Kat Mülkiyetinde Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir mi?

Kat Mülkiyetinde Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir mi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Hayır. Kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) istenemez (KMK md. 7). Her bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet bağımsız olduğundan, kat malikleri arasında paylaşılacak bir ortaklık hukuken bulunmaz. Ortak yerler de bağımsız bölümlerden ayrı olarak paylaşıma konu edilemez. Bu yasak, kat mülkiyeti rejiminin kalıcılığını güvence altına alır ve kat mülkiyeti hukuku alanının temel ilkelerinden biridir.

---

İzale-i Şuyu Yasağının Dayanağı

Paylı mülkiyette her paydaş kural olarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Kat mülkiyetinde ise durum farklıdır. Yapı, kat mülkiyetine geçtiğinde arsa üzerindeki müşterek mülkiyet sona erer ve yerini bağımsız bölümler üzerindeki ayrı mülkiyetlere bırakır. Paylaşılacak bir ortaklık kalmadığından, giderilecek bir şuyu da yoktur.

634 sayılı Kanun md. 7, bu sonucu açıkça hükme bağlar. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez; ortak yerler bağımsız bölümlerden ayrılarak bölüştürülemez. Amaç, bir veya birkaç malikin satış yoluyla yapının bütünlüğünü bozmasını önlemektir.

---

Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Bağımsızlığı

Kat mülkiyetiyle birlikte her bağımsız bölüm ayrı bir tapu sayfası kazanır ve müstakil mülkiyete konu olur. Malik, bağımsız bölümünü tek başına satabilir, bağışlayabilir veya üzerinde ipotek kurabilir. Bu tasarruflar diğer maliklerin rızasına bağlı değildir; çünkü paylaşılan bir ortaklık değil, komşuluk ilişkisi içinde bağımsız mülkiyetler söz konusudur.

Önemli: Bağımsız bölüm satışı ile ortaklığın giderilmesi karıştırılmamalıdır. Bir malik payını dilediğine devredebilir; ancak bunu yaparken diğer maliklerden yapının paylaşılmasını veya satılıp bedelinin bölüşülmesini isteyemez. Devir, mülkiyetin el değiştirmesidir; şuyuun giderilmesi ise ortaklığın tasfiyesidir. İkincisi kat mülkiyetinde kapalıdır.

---

Ortak Yerlerin Durumu

Ortak yerler, bağımsız bölümlerin bütünleyici parçası niteliğindedir ve onlardan ayrı olarak paylaşıma konu edilemez. Çatı, giriş, merdiven, bahçe ve tesisat gibi yerler üzerindeki hak, bağımsız bölüm mülkiyetine bağlıdır ve arsa payı oranında kullanılır. Bir malik, ortak yerin kendi payına düşen kısmının ayrılıp verilmesini isteyemez.

Ortak yerlerin kullanımı ve tasarrufundan doğan uyuşmazlıkların çerçevesi aidat ve ortak gider rehberinde ayrıca ele alınır.

---

İstisnalar ve Rejimin Sona Ermesi

İzale-i şuyu yasağı, kat mülkiyeti rejimi ayakta olduğu sürece geçerlidir. Yapının tümüyle yıkılması, kamulaştırma veya kat mülkiyetinin bütün maliklerce sona erdirilmesi gibi hallerde rejim ortadan kalkar; bu durumda arsa yeniden paylı mülkiyete döner ve paylaşım kuralları uygulanabilir hale gelir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, kat mülkiyeti kurulu bir yapıda açılan ortaklığın giderilmesi davasının, rejim sona ermedikçe dinlenemeyeceği kabul edilir. Davanın görülebilmesi için önce kat mülkiyetinin usulüne uygun biçimde kaldırılmış olması gerekir.

---

Uygulamada

Uygulamada en sık hata, kat mülkiyetli bir binada paydaşlar arasında anlaşmazlık çıkınca doğrudan izale-i şuyu davası açılmasıdır. Bu dava, rejim ayakta kaldığı sürece reddedilir. Malikin elindeki yol, anlaşmazlığın niteliğine göre değişir; ortak yer kullanımı, aidat veya yönetim uyuşmazlığı ayrı hukuki yollarla çözülür.

Yapının ekonomik ömrünü doldurması veya yenilenmesi gündeme geldiğinde ise rejimin sona erdirilmesi ayrı bir süreçtir ve kendi koşullarına bağlıdır. Genel çerçeve için kat mülkiyeti rehberi yol gösterir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku, Aidat ve Ortak Gider, Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş.