Aidat ve Ortak Giderler: Borç, Tahsil ve Öncelik

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Aidat ve ortak gider borcu, apartman ve site yaşamının en sık dava edilen konusudur. Ödenmeyen aidat yalnızca bir alacak sorunu değildir; yönetimin işleyişini, ortak hizmetlerin sürekliliğini ve malikler arası dengeyi doğrudan etkiler. KMK bu borca özel bir rejim kurar: sert bir gecikme tazminatı, kanuni ipotek imkanı, kiracıya uzanan sorumluluk ve icra sırasında öncelik.

Borcun Kaynağı ve Katılım Ölçüsü

634 sayılı Kanun md. 20 uyarınca kat maliklerinden her biri; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılır. Anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve diğer işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılım esastır.

Bu ikili ayrım emredici değildir. Aynı hüküm, giderlerin paylaşımının kat malikleri arasında başka türlü sözleşme yapılarak veya yönetim planında farklı esas belirlenerek değiştirilebileceğini kabul eder. Bu yüzden her aidat uyuşmazlığında ilk bakılacak belge yönetim planıdır; kanuni paylaşım ancak yönetim planında farklı hüküm yoksa devreye girer.

Kat maliki, ortak yerlerden yararlanmaktan vazgeçtiğini veya bağımsız bölümünü kullanmadığını ileri sürerek bu borçtan kurtulamaz. Boş duran daire de aidat öder; Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında bu kural istikrarla korunur. Asansörü kullanmayan zemin kat maliki ve yaz aylarında oturulan yazlık daire, bu ilkenin en bilinen iki örneğidir; yararlanma iddiası ancak yönetim planında açık bir muafiyet hükmü varsa dinlenir.

Gecikme Tazminatı ve İşletme Projesi

KMK md. 20/II, gider veya avans payını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler üzerinden aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu düzenler. Bu oran faiz değil tazminattır; sözleşmesel faiz sınırlamalarına tabi tutulmaz ve yıllık bazda ciddi bir yaptırıma dönüşür.

Tahakkukun dayanağı işletme projesidir. KMK md. 37 uyarınca kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici bir proje yapar; projede yıllık tahmini gider, her bağımsız bölüme düşen pay ve avans tutarı gösterilir. Proje maliklere veya bölümü kullananlara tebliğ edilir; yedi gün içinde itiraz edilirse durum kurulda incelenir. Kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu md. 68 anlamında belge niteliği kazanır.

Önemli: Gecikme tazminatı temerrüt tarihinden itibaren işler. İşletme projesi veya kurul kararı usulüne uygun tebliğ edilmemişse temerrüt tartışmalı hale gelir; takip öncesi tebligat zincirinin belgelenmesi tahsilatın en kritik hazırlık adımıdır.

İcra Takibi ve İtiraz

Aidat alacağı için tipik yol ilamsız icra takibidir; takip talebinde asıl alacak ile gecikme tazminatı ayrı kalemler halinde gösterilir ve dayanak dönem açıkça yazılır. Borçlu itiraz ederse yönetim, itirazın iptali davasını açar; kesinleşmiş işletme projesi ve kurul kararları burada itirazın kaldırılması yolunu da destekler. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Borçlu tarafın savunmaları genellikle üç noktada toplanır: işletme projesinin tebliğ edilmediği, kurul kararının usulsüz alındığı ve harcamaların belgesiz olduğu. Yönetim cephesinde bu savunmaları karşılamanın yolu düzenli defter, banka kayıtları ve tebligat evrakıdır; dağınık elden tahsilat kayıtları davayı zora sokar.

Takibin tarafı da doğru belirlenmelidir. Aidat borcu bağımsız bölümün malikine aittir; taşınmaz el değiştirmişse, tahakkuk dönemindeki malik ile yeni malik ayrımı yapılır. Devir tarihinden önceki dönemin borcu eski malikten istenir; yeni malik ancak kendi dönemi bakımından sorumlu tutulur. Bu ayrım gözetilmeden başlatılan takip, husumet itirazıyla karşılaşır ve tahsilatı geciktirir.

Öncelik, Kanuni İpotek ve Kiracının Sorumluluğu

KMK md. 22 aidat alacağına iki güçlü güvence bağlar. İlki kanuni ipotek hakkıdır: ödenmeyen gider payı hakkında dava veya takip yapılması halinde, diğer kat maliklerinin veya yöneticinin talebiyle borçlu bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir. İkincisi müteselsil sorumluluktur; KMK md. 22/I uyarınca bağımsız bölümde kiracı olarak oturan kişi, gider ve avans payından ödediği kira miktarı ile sınırlı olmak üzere malik ile birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Bu alacağın icra sırasındaki gücünü Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.09.2025 tarihli, E. 2025/1950, K. 2025/2867 sayılı kararı gösterir. Uyuşmazlıkta apartman yönetiminin aidat ve ortak gider alacağı, KMK md. 20 ve md. 22 kapsamında öncelikli alacak niteliğinde görülmüş; sıra cetvelinde bu önceliğin gözetilmemesi üzerine sıra cetvelinin iptaline karar verilmiş ve bu sonuç Yargıtayca onanmıştır. Karar, haciz ve paraya çevirme aşamasına gelen dosyalarda yönetimin sıra cetvelini denetlemesinin somut karşılığını ortaya koyar.

Uygulamada

Yönetim tarafında en sık yapılan hata, takibe borç dökümü eklemeden veya dayanak kurul kararlarını belirtmeden toplu tutar talep etmektir. Dönem dönem hangi aidatın tahakkuk ettiği, hangi kurul kararına veya işletme projesine dayandığı ve ödemelerin nasıl mahsup edildiği takip talebinde netleştirilmelidir. Belirsiz döküm, itirazın iptali davasında alacağın bir kısmının reddine ve kötüniyet tazminatı riskinin kaybına yol açar.

Malik tarafında ise dava riski farklı yerdedir: aidata itiraz eden malik haksız çıkarsa, asıl alacak yanında aylık yüzde beş gecikme tazminatı ve yargılama giderleriyle karşılaşır. İtiraz stratejisi ancak tebligat eksikliği, çift tahakkuk veya belgesiz harcama gibi somut bir zemine oturuyorsa anlamlıdır; salt zaman kazanma amaçlı itiraz maliyeti büyütür.

Karşı Taraf Argümanı

Kiracıya yöneltilen takiplerde tipik savunma, kiranın peşin ödendiği ve mahsup edilecek kira borcu kalmadığıdır. Bu savunmayı aşmanın yolu, takip öncesinde kira ilişkisinin ve ödeme dönemlerinin tespitidir; kiracının sorumluluğu ödediği kira miktarı ile sınırlı olduğundan talep bu sınıra göre kurulmalıdır.

Sonuç

Aidat ve ortak gider alacağı; KMK md. 20 paylaşım esasları, md. 20/II gecikme tazminatı, md. 37 işletme projesi ve md. 22 güvenceleriyle donatılmış güçlü bir alacaktır¹. Tahsilatın anahtarı usul disiplinidir: kesinleşmiş işletme projesi, düzenli tebligat, şeffaf hesap ve doğru kurulmuş takip talebi. Sık karşılaşılan soruların cevabı aidat ödemeyen kat maliki içeriğinde; sistemin bütünü kat mülkiyeti hukuku rehberinde yer alır.

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti Hukuku, Aidat Ödemeyen Kat Maliki Hakkında Ne Yapılabilir, Aidat Alacağının İcra Sırasında Önceliği, Kat Mülkiyeti.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩

Aidat ve Ortak Giderler: Borç, Tahsil ve Öncelik