Profesyonel Site Yönetim Şirketi Sözleşmesi ve Sorumluluğu

Profesyonel Site Yönetim Şirketi Sözleşmesi ve Sorumluluğu

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat malikleri kurulu, yöneticiyi kendi arasından seçebileceği gibi dışarıdan bir gerçek kişiyi ya da tüzel kişi bir yönetim şirketini de görevlendirebilir. 634 sayılı Kanun md. 34, yöneticinin kat maliki olmasını zorunlu tutmaz; büyük siteler profesyonel bir yönetim şirketiyle sözleşme yapabilir. Şirketin sorumluluğu, kat maliklerine karşı aynen bir vekilin sorumluluğu gibidir (KMK md. 38). Yönetim ilişkisinin çerçevesi kat mülkiyeti hukuku çalışma alanında ve kat mülkiyeti rehberi sayfasında bulunur.

---

Yönetim Şirketinin Atanması

KMK md. 34, yöneticinin kat malikleri kurulu tarafından atanacağını düzenler ve yöneticinin kim olabileceği konusunda kat maliki şartı getirmez. Kurul, apartman veya site yönetiminde uzmanlaşmış bir şirketle sözleşme yaparak yönetimi ona bırakabilir. Karma yapılı büyük sitelerde bu yol tercih edilir.

Atama, kat malikleri kurulu kararıyla olur ve yönetim şirketiyle yapılan sözleşmeye dayanır. Sözleşmede şirketin görev süresi, ücreti, yetkilerinin kapsamı ve hesap verme düzeni açıkça gösterilmelidir. Bu unsurlar belirsiz bırakılırsa, sonradan yetki ve sorumluluk tartışması doğar.

---

Sözleşmenin Kapsamı ve Yetki Sınırı

Yönetim şirketi, kurulun kendisine verdiği yönetim planı ve kurul kararları çerçevesinde hareket eder. Olağan yönetim işleri, aidat toplama, ortak gider takibi, bakım ve onarımın organizasyonu bu kapsamdadır. Buna karşılık ortak yere el atmanın önlenmesi gibi maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren davalar için ayrı bir kurul yetkisi gerekir.

Önemli: Yönetim şirketine tanınan yetki ile dava açma yetkisi aynı şey değildir. Şirketin, ortak yer uyuşmazlığında dava açabilmesi için kuruldan açık yetki alması gerekir; bu yetki olmadan açılan dava aktif husumet yokluğundan reddedilme riski taşır. Yetki kararının karar defterine geçirilmesi, sonradan doğacak itirazları karşılar.

Sözleşmede aidat toplama, ihtar çekme, icra takibi başlatma ve dava açma yetkileri ayrı ayrı gösterildiğinde, uyuşmazlık halinde şirketin hangi işlemi hangi yetkiye dayanarak yaptığı tartışmasız olur.

---

Vekil Gibi Sorumluluk ve Hesap Verme

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK md. 38). Bu kural, dışarıdan atanan profesyonel yönetim şirketi için de aynen geçerlidir. Şirket, topladığı avans ve aidatları amacına uygun kullanmak, kayıt tutmak ve dönem sonunda işletme defterini kurula sunmakla yükümlüdür.

Vekil gibi sorumluluk, şirketin özen borcunu ağırlaştırır. Ortak paranın amaç dışı kullanılması, hesap vermekten kaçınılması veya gider belgelerinin sunulmaması, şirketin sorumluluğunu doğurur. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, hesap veremeyen veya topladığı avansın akıbetini belgeleyemeyen yöneticinin, kat maliklerine karşı tazmin sorumluluğu kabul edilir; bu ölçüt tüzel kişi yönetici bakımından da uygulanır.

---

Denetim, Azil ve Yönetimin Devri

Kat malikleri kurulu, yönetim şirketini denetler ve gerektiğinde haklı sebeple azledebilir. Denetim, denetçi seçilerek veya doğrudan kurulca yapılabilir. Sözleşmeyle belirlenen görev süresi dolmadan azil, haklı sebebin varlığına bağlıdır; hesap vermekten kaçınma veya güveni sarsan davranış haklı sebep sayılır.

Yönetimin bir şirketten diğerine devrinde, devreden şirket işletme defterini, gider belgelerini ve kasadaki parayı yeni yönetime teslim etmekle yükümlüdür. Devir sırasında hesap kapatılmadan yönetim bırakılırsa, eski şirketin sorumluluğu sona ermez. Yönetici seçimi ve görev dağılımının çerçevesi kat malikleri kurulu ve yönetim rehberinde ayrıca yanıtlanır. Uygulamada en sık hata, yönetim şirketine sınırsız temsil yetkisi verildiğinin varsayılması ve devir anında hesabın belgeyle kapatılmamasıdır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim.