Zemin Katın Asansör Gideri: Yönetim Planının Belirleyiciliği

Zemin Katın Asansör Gideri: Yönetim Planının Belirleyiciliği

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 01.10.2018 tarihli ve 2017/3604 E., 2018/6112 K. sayılı kararıyla, zemin kat malikinin asansör giderinden sorumluluğunu yönetim planı üzerinden çözdü. Kural olarak her kat maliki ortak gidere katılırken, yönetim planında zemin kat malikinin asansör giderine katılmayacağı açıkça yazılıysa bu istisna geçerli olur ve malik asansör giderinden sorumlu tutulamaz. Aidat düzeninin çerçevesi için kat mülkiyeti hukuku çalışma alanına ve aidat ve ortak gider rehberine bakılabilir.

Olayın Özeti

Zemin katta oturan kat maliki, yönetim tarafından kendisinden asansör tamir gideri istendiğini ileri sürdü. Malike göre yönetim planında zemin katta oturanların asansör giderine katılmayacağı açıkça düzenlenmişti; bu nedenle asansör giderinden sorumlu değildi.

Malik, asansör tamir gideri yönünden sorumlu olmadığının tespitini istedi.

Yargılama Süreci

İlk derece mahkemesi uyuşmazlığı ortak giderlere katılım kuralı ile yönetim planındaki istisna arasındaki ilişki üzerinden inceledi. Davacının zemin katta oturduğu ve yönetim planında zemin kat sakinlerinin asansör giderine katılmayacağının yazılı olduğu belirlendi.

Karar Yargıtay 20. Hukuk Dairesi denetiminden geçti. Daire, yönetim planındaki açık düzenlemeyi esas alarak hükmü 01.10.2018 tarihinde değerlendirdi.

Kararın Gerekçesi

Mahkemenin kurduğu sonuç, karara yansıyan şu tespitte özetlenmiştir:

...davacının zemin katta oturduğu, yönetim planında zemin katta oturan kişilerin asansör giderine katılmayacakları belirtildiğinden, asansör tamir gideri yönünden sorumlu olmadığının tespitine...

Alıntı, kararın mantığını gösteriyor: sonucu belirleyen olgu, davacının zemin katta oturması değil, yönetim planının bu duruma bağladığı istisnadır. Yönetim planı zemin kat sakinlerini asansör giderinden açıkça muaf tuttuğundan, mahkeme genel katılım kuralına değil özel düzenlemeye üstünlük tanımıştır. Bu yaklaşım, ortak gider paylaşımında yönetim planının kaynak niteliğini teyit eder.

Kararın Anlamı

Ana kural 634 sayılı Kanun md. 20'de yer alır: her kat maliki, ana taşınmazın ortak giderlerine ve avansına, yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse arsa payı oranında katılır.¹ Maddenin kilit ifadesi "yönetim planında başka türlü hüküm bulunmadıkça" kaydıdır; bu kayıt, katılım oranının ve kapsamının yönetim planıyla değiştirilebileceğini gösterir. Asansör gibi bazı ortak yerlerden yararlanma ile giderine katılma arasındaki bağ, yönetim planında ayrıca düzenlenebilir.

Yönetim planının bağlayıcılığı 634 sayılı Kanun md. 28'den gelir: yönetim planı, bütün kat maliklerini ve onların halefi olanları bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planında zemin veya giriş kat malikinin asansör giderine katılmayacağı yazılıysa, bu hüküm hem yönetimi hem diğer malikleri bağlar. Yönetim, çoğunluk kararıyla dahi bu muafiyeti tek taraflı olarak ortadan kaldıramaz; yönetim planı hükmü ancak md. 28'deki nitelikli çoğunlukla değiştirilebilir.

Bu ayrım, ortak gider uyuşmazlıklarında sıralamayı belirler. Önce yönetim planına bakılır; plan özel bir istisna öngörmüşse bu istisna uygulanır. Plan sessizse md. 20'deki genel kural devreye girer ve malik arsa payı oranında katılır. Yargıtay'ın ortak gider uyuşmazlıklarındaki yerleşik yaklaşımında yönetim planı hükmü, aksi kararlaştırılmadıkça esas alınan kaynaktır.

Önemli: Zemin kat malikinin asansör giderinden muafiyeti kendiliğinden doğmaz; yönetim planında açık hüküm gerektirir. Yönetim planı sessizse, asansörü fiilen kullanmasa bile zemin kat maliki kural olarak asansör giderine katılır. Muafiyet iddiası, önce yönetim planı metnine dayandırılmalıdır.

Uygulamada

Zemin veya giriş kat maliki yönünden ilk adım yönetim planı metninin okunmasıdır. Muafiyet iddiası ancak yönetim planındaki açık bir düzenlemeye dayanırsa sonuç doğurur; sözlü teamül veya eski uygulama tek başına yeterli olmaz. Yönetim planında muafiyet varsa, malik asansör tamir ve işletme giderinden sorumlu olmadığının tespitini isteyebilir; yönetimin buna aykırı avans kararı bu malik yönünden bağlayıcı olmaz.

Yönetimler yönünden karar bir usul uyarısıdır. Ortak gider kararları alınırken yönetim planındaki istisnalar gözetilmelidir; plana aykırı biçimde zemin kat malikinden asansör gideri istenmesi, tespit davasıyla geçersiz kılınabilir ve yönetim yargılama giderine katlanır. Muafiyeti kaldırmak isteyen yönetimin izleyeceği yol, tek taraflı tahakkuk değil, KMK md. 28 uyarınca yönetim planı değişikliğidir. Ortak gider düzeninin bütünü için kat mülkiyeti rehberi ile ortak alan uyuşmazlıkları rehberine bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Aidat ve Ortak Gider, Ortak Alan Uyuşmazlıkları, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti.