Kat Malikleri Kurulu Kararı Olmadan Yapılan İşlem Geçerli mi?

Kat Malikleri Kurulu Kararı Olmadan Yapılan İşlem Geçerli mi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kurul kararı gerektiren bir işte karar olmadan yapılan tasarruf veya harcama, yetkisiz işlemdir ve kat maliklerini kendiliğinden bağlamaz. 634 sayılı Kanun md. 35 ve md. 38, yöneticinin yalnızca kurul kararlarını uygulayabileceğini ve yetkisini aşan işlemden vekil gibi sorumlu olacağını öngörür. Malikler böyle bir işleme itiraz edebilir, KMK md. 33 uyarınca iptalini isteyebilir ve zararı yöneticiye rücu edebilir. İşlem, kurulun sonradan verdiği icazetle geçerli hale gelebilir.

---

1. Kurul Kararı Hangi İşlerde Zorunludur

Olağan işletmenin gerektirdiği rutin işler yöneticinin görev alanındadır; ancak bazı işlerde kurulun önceden karar vermesi şarttır. Yönetim planının değiştirilmesi (KMK md. 28), ortak yerde esaslı değişiklik veya temliki tasarruf (KMK md. 45) ve zorunlu olmayan yenilikler (KMK md. 42) bu kapsamdadır. Bu alanlarda irade, kuruldan çıkmalıdır.

İşletme projesinde karşılığı bulunmayan büyük harcamalar da olağan yönetimi aşar. Yönetici bu tür bir gideri kurul onayı olmadan yaparsa, işlem yetki yönünden sakat doğar. Kurulun karar sayıları ve toplantı usulü Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde açıklanır.

---

2. Karar Olmadan Yapılan İşlemin Durumu

Kurul kararı gereken bir konuda karar olmaksızın yapılan işlem, kat malikleri yönünden yetkisiz temsilci işlemi niteliğindedir. İşlem geçersiz sayılmaz; ancak onaya kadar askıdadır ve malikleri bağlamaz. Malikler, KMK md. 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurarak işlemin kendilerini bağlamadığının tespitini ve gereğinde iptalini isteyebilir.

Önemli: Askıdaki işlem, iyiniyetli üçüncü kişiler yönünden farklı sonuç doğurabilir. Yönetimin dışa dönük yaptığı bir sözleşmede, karşı taraf yöneticinin yetkisine güvenmişse, malikler işlemi iç ilişkide yöneticiye yükleyip zararı ondan isteyebilir; sözleşme üçüncü kişi yönünden ayakta kalabilir.

---

3. Yöneticinin Şahsi Sorumluluğu ve Rücu

KMK md. 38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yetkisini aşarak kurul kararı olmadan yaptığı işlemden doğan zarardan şahsen sorumlu tutulur. Malikler, ödemek zorunda kaldıkları tutarı yöneticiye rücu edebilir; koşulları varsa yöneticinin sorumluluk sigortası veya kişisel malvarlığı bu alacağın karşılığını oluşturur.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, kurul kararına dayanmayan ve olağan yönetimi aşan harcamaların kat maliklerinden istenemeyeceği, bu giderlerin yönetici uhdesinde kalacağı kabul edilmektedir. Bu yaklaşım, yöneticiyi her büyük harcamada önce kurul kararı almaya yöneltir. Denetim yolu, Yönetici Usulsüz Harcama Yaptı Ne Yapabilirim sorusunda ayrıntılıdır.

---

4. Sonradan İcazet (Onay) İhtimali

Askıdaki işlem, kurulun sonradan vereceği icazetle baştan itibaren geçerli hale gelebilir. Kurul, izleyen bir toplantıda yöneticinin yaptığı işlemi onaylarsa, yetki eksikliği giderilir ve işlem malikleri bağlar. İcazet açık bir karar biçiminde verilebileceği gibi, harcamanın işletme projesine alınıp benimsenmesiyle de gerçekleşebilir.

Uygulamada

Yönetici, kurul kararı almadan zorunlu bir işlem yapmak durumunda kaldığında, işi belgeleyip ilk toplantıda kurulun onayına sunmalıdır. Erken ve şeffaf sunulan bir işlem çoğu kez icazetle karşılanır; gizlenen veya geç bildirilen işlem ise hem icazet şansını hem de yöneticinin güvenilirliğini zayıflatır. Uygulamada icazet tartışmasının kilit noktası, kurulun onayı verirken harcamanın tüm kalemlerini görüp görmediğidir. Eksik bilgiyle alınan icazet, sonradan iptal edilebilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Yönetim Kurulu Hangi Kararları Alabilir, Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir.