Aidat Alacağı Sıra Cetvelinde Öncelikli: Yargıtay 6. HD Kararı

Aidat Alacağı Sıra Cetvelinde Öncelikli: Yargıtay 6. HD Kararı

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.09.2025 tarihli ve 2025/1950 E., 2025/2867 K. sayılı kararıyla, apartman yönetiminin aidat ve ortak gider alacağına sıra cetvelinde pay ayrılmamasını hukuka aykırı bulan ilk derece kararını oy birliğiyle onadı. Karar, aidat alacağının sıra cetvelindeki öncelikli konumunu ve 634 sayılı Kanun md. 22 kapsamındaki kanuni ipoteğin tescil edilmeden de sonuç doğurduğu yaklaşımını teyit ediyor.

Olayın Özeti

Bedeli paylaşıma konu taşınmaz satıldıktan sonra satış bedelinin dağıtımı amacıyla sıra cetveli düzenlendi. Cetvelde, apartman yönetiminin aidat ve ortak gider alacağına pay ayrılmadı.

Yönetim, alacağının KMK md. 22 gereği öncelikli olduğunu ileri sürerek sıra cetvelinin iptalini istedi. Şikayet olunanlar arasında vergi dairesi de vardı; uyuşmazlık bu yönüyle, aidat alacağının kamu alacağı karşısındaki konumuna da temas ediyordu.

Yargılama Süreci

Şikayeti inceleyen ilk derece mahkemesi, 07.06.2022 tarihli kararla şikayeti kabul etti ve sıra cetvelini iptal etti. Süreç istinaf incelemesinden ve bir bozma aşamasından geçti; bozma sonrasında verilen karar temyiz edildi.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bozmaya uygun bulduğu kararı 11.09.2025 tarihinde oy birliğiyle onadı. Böylece aidat alacağına sıra cetvelinde öncelik tanıyan sonuç kesinleşti.

Kararın Gerekçesi

Onamaya konu sonucun dayanağı, kararda aktarılan ilk derece gerekçesinde açıkça görülüyor:

İlk Derece Mahkemesinin 07.06.2022 tarihli kararı ile şikayetçinin takiplerinin dayanağının 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde belirtilen alacaklardan olduğu, bu alacakların kanuni ipotek hakkına haiz alacaklardan olduğunun tespit edildiği, kanuni ipoteğin sonuç doğurması için tescil zorunluluğunun bulunmadığı, bu nedenle sıra cetveli yapılırken öncelikli olması gerektiğinden bahisle şikayetin kabulü ile sıra cetvelinin iptaline karar verilmiştir.

Gerekçe iki tespite dayanıyor. Birincisi, takip konusu alacağın KMK md. 20'de sayılan ortak gider ve avans borçlarından doğduğu tespitidir. İkincisi, bu alacağın kanuni ipotek hakkına sahip olduğu ve kanuni ipoteğin sonuç doğurması bakımından tescil zorunluluğunun bulunmadığı tespitidir. Yargıtay bu gerekçeyi bozmaya uygun bularak, tescil edilmemiş kanuni ipotek güvencesinin sıra cetvelinde gözetilmesi gerektiğini onayladı.

Kararın Anlamı

634 sayılı Kanun md. 20, kat malikinin ortak giderlere ve avansa katılma borcunu düzenler; aidat alacağının kaynağı bu maddedir.¹ KMK md. 22 ise ödenmeyen gider ve avans borcu bakımından kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı öngörür. Kararın benimsediği yaklaşıma göre bu güvence, öncelik etkisini doğurmak bakımından tescile bağlı değildir; icra müdürlüğü sıra cetvelini düzenlerken bu önceliği kendiliğinden gözetmek zorundadır.

Sıra cetveli, satış bedelinin alacaklılar arasında paylaştırılmasının hukuki haritasıdır. Cetvele karşı iki yol vardır: alacağın esasına ve miktarına yönelik itiraz genel mahkemede dava yoluyla, sıraya yönelik şikayet ise icra mahkemesinde ileri sürülür (İİK md. 142). Somut olayda yönetim, sıraya yönelik şikayet yolunu kullandı ve sonuç aldı.

Şikayet olunanlar arasında vergi dairesinin bulunması kararın pratik değerini artırıyor. Karar metninden anlaşıldığı kadarıyla şikayet, kamu alacaklısının da yer aldığı sıralamaya karşı yöneltilmiş ve kabul edilmiştir. Bu sonuç, kanuni ipotek güvencesine sahip aidat alacağının sıra cetvelinde kamu alacağının gerisine düşürülemeyeceği yönündeki yaklaşımı destekler.

Önemli: Sıra cetveline yönelik şikayet süresi kısadır; İİK md. 142 uyarınca cetvel suretinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde harekete geçmek gerekir. Süre kaçırılırsa cetvel kesinleşir ve öncelik iddiası o takip dosyasında sonuçsuz kalır.

Uygulamada

Site ve apartman yönetimleri yönünden kararın sonucu net: aidat alacağı yalnızca ilamsız takiple tahsil edilen sıradan bir alacak değildir. Borçlu malikin bağımsız bölümü başka bir alacaklının takibi sonucunda satıldığında, yönetimin satış dosyasını ve düzenlenen sıra cetvelini izlemesi, pay ayrılmamışsa süresi içinde şikayet yoluna başvurması gerekir. Takip talebinde alacağın KMK md. 20 kaynaklı ortak gider alacağı olduğunun açıkça yazılması, cetvel aşamasındaki öncelik tartışmasını kolaylaştırır.

Diğer alacaklılar ve özellikle ipotekli alacaklılar yönünden ise karar bir risk uyarısıdır: tapu kaydında görünmeyen bir öncelik, satış bedelinin paylaşımında karşılarına çıkabilir. Taşınmaz üzerinde takip yürüten alacaklının, bağımsız bölümün aidat borcu durumunu araştırması bedel tahmininde gerçekçi bir zorunluluktur. Bu yön, alacaklı vekilinin dosya stratejisinde sıra cetveli denetimini ayrı bir iş kalemi olarak planlamasını gerektirir.

İlgili içerikler için bkz. Aidat ve Ortak Giderler, Aidat Ödemeyen Kat Maliki, Kat Mülkiyeti Hukuku ve Kat Mülkiyeti.