Site Yönetimi Demirbaşı Kurul Kararı Olmadan Satabilir mi?
Ortak demirbaş kat maliklerinin mülkiyetindedir. Yönetim kurul kararı olmadan demirbaş satamaz; satış yetki aşımıdır, iade ve tazminat gündeme gelir.
Site Yönetimi Demirbaşı Kurul Kararı Olmadan Satabilir mi?
İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Satamaz. Ortak demirbaşlar kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir; yöneticinin görevi bunları korumak ve işletmektir, elden çıkarmak değildir. Satış ancak kat malikleri kurulunun, toplu yapıda yetki devri varsa temsilciler kurulunun kararıyla yapılabilir. Kurul kararı olmadan yapılan satışta yönetici yetkisini aşar; bedelin topluluğa iadesi ve zararın tazmini gündeme gelir.
1. Demirbaş Kimindir?
Jeneratör, hidrofor, kamera sistemi, bahçe makineleri ve benzeri demirbaşlar ortak giderlerle alınmıştır ve kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir. Site yönetimi tüzel kişi değildir; kendine ait bir malvarlığı yoktur. Yönetimin elindeki her mal, maliklerin ortak malıdır ve yönetici bu mallar üzerinde ancak maliklerin verdiği yetki çerçevesinde işlem yapabilir. Aynı kural, topluluğun parasıyla alınmış her taşınır bakımından geçerlidir; demirbaş defteri mülkiyeti değil, yalnızca envanteri belgeler ve deftere kayıt yöneticiye tasarruf yetkisi kazandırmaz.
2. Yöneticinin Yetkisi Koruma ve İşletmeyle Sınırlıdır
634 sayılı Kanun md. 35 yöneticinin görevlerini sayar: anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı bu görevlerin çekirdeğidir1. Liste bir yönetim yetkisi tanımlar, tasarruf yetkisi tanımlamaz. Demirbaşı çalıştırmak, bakımını yaptırmak ve korumak yönetim işidir; mülkiyeti devretmek ise tasarruf işlemidir ve yöneticinin olağan yetkisinin dışında kalır.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur; vekilin olağan yönetim sınırını aşan işlemleri özel yetki gerektirir. Satış, bu sınırın açık biçimde ötesindedir.
3. Satış Kurul Kararına Bağlıdır
Ortak demirbaşın satışına kat malikleri kurulu karar verir. Toplu yapılarda yönetim planı bu yetkiyi temsilciler kuruluna devretmişse kararı o kurul alır. Ekonomik ömrünü doldurmuş bir demirbaşın hurda olarak satışı da aynı usule tabidir; işlemin küçüklüğü yetki sorununu ortadan kaldırmaz.
Önemli: "Zaten hurdaydı" savunması yetki eksikliğini gidermez. Satış bedelinin topluluk hesabına yatırılmış olması da işlemi tek başına hukuka uygun kılmaz; kurul iradesi olmadan yapılan satış her durumda sorgulanabilir.
4. Kararsız Satışın Sonuçları
Kurul kararı olmadan yapılan satış yetki aşımıdır. Kurul isterse işleme sonradan icazet verir; vermezse yönetici satış bedelini ve doğan zararı topluluğa karşılar. Demirbaş piyasa değerinin altında satılmışsa aradaki fark ayrı bir tazminat kalemidir. Satış bedelini kendi hesabına geçiren yönetici bakımından ise TCK md. 155/2 kapsamında güveni kötüye kullanma suçu gündeme gelir2; hizmet ilişkisi gereği teslim edilen mal üzerindeki bu fiil nitelikli haldir.
Uygulamada
Satışı öğrenir öğrenmez demirbaş listesini, alım faturalarını ve satışa ilişkin yazışmaları toplayın. Kurulda işleme icazet verilip verilmeyeceğini oylatın ve sonucu karar defterine geçirtin. İcazet çıkmazsa tazminat davasını, gerekiyorsa azil talebini ve şikayeti birlikte planlayın; üç yol birbirini dışlamaz ve delil seti büyük ölçüde ortaktır.
5. Alıcının Durumu
Alıcı, yetkisiz temsilcinin işlemine dayanmış olur; kurul icazet vermezse işlem topluluğu bağlamaz. Topluluk, malın iadesini veya bedelin tazminini talep edebilir; alıcının yöneticiye karşı hakları ikisi arasındaki iç ilişkide kalır. Taşınır satışlarında iyi niyet sınırlı bir koruma sağlar; alıcının, satıcının yetkisini bilip bilemeyeceği somut olaya göre ayrıca tartışılır.
İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu, Ortak Yer Onaysız Kiralanabilir mi, Yönetici Usulsüz Harcama Yaptı, Kat Mülkiyeti.
Dipnotlar
Sonraki dosya · Soru
Site Yönetiminin SGK ve Vergi Borcundan Kim Sorumlu?
Dosyayı aç →