Ortak Alan Uyuşmazlıkları: Müdahalenin Men'i ve Eski Hale Getirme

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Ortak alan uyuşmazlıkları, apartman ve sitelerde en çok gerginlik üreten dava grubudur: bahçeye çekilen çit, kapatılan yangın merdiveni, otoparka konan eşya, çatıya kurulan tesis. Bu uyuşmazlıkların hukuki karşılığı çoğu zaman aynıdır; müdahalenin men'i ve eski hale getirme davası. Davanın kaderini ise iki belge belirler: onaylı mimari proje ve yönetim planı.

Ortak Yer Kavramı ve Kapsamı

KMK md. 4, ortak yerleri iki katmanda tanımlar. Birinci katman kanunda sayılan yerlerdir: temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, merdivenler, asansörler, koridorlar, çatılar, bacalar, kapıcı dairesi, ortak garaj ve bahçeler gibi. İkinci katman işlevsel ölçüttür; sayılanlar dışında kalsa bile ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma bakımından zorunlu olan yerler ve şeyler de ortak yer sayılır.

Ortak yerlerin belirlenmesinde sözleşme, yani yönetim planı ve tapudaki tahsisler de rol oynar. Bir alanın eklenti mi ortak yer mi olduğu tartışmalıysa; tapu kaydı, onaylı proje ve fiili durum birlikte incelenir. Bu nitelendirme davanın temelidir, çünkü eklenti bağımsız bölüme bağlıdır; ortak yer ise bütün maliklerindir.

Maliklerin Borçları: Rahatsız Etmeme ve Dürüstlük

634 sayılı Kanun md. 18 uyarınca kat malikleri; gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememek ile yükümlüdür. Bu yükümlülük yalnızca malikleri değil, kiracıları ve bağımsız bölümden başka sıfatla yararlananları da bağlar.

KMK md. 18 esnek bir denetim normudur; komşuluk hukukundaki katlanma sınırını kat mülkiyetine taşır. Ortak yeri sürekli işgal eden, ortak alandan geçişi engelleyen veya ortak tesisi tek başına kullanan malik, ayrıca bir projeye aykırılık bulunmasa bile bu hükümden sorumlu tutulabilir.

Beşte Dört Kuralı: KMK md. 19

Asıl sert kural KMK md. 19'dadır. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ortak yere yapılan her kalıcı fiziki müdahale bu kapsamdadır; kural, çoğunluğun değil beşte dört gibi nitelikli bir oranın yazılı rızasını arar.

İstisna dardır: ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse, bu onarım ve güçlendirme projesine uygun biçimde rıza aranmadan yapılabilir.

Önemli: Beşte dört rızası yazılı olmalıdır; kurul toplantısında el kaldırmayla oluşan çoğunluk bu şartı karşılamaz. Uygulamada en sık yapılan hata, olağan kurul kararıyla ortak alana imalat yapılmasıdır; bu imalat, karar alınmış olsa bile projeye aykırıysa yıkım riskine açıktır.

Dava: Müdahalenin Men'i ve Eski Hale Getirme

Projeye veya KMK md. 19'a aykırı imalatta açılacak dava, müdahalenin men'i ve eski hale getirme davasıdır. Davada mahkeme; onaylı mimari projeyi getirtir, mahallinde keşif yapar ve bilirkişi aracılığıyla fiili durumu projeyle karşılaştırır. Aykırılık saptanırsa müdahalenin önlenmesine ve eski hale getirmeye, yani aykırı imalatın kaldırılmasına hükmedilir. Hüküm, imalatın sökülmesi ve alanın projedeki haline döndürülmesi biçiminde infaz edilir; masraf aykırılığı yapana yüklenir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 15.09.2025 tarihli, E. 2025/6683, K. 2025/11393 sayılı kararında; mimari projeye aykırı müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme talebinin kabulüne ilişkin hükmü onamıştır. Karar, projeye aykırılığın saptandığı dosyalarda eski hale getirmenin fiili duruma rağmen uygulanacağını teyit eder.

Aynı dairenin 22.09.2025 tarihli, E. 2025/6176, K. 2025/11675 sayılı kararı ise ispat yöntemini gösterir: ön bahçeye dikilen fidanların ve kurulan tesislerin ortak kullanım alanına müdahale oluşturduğu; mimari proje, yönetim planı, keşif ve bilirkişi raporu birlikte değerlendirilerek belirlenmiştir. İki karar birlikte okunduğunda ortak alan davasının delil şablonu netleşir: proje, plan, keşif, rapor.

Görevli Mahkeme ve Aktif Husumet

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Davayı her kat maliki tek başına açabilir; ortak yere müdahale her malikin hakkını etkilediğinden bireysel dava ehliyeti vardır. Yönetici ise kural olarak kurul kararına veya yönetim planındaki yetkiye dayanarak dava açar.

Davalı cephesi de doğru kurulmalıdır. Müdahaleyi yapan kiracıysa, uygulamada malik ile kiracının birlikte hasım gösterilmesi infaz sorunlarını önler. Ortak yerin yönetim eliyle üçüncü kişiye kullandırıldığı hallerde tartışma farklı bir eksene kayar; bu ihtimal ortak yerin onaysız kiralanması içeriğinde ayrıca işlenir.

Uygulamada

Davacı tarafın en güçlü hamlesi, dava öncesinde onaylı mimari projenin ilgili idareden temin edilmesidir. Proje olmadan açılan dava, keşif aşamasında yön kaybeder. İkinci hamle fotoğraflı ve tarihli tespittir; müdahalenin başlangıcı ve kapsamı belgelenirse, yargılamada tanık ihtiyacı azalır. Üçüncü hamle, dava öncesinde yönetim kanalıyla yazılı uyarıdır; uyarıya rağmen süren müdahale, hem iyiniyet savunmasını zayıflatır hem yargılama giderleri yönünden davacıyı korur.

Karşı taraf argümanları bellidir ve önceden karşılanabilir. En sık ileri sürülen savunma, imalatın yıllardır mevcut olduğu ve kimsenin ses çıkarmadığıdır; Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında ortak alandaki projeye aykırı imalata uzun süre sessiz kalınması tek başına kazanılmış hak yaratmaz. İkinci savunma, imalatın kimseye zarar vermediğidir; KMK md. 19 zarar şartı aramaz, rıza şartı arar. Üçüncü savunma, kurul kararının varlığıdır; beşte dört yazılı rıza yoksa olağan kurul kararı aykırılığı gidermez.

Dava Riski

Davalı yönünden risk yalnızca yıkımla sınırlı değildir; eski hale getirme masrafları ve yargılama giderleri de aykırı imalatı yapana yüklenir. Davacı yönünden ise aceleyle açılan davada nitelendirme hatası riski vardır: eklenti niteliğindeki alan için ortak yer iddiasıyla açılan dava reddedilebilir. Tapu kaydı ve proje incelenmeden dava tipi seçilmemelidir.

Sonuç

Ortak alan uyuşmazlığında sonuç; mimari proje, yönetim planı, keşif ve bilirkişi raporundan oluşan delil zincirinin kurulmasına bağlıdır. KMK md. 19'un beşte dört yazılı rıza şartı serttir ve zarar aranmadan uygulanır¹. Dava stratejisi kurulurken alanın niteliği, hasım seçimi ve tespit delilleri baştan planlanmalıdır. Rejimin genel çerçevesi kat mülkiyeti hukuku rehberinde yer alır.

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti Hukuku, Yönetim Ortak Yeri Onaysız Kiralayabilir mi, Sitede Hayvan Besleme Yasağı Kararı, Kat Mülkiyeti.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩

Ortak Alan Uyuşmazlıkları: Müdahalenin Men'i ve Eski Hale Getirme