Yönetici Kat Maliki Olmak Zorunda mı?
Kat malikleri kurulu yöneticisi kat maliki olmak zorunda mı? KMK md. 34 dışarıdan yönetici ataması ve kat maliki olmayan yöneticinin dava yetkisi.
Yönetici Kat Maliki Olmak Zorunda mı?
İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Hayır. Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan da atanabilir. 634 sayılı Kanun md. 34, yöneticinin kat maliki olmasını zorunlu tutmaz; kat malikleri kurulu, isterse profesyonel bir yönetici veya yönetim şirketiyle çalışabilir. Bununla birlikte kat maliki olmayan yöneticinin yetkisi, kendisine kurul tarafından tanınan çerçeveyle sınırlıdır. Özellikle ortak yer uyuşmazlıklarında dava açabilmesi için kuruldan özel yetki alması gerekir. Genel çerçeve Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi sayfasındadır.
1. Yöneticinin Kim Olabileceği
KMK md. 34, yöneticinin kat malikleri kurulu tarafından atanacağını düzenler ve yöneticinin kat maliklerinden biri olmasını şart koşmaz. Kurul, bir kat malikini yönetici seçebileceği gibi apartman veya site yönetimi konusunda uzmanlaşmış bir kişiyi ya da şirketi de görevlendirebilir. Büyük siteler ve karma yapılı taşınmazlarda profesyonel yönetim tercih edilir.
Yönetici atanamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici de dışarıdan bir kişi olabilir.
2. Dışarıdan Yöneticinin Yetki Sınırı
Kat maliki olmayan yönetici, kurulun kendisine verdiği yönetim planı ve kurul kararları çerçevesinde hareket eder. Olağan yönetim işleri, aidat toplama ve ortak gider takibi gibi görevler için ayrıca özel yetkiye ihtiyaç duyulmaz. Buna karşılık ortak yere el atmanın önlenmesi gibi maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren davalar farklı bir çerçeveye tabidir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin önüne gelen bir uyuşmazlıkta (E. 2025/2443, K. 2025/8558), kat maliki olmayan yöneticinin kat malikleri kurulundan özel yetki almadan ortak yere el atmanın önlenmesi davası açıp açamayacağı, yani aktif husumet ehliyeti tartışılmıştır. Uyuşmazlık, dışarıdan atanan yöneticinin dava yetkisinin sınırı bakımından yol göstericidir.
Önemli: Kat maliki olmayan yönetici, ortak yer uyuşmazlığında dava açmadan önce kuruldan açık yetki almalıdır. Yetki kararı bulunmadan açılan dava, aktif husumet yokluğundan reddedilme riski taşır. Yetki kararının karar defterine geçirilmesi, sonradan doğacak itirazları karşılar.
3. Yöneticinin Sorumluluğu Kat Maliki Olmasından Bağımsızdır
Yöneticinin kat maliki olup olmaması, sorumluluğunun kapsamını değiştirmez. Yönetici, topladığı avans ve aidatları amacına uygun kullanmak, hesap vermek ve dönem sonunda işletme defterini kurula sunmakla yükümlüdür. Dışarıdan atanan profesyonel yönetici de bu yükümlülüklere aynı ölçüde tabidir.
Kurul, yöneticiyi her zaman haklı sebeple azledebilir. Yönetim ilişkisi vekalet benzeri bir çerçevede yürüdüğünden, hesap vermekten kaçınan veya görevini kötüye kullanan yönetici, kat maliki olsun olmasın sorumlu tutulur.
4. Uygulamada Yönetici Seçimi
Profesyonel yönetici tercih edilecekse, yetki çerçevesi yönetim planında ve atama kararında açıkça belirlenmelidir. Aidat toplama, ihtar çekme ve icra takibi başlatma yetkileri ile dava açma yetkisi ayrı ayrı gösterildiğinde, sonraki uyuşmazlıklarda yetki tartışması azalır. Yönetici atamanın ve görev dağılımının çerçevesi Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde ayrıca yanıtlanır.
En sık hata, dışarıdan yöneticiye sınırsız temsil yetkisi verildiğinin varsayılmasıdır. Yönetim yetkisi ile dava yetkisi aynı şey değildir; ikincisi, ortak yer uyuşmazlıklarında ayrı bir kurul kararına dayanmalıdır.
İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kat Mülkiyeti.
Sonraki dosya · Soru
Yönetim Kurulu Hangi Kararları Alabilir?
Dosyayı aç →