Yönetim, Ortak Yeri Onay Almadan Kiraya Verebilir mi?

Yönetim, Ortak Yeri Onay Almadan Kiraya Verebilir mi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Veremez. Ortak yerler üzerinde tasarruf yetkisi yönetime değil, kat maliklerine aittir. 634 sayılı Kanun md. 45 uyarınca ortak yerler üzerinde ayni hak tesisi ve benzeri önemli tasarruflar bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir¹; Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında ortak yerin kiraya verilmesi de kural olarak maliklerin rızasına bağlı önemli bir iştir. Yöneticinin kurul kararı olmadan yaptığı kiralama yetki aşımıdır.

---

1. Ortak Yer Kavramı ve Tasarruf Yetkisi

KMK md. 4, ortak yerleri sayar: temeller, ana duvarlar, avlular, bahçeler, kapıcı dairesi, sığınak ve ortak kullanıma ayrılan diğer bölümler. Bu yerler bütün maliklerin arsa payları oranında ortak mülkiyetindedir. Yönetici ve yönetim kurulu bu yerlerin işletilmesini yürütür; ancak işletmek başka, üzerinde tasarruf etmek başkadır.

Kapıcı dairesinin konut olarak kiraya verilmesi, otopark alanının bir işletmeye tahsisi, çatının baz istasyonuna kiralanması gibi işlemler tasarruf niteliğindedir. Bu işlemler ortak yerin kullanım düzenini kalıcı biçimde değiştirir ve her malikin hakkına dokunur.

---

2. Oybirliği Kuralı ve Kiralamanın Niteliği

KMK md. 45, ortak yerler üzerinde ayni hak tesisini ve ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması sonucunu doğuran işlemleri bütün maliklerin oybirliğine bağlar. Kiralama şahsi hak doğursa da, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında ortak yerin uzun süreli veya kullanım amacını değiştiren biçimde kiraya verilmesi maliklerin rızasını gerektiren önemli iş sayılır.

Önemli: Kira bedelinin site kasasına girmesi işlemi geçerli kılmaz. Sorun gelirin nereye gittiği değil, kararı kimin verdiğidir. Gelir getiren işlem bile yetkisiz organ eliyle yapılmışsa sakattır.

---

3. Toplu Yapıda Yetki Devri

Toplu yapılarda bu yetki, yönetim planıyla temsilciler kuruluna devredilmiş olabilir. Devir varsa temsilciler kurulu kararı yeterlidir; devrin kapsamı ve sınırları Temsilciler Kurulu Kararı Yeterli mi sorusunda yanıtlanır. Devir yoksa veya kiralama kanunun oybirliğine bağladığı alana giriyorsa, temsilciler kurulu kararı da tek başına yetmez.

Yönetim planı incelenmeden bu soruya kesin cevap verilemez. Aynı kiralama bir sitede geçerli bir kurul kararına dayanabilirken, başka bir sitede açık yetki aşımı oluşturur.

---

4. Onaysız Kiralamanın Sonuçları

Kurul kararı olmadan yapılan kiralamada üç sonuç gündeme gelir. Birincisi, sözleşmenin akıbetidir: yetkisiz temsille yapılan kiralama kat maliklerini bağlamaz; malikler işleme icazet vermezse sözleşmenin geçersizliği ve kiracının ortak yerden tahliyesi istenebilir. İkincisi, bedel yönüdür: yönetimin tahsil ettiği kira bedelinin ortak hesaba aktarılması, aktarılmamışsa iadesi talep edilir. Üçüncüsü, yöneticinin kişisel sorumluluğudur: KMK md. 38 uyarınca yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve yetkisiz işlemden doğan zararı tazmin eder.

Benzer bir yetki sorunu demirbaş satışında da ortaya çıkar; o boyut Site Yönetimi Demirbaş Satabilir mi sorusunda ayrıca yanıtlanır.

Uygulamada

Onaysız kiralamayla karşılaşan malik önce belge toplar: kira sözleşmesi, karar defteri ve yönetim planı. Karar defterinde kiralamaya dayanak kurul kararı yoksa, yönetime yazılı başvuruyla işlemin kurul gündemine alınması istenir. Sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi ve hakimin müdahalesi talep edilir. Kiralamaya erken itiraz etmek önemlidir; yıllarca ses çıkarmayan malikin talebi, dürüstlük kuralı süzgecinden geçirilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Ortak Alan Uyuşmazlıkları, Temsilciler Kurulu Kararı Yeterli mi, Site Yönetimi Demirbaş Satabilir mi, Kat Mülkiyeti.

Dipnotlar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩