Bağımsız Bölüm Haczedilir mi, İpotek Edilir mi?

Bağımsız Bölüm Haczedilir mi, İpotek Edilir mi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet. Her kat maliki bağımsız bölümü, eklentileri ve ortak yerlerdeki arsa payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir (KMK md. 15). Bağımsız bölüm ayrı tapu sayfasına sahip müstakil bir taşınmaz olduğundan satılabilir, bağışlanabilir, üzerine ipotek konulabilir, haczedilip icra yoluyla satılabilir. Bu tasarruflar kat mülkiyetini sona erdirmez; yalnızca bağımsız bölümün maliki değişir. Konunun hukuki çerçevesi kat mülkiyeti hukuku alanının temelinde yer alır.

---

Bağımsız Bölüm Üzerinde Tasarruf Serbestisi

Kat mülkiyetiyle birlikte bağımsız bölüm, arsa payı ve eklentileriyle birlikte tek bir taşınmaz gibi işlem görür. 634 sayılı Kanun md. 15, malikin bu bütün üzerinde tek başına tasarruf edebileceğini düzenler. Satış, bağış, ipotek ve haciz bakımından bağımsız bölüm, herhangi bir müstakil taşınmazdan farklı değildir.

Malikin tasarrufu için diğer kat maliklerinin onayı aranmaz. Bağımsız bölümün devri veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulması, komşu maliklerin rızasına bağlı tutulamaz. Ortak yer ve arsa payı da bağımsız bölümle birlikte hareket eder; ayrı başına devredilemez.

---

İpotek ve Haciz

Bağımsız bölüm, kredi teminatı olarak ipotek edilebilir. İpotek tapu kütüğüne bağımsız bölümün sayfasına tescil edilir ve arsa payını da kapsar. Malikin borcu ödenmezse alacaklı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla bağımsız bölümün satışını isteyebilir.

Önemli: İpotek ve haciz, arsa payından ayrı düşünülemez. Bağımsız bölüm üzerine konulan ipotek, o bölüme özgülenen arsa payını ve eklentileri kendiliğinden kapsar. Alacaklının yalnızca daireyi haczedip arsa payını dışarıda bırakması mümkün değildir; ikisi hukuken bir bütündür.

Bağımsız bölüm ayrıca malikin borçları için haczedilebilir. Haciz tapuya şerh edilir ve icra yoluyla satış aşamasına kadar götürülebilir. Kat mülkiyeti bu işlemlerle sona ermez; malik değişse de rejim aynen devam eder.

---

İcra Satışında Yeni Malikin Durumu

Bağımsız bölüm icra yoluyla satıldığında, alıcı yalnızca daireyi değil, arsa payını, eklentileri ve ortak yerlerdeki hakkı da birlikte edinir. Yeni malik, kat malikleri kurulunun daha önce aldığı kararlara ve yönetim planına, önceki malik gibi bağlı olur. Rejim kişiye değil taşınmaza bağlı olduğundan, el değiştirme kat mülkiyeti düzenini etkilemez.

Ortak gider ve aidat borçları yönünden yeni malikin sorumluluğu ayrı bir konudur ve aidat ve ortak gider rehberinde ele alınır.

---

Ortak Gider Borcunun Kanuni İpoteği

Bağımsız bölüm maliki, ödemediği ortak gider ve aidat borcundan dolayı yalnızca kişisel olarak değil, bağımsız bölümü üzerinden de sorumludur. Kat malikleri kurulu veya yönetici, gider payını ödemeyen malikin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilir. Bu ipotek, ortak gider alacağına bağımsız bölüm üzerinden güvence sağlar.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, ortak gider borcundan doğan sorumluluğun bağımsız bölümü izlediği ve sonraki maliki de kapsadığı kabul edilir. Bu nedenle bağımsız bölüm devralan kişi, satın almadan önce anataşınmazın ödenmemiş ortak gider borcunu araştırmalıdır.

---

Uygulamada

Uygulamada en sık hata, bağımsız bölüm alan kişinin geçmiş aidat borcunu göz ardı etmesidir. Ortak gider sorumluluğu bağımsız bölümü izlediğinden, yeni malik önceki dönem borcuyla karşılaşabilir. Tapu devrinden önce yönetimden borç durumunun yazılı olarak alınması, bu riski büyük oranda önler.

İpotekli veya hacizli bağımsız bölüm satın alanlar yönünden ise tapu kaydındaki şerhlerin incelenmesi zorunludur. Bağımsız bölümün müstakil taşınmaz niteliği, tasarruf serbestisi kadar sorumluluğu da beraberinde getirir. Rejimin genel çerçevesi için kat mülkiyeti rehberi yol gösterir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku, Aidat ve Ortak Gider, Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş.