Yönetim Kurulu Hangi Kararları Alabilir?

Yönetim Kurulu Hangi Kararları Alabilir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yönetim kurulu bir icra organıdır; ana taşınmazın olağan işletmesine, bakımına ve kesinleşen işletme projesinin uygulanmasına ilişkin kararları alır. 634 sayılı Kanun md. 35 yöneticiye ve birden çok kişiden oluşan yönetim kuruluna bu görevleri yükler. Buna karşılık yönetim kurulu, kat malikleri kurulunun münhasır yetkisindeki işleri (yönetim planı değişikliği, ortak yerde esaslı değişiklik, lüks yenilik) kendiliğinden karara bağlayamaz. Yetkisini aşan karar, KMK md. 33 uyarınca iptale tabidir.

---

1. Yönetim Kurulunun Hukuki Konumu

Kat malikleri kurulu, ana taşınmazın karar organıdır; yönetici veya yönetim kurulu ise bu kararların uygulayıcısıdır. Birden fazla kişinin yönetici seçilmesi halinde bunlar yönetim kurulu olarak çalışır, ancak yetkinin niteliği değişmez. Yönetim kurulu, kurulun yerine geçerek onun adına irade oluşturamaz.

Yöneticinin görevleri kural olarak vekâlet ilişkisine dayanır. KMK md. 38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur; işlerini özenle görmek ve yetki sınırında kalmak zorundadır. Yönetim kurulunun konumu ve seçimi Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde ayrıca yanıtlanır.

---

2. Yönetim Kurulunun Alabileceği Kararlar

Yönetim kurulu, günlük yönetimin ve olağan işletmenin gerektirdiği kararları bağımsız biçimde alabilir. Bunların başlıcaları şunlardır:

• Kesinleşen işletme projesinin uygulanması ve ortak giderlerin toplanması (KMK md. 35, md. 37)
• Ana taşınmazın korunması, olağan bakımı ve temizliği için gereken işler
• Sözleşmeli personelin gözetimi ve olağan hizmet alımlarının yürütülmesi
• Sigorta primi, yakıt, asansör bakımı gibi süreklilik arz eden giderlerin ödenmesi
• Ortak tesisin işlerliğini korumak için gereken acil ve küçük onarımlar

Bu kararlar kurulun ayrıca izin vermesine bağlı değildir; çünkü kurul, işletme projesini onaylayarak yönetime uygulama yetkisini zaten vermiştir.

Önemli: Yönetim kurulunun harcama yetkisi, kesinleşmiş işletme projesi veya kurul kararıyla belirlenen çerçeveyle sınırlıdır. Bütçe kaleminde karşılığı olmayan büyük harcamalar, olağan yönetim sayılmaz ve kurul onayı gerektirir.

---

3. Kat Malikleri Kurulunun Münhasır Yetkisi

Bazı işler, niteliği gereği yalnızca kat malikleri kurulunca karara bağlanabilir. Yönetim kurulu bu alana giremez:

• Yönetim planının değiştirilmesi, KMK md. 28 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir.
• Ortak yerlerde esaslı değişiklik, ilave inşaat veya temliki tasarruf, KMK md. 45 uyarınca bütün kat maliklerinin oybirliğine bağlıdır.
• Zorunlu olmayan, çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilikler, KMK md. 42 kapsamında özel çoğunluk kurallarına tabidir ve bu yeniliğe katılmayan malik giderine zorlanamaz.

Bu işlerde yönetim kurulunun tek başına aldığı karar, yetki yönünden sakattır. Konu, Sitede Lüks Yenilik İçin Hangi Çoğunluk Gerekir sorusunda ayrıntılandırılır.

---

4. Yetki Aşan Kararın Sonucu

Yönetim kurulu, kurulun münhasır yetkisindeki bir konuda karar alırsa, bu karara karşı KMK md. 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. Karar iptal edilene kadar uygulanmış olsa dahi, yetkisiz işlemden doğan zarardan yönetim kurulu üyeleri KMK md. 38 çerçevesinde şahsen sorumlu tutulabilir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, yönetim organının işletme projesi ve kurul kararıyla çizilen sınırı aşan tasarruflarının kat maliklerini bağlamayacağı, bu tür harcamaların yönetime rücu edilebileceği kabul edilmektedir. Bu yaklaşım, yönetimin bütçe disiplinine ve karar defterine bağlı kalmasını zorunlu kılar.

Uygulamada

Yönetim kurulunun aldığı her karar, tarih ve gündem maddesiyle karar defterine geçirilmelidir. Harcama kalemi, dayandığı işletme projesi satırıyla eşleştirildiğinde yetki tartışması büyük ölçüde önlenir. Uygulamada ihtilafların çoğu, kararın içeriğinden değil, defterde ve bütçede karşılığının gösterilmemesinden doğar. Kurul onayı gereken bir işi yönetimin tek başına yürütmesi, hem iptal hem de sorumluluk riskini birlikte doğurur.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Yönetici Hangi Kararları Tek Başına Alabilir, Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir.