Ortak Yerlerin Bakım ve Onarımı Kimin Görevi?

Ortak Yerlerin Bakım ve Onarımı Kimin Görevi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Ortak yerlerin bakımı, korunması, güçlendirilmesi ve onarımı bütün kat maliklerinin ortak yükümüdür. 634 sayılı Kanun md. 19, bu işlere katlanma borcunu maliklere yükler; giderler ise arsa payı oranında paylaşılan ortak giderdir (KMK md. 20). Bu işlerin fiilen yürütülmesi, ana taşınmazı koruma göreviyle KMK md. 35 uyarınca yöneticiye aittir. Yönetici, gereken tedbiri almakta ihmal gösterirse doğan zarardan sorumlu olur.

---

Ortak Yerde Katlanma Yükümü

Çatı, dış cephe, taşıyıcı sistem, asansör, ortak tesisat, merdiven ve giriş gibi ortak yerlerin korunması ve onarımı, hiçbir malikin tekil sorumluluğunda değildir. KMK md. 19, kat maliklerini ana taşınmazın bakımına, mimari durumunun ve sağlamlığının korunmasına katlanmakla yükümlü kılar.

Bu yüküm, malikin kendi bağımsız bölümünü ilgilendirmese bile geçerlidir. Zemin kattaki bir malik, çatının onarımına; üst kattaki bir malik, ortak giriş kapısının yenilenmesine payı oranında katlanmak zorundadır.

---

Giderlerin Ortak Gider Niteliği

Ortak yerlerin bakım ve onarımına ait masraflar, kural olarak arsa payı oranında paylaştırılan ortak giderdir. KMK md. 20, bu giderlere ve toplanacak avansa maliklerin arsa payları oranında katılmasını öngörür.

Önemli: Bir malik, ortak yeri kullanmadığını ileri sürerek onarım giderinden kaçınamaz. Örneğin en üst katta oturmadığını söyleyen malik, çatı onarımına katılmaktan; asansörü kullanmadığını söyleyen zemin kat maliki, kanunda öngörülen istisnalar dışında asansör giderinden kural olarak kurtulamaz. Katlanma yükümü, fiili kullanıma değil ortak yer üzerindeki paydaşlığa dayanır.

Ortak gider paylaşımının ölçütleri Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi içinde ayrıca açıklanır.

---

Yürütümün Yöneticiye Ait Olması

Bakım ve onarım yükümü maliklere ait olsa da, bu işlerin planlanması ve yürütülmesi yönetime düşer. KMK md. 35, ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almayı yöneticinin görevleri arasında sayar. Yönetici, ortak yerdeki bir arızayı tespit ettiğinde giderin toplanmasını sağlar ve işi yürütür.

Olağan bakım işleri yönetici tarafından tek başına yürütülebilir; ortak yerin niteliğini değiştiren veya yenilik sayılan işler ise kurul kararına bağlıdır. Bu ayrımın çerçevesi Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde ele alınır.

---

İhmalde Sorumluluk

Yönetici, ortak yerin korunması için gereken tedbiri almakta gecikir veya ihmal ederse, bundan doğan zarardan KMK md. 38 uyarınca vekil gibi sorumlu olur. Çatının onarılmaması nedeniyle bir bağımsız bölümün su alması ya da bakımsız asansörün arıza yapması hâllerinde sorumluluk gündeme gelir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, ortak yerlerdeki bakım ve onarımın bütün kat maliklerinin ortak yükümü olduğu, giderlerin arsa payı oranında paylaşılacağı ve yöneticinin gereken tedbiri almaktaki ihmalinden doğan zarardan sorumlu tutulacağı kabul edilmektedir. Bu yaklaşım, ortak yer bakımını hem malikler hem yönetici yönünden bağlayıcı kılar.

Uygulamada

Ortak yer onarımında en sık çıkan çekişme, "acil ve zorunlu onarım" ile "ertelenebilir yenilik" ayrımıdır. Gecikmesinde zarar bulunan onarımlar yöneticinin doğrudan yürütebileceği işlerken, estetik veya konfor amaçlı yenilikler kurul kararı ister. Malik yönünden pratik koruma, onarım ihtiyacını yönetime yazılı olarak bildirmek ve yönetimin sessiz kalması hâlinde bu bildirimi delil olarak saklamaktır; çünkü ihmal sorumluluğu, çoğu zaman bildirime rağmen harekete geçilmediğinin ispatıyla kurulur.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları.