Yöneticinin Görev ve Yetkileri Nelerdir?

Yöneticinin Görev ve Yetkileri Nelerdir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yöneticinin görevi, kat malikleri kurulunun iradesini uygulamak ve ana taşınmazı korumaktır. 634 sayılı Kanun md. 35, yöneticiye kurul kararlarını yerine getirme, ana taşınmazın gayesine uygun kullanılması ile korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alma, sigorta yaptırma, ortak gider ile avansları toplayıp yönetme, defter tutma, her yıl hesap verme, tebligatı kabul etme ve dava ile icra takibi yapma görevlerini yükler. Yönetici bu görevleri yerine getirirken KMK md. 38 uyarınca aynen bir vekil gibi sorumludur.

---

Kanuni Görevlerin Kapsamı

Yöneticinin yetki alanı kurul kararlarından türer; kendi başına bağımsız bir yönetim iradesi yaratmaz. KMK md. 35, görevleri sıralarken yöneticiyi kurulun uygulayıcısı olarak konumlandırır.

Yöneticinin başlıca kanuni görevleri şunlardır:

• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
• Ana taşınmazın gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
• Ana taşınmazın sigorta ettirilmesi
• Ortak giderlere ait avansın toplanması, bu paranın yönetilmesi ve kesinleşen işletme projesinin uygulanması
• Ana taşınmazla ilgili tebligatın kabulü ile ortak menfaatleri koruyan dava ve icra takiplerinin yürütülmesi
• Gelir-gider ile karar defterinin tutulması ve toplanan paranın ayrı bir hesapta saklanması

---

Yetkinin Sınırı ve Kurul İradesi

Yöneticinin yetkisi, olağan işletmenin sürdürülmesiyle sınırlıdır. Olağan bakım, güvenlik, temizlik ve yakıt gibi işletme projesinde karşılığı bulunan işler kurul ayrıca toplanmadan yürütülebilir. Buna karşılık yenilik yapılması, ortak yerin niteliğinin değiştirilmesi ve işletme projesini aşan harcamalar kurul kararına bağlıdır.

Önemli: Yöneticinin harcama yetkisi bütçe kalemleriyle çevrilidir. İşletme projesinde öngörülmeyen ve olağan işletmeyi aşan bir gider, tutarı ne olursa olsun kurul onayı gerektirir. Onaysız yapılan böyle bir harcamada yönetici şahsen sorumlu tutulur.

Yöneticinin tek başına hangi kararları alabileceği Yönetici Hangi Kararları Tek Başına Alabilir sorusunda ayrıca ele alınır.

---

Hesap Verme Yükümlülüğü

Yönetici, yönettiği paraların ve yürüttüğü işlerin hesabını her yıl kat maliklerine vermekle yükümlüdür. Gelir-gider defteri ile karar defterinin düzenli tutulması, bu hesabın denetlenebilir olmasını sağlar. Toplanan ortak gider ve avansın ayrı bir hesapta tutulması, yönetici mal varlığı ile site kaynağının karışmasını önler.

Hesap verme yalnızca bir raporlama değil, sorumluluğun ölçüldüğü andır. Belgesiz harcama, denetimde yöneticinin aleyhine yorumlanır ve KMK md. 38 kapsamında tazmin sorumluluğu doğurabilir.

---

Sorumluluk ve Denetim

Yönetici, görevini vekil gibi özenle yerine getirmek zorundadır; ihmal ve özensizlikten doğan zarardan kişisel olarak sorumlu olur. Yönetimin yapısı ile denetim mekanizmalarının bütünü Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde ve Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi içinde açıklanır.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, yöneticinin kurul kararına dayanmayan ve belgeyle temellendiremediği harcamalardan şahsen sorumlu tutulacağı, buna karşılık zorunlu ve belgeli giderlerin kat maliklerinden istenebileceği kabul edilmektedir. Bu ayrım, yöneticiyi harcamalarını kayıtla temellendirmeye yöneltir.

Uygulamada

Yönetici ile malikler arasındaki çekişme çoğunlukla görevin varlığından değil, o görevin sınırından çıkar. Bir işin "olağan bakım" mı yoksa "yenilik" mi olduğu doğru belirlenmeden nisap seçilmemelidir; yenilik niteliğindeki bir işi olağan bakım gibi göstererek kurulu atlamak, hem harcamanın reddine hem de yöneticinin sorumluluğuna yol açar. Malik yönünden en güçlü koruma, yıllık hesabın kabulünden önce belgeleri istemek ve muhalefeti karar defterine yazdırmaktır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Yönetici Hangi Kararları Tek Başına Alabilir.