkında Ne Yapılabilir?

Aidat Ödemeyen Kat Maliki Hakkında Ne Yapılabilir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Aidat ödemeyen kat maliki hakkında doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir. 634 sayılı Kanun md. 20 uyarınca her kat maliki ortak giderlere katılmak zorundadır; ödemede geciken malik ayrıca aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder. Alacak, KMK md. 22 kapsamında borçlunun bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotekle güvenceye bağlanabilir. Ödememe ısrarla sürerse KMK md. 25 uyarınca bağımsız bölümün devri davası gündeme gelebilir.

---

1. Borcun Kaynağı ve Gecikme Tazminatı

Ortak gider borcu sözleşmeden değil, doğrudan kanundan doğar¹. Malikin daireyi boş tutması, kiraya vermesi veya ortak tesisleri kullanmaması borcu ortadan kaldırmaz. Payların nasıl hesaplandığı Ortak Giderlere Katılım sorusunda ayrıca yanıtlanır; genel çerçeve Aidat ve Ortak Giderler rehberindedir.

Gider veya avans payını ödemeyen malik, KMK md. 20 uyarınca geciktiği günler oranında aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder. Bu tazminat kurul kararına bağlı değildir; borç muaccel olduğunda kendiliğinden işlemeye başlar.

Önemli: Ödeme günlerini işletme projesi veya kurul kararı belirler ve tahakkukun malike tebliğ edilmiş olması gerekir. Tebliğ edilmemiş tahakkuk, takibe itiraz halinde alacaklının elini zayıflatır.

---

2. İcra Takibi ve İtirazın İptali

Yönetici, kurul kararına veya kesinleşen işletme projesine dayanarak ilamsız icra takibi başlatır. Borçlu yedi gün içinde itiraz ederse takip durur; bu halde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılır. Kesinleşmiş işletme projesi ve kurul kararları, yargılamada alacağın varlığını gösteren temel delillerdir. Koşulları oluştuğunda haksız itiraz eden borçlu aleyhine icra inkar tazminatına da hükmedilebilir.

Uygulamada

Takip talebinde dönemi, kurul kararı veya işletme projesi tarihini ve tahakkuk kalemlerini tek tek göstermek itiraz riskini azaltır. İtirazın iptali davasında karar defteri, işletme projesi ve tebliğ belgeleri delil dosyasının omurgasıdır. Bu davaların en sık kaybedilme sebebi alacağın kendisi değil, tebliğ ve tahakkuk zincirindeki belge eksiğidir.

---

3. Kanuni İpotek ve Alacağın Önceliği

KMK md. 22 uyarınca ortak giderlerden doğan alacak, yönetici veya kat maliklerinden birinin istemiyle borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek tesisiyle güvence altına alınabilir. Bu ipotek, bağımsız bölüm satılsa veya başka alacaklılar devreye girse bile alacağın tahsil kabiliyetini korur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.09.2025 tarihli, E. 2025/1950, K. 2025/2867 sayılı kararında; aidat ve ortak gider alacağının KMK md. 20 ve KMK md. 22 kapsamında öncelikli alacak sayıldığı ve icradaki sıra cetvelinde bu önceliğin gözetilmesi gerektiği sonucu onanmıştır. Karar, borçlu malikin bağımsız bölümü haczedilip satıldığında site yönetiminin diğer alacaklılar karşısındaki konumunu güçlendirir. Ayrıntı Aidat Alacağının İcra Sırasında Önceliği sayfasındadır.

---

4. Son Çare: Bağımsız Bölümün Devri Davası

KMK md. 25, borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını çekilmez hale gelecek derecede ihlal eden malik hakkında bağımsız bölümün devrini dava etme imkanı tanır. Ortak gider ve avans borcunu ödemeyen malik hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılması, çekilmezlik karinesi sayılır.

Bu dava ağır şartlara bağlı istisnai bir yoldur. Devir bedeli ödenerek mülkiyet diğer maliklere geçer; mahkemeler bu sonucu ancak ısrarlı ve nitelikli ihlallerde kabul eder. Tek başına birkaç aylık gecikme bu davayı taşımaz; asıl tahsil aracı icra takibi ve kanuni ipotektir.

---

İlgili içerikler için bkz. Aidat ve Ortak Giderler, Ortak Giderlere Katılım, Aidat Alacağının İcra Sırasında Önceliği, Kat Mülkiyeti.

Dipnotlar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩