Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Var mı?

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Var mı?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet. 6325 sayılı Hukuki Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun ile eklenen düzenleme uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren 634 sayılı Kanun'dan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır. Bu tarihten sonra aidat alacağı, ortak yere elatmanın önlenmesi, müdahalenin men'i ve yönetimden kaynaklanan davalarda arabuluculuk aşaması tamamlanmadan mahkemeye gidilemez. Başvuru yapılmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. İhtiyati tedbir ve çekişmesiz yargı işleri bu zorunluluğun dışındadır.

---

Hangi Uyuşmazlıklar Kapsamda?

Dava şartı arabuluculuk, kat mülkiyeti ilişkisinden doğan hukuki uyuşmazlıkların büyük kısmını kapsar. Aidat ve ortak gider alacağının tahsili, işletme projesine dayalı alacaklar, ortak yere elatmanın önlenmesi, müdahalenin men'i, yöneticinin işlemlerinden doğan talepler ve yönetim uyuşmazlıkları bu çerçevededir.

Ölçüt, uyuşmazlığın 634 sayılı Kanun'dan kaynaklanıp kaynaklanmadığıdır. Komşuluk hukukundan ve kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar da aynı düzenlemeyle dava şartı arabuluculuğa tabi tutulmuştur. Aidatın hukuki dayanağı ve kapsamı Aidat ve Ortak Gider rehberinde ayrıca ele alınır.

---

Başvuru Usulü ve Süre

Başvuru, karşı tarafın yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro, sicile kayıtlı bir arabulucu görevlendirir. Süreç, tarafların anlaşmasıyla veya anlaşamamasıyla düzenlenen son tutanakla sona erer.

Tarafların anlaşamaması halinde son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren iki hafta içinde dava açılmalıdır. Bu tutanak, dava dilekçesine eklenir; eklenmediği takdirde mahkeme bir haftalık kesin süre verir.

Önemli: Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenmezse, verilen kesin süre içinde de sunulmazsa dava usulden reddedilir. Alacaklının aidat davasını açmadan önce süreç dosyasını eksiksiz hazırlaması, süre ve şart tartışmalarının önüne geçer.

---

Başvurulmazsa Ne Olur?

Arabulucuya başvurulmadan açılan davada mahkeme, dava şartı yokluğunu tespit ederse davayı esasa girmeden usulden reddeder. Bu ret, hakkın esasına ilişkin bir hüküm doğurmaz; taraf, arabuluculuk aşamasını tamamlayıp yeniden dava açabilir.

Uygulamada en sık hata, dava şartının davanın açılışında değil, yargılama sırasında fark edilmesidir. Esasa girilmeden verilen usulden ret, alacaklı için zaman ve masraf kaybı doğurur. Bu nedenle 01.09.2023 sonrası her kat mülkiyeti davasında arabuluculuk aşamasının tamamlanıp tamamlanmadığı ilk sırada denetlenmelidir.

---

İstisnalar ve İhtiyati Tedbir

Her talep dava şartı arabuluculuğa tabi değildir. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepleri, çekişmesiz yargı işleri ve niteliği gereği arabuluculuğa elverişli olmayan işler bu zorunluluğun dışındadır. Acil koruma gereken hallerde malik veya yönetim, arabuluculuk sürecini beklemeden mahkemeden ihtiyati tedbir isteyebilir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında dava şartı arabuluculuk, kamu düzenine ilişkin bir usul kuralı olarak yargılamanın her aşamasında resen gözetilir. Bu nedenle tarafın itiraz etmemesi, eksikliği gidermez; mahkeme şartı kendiliğinden dener.

Uygulamada

Aidat alacağının tahsilinde iki yol vardır. Kesinleşen işletme projesine veya kat malikleri kurulu kararına dayanan alacak için doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir; takip yolunda dava şartı arabuluculuk aranmaz. Ancak takibe itiraz üzerine açılacak itirazın iptali davası, 634 sayılı Kanun md. 20'den doğduğu için arabuluculuk aşamasına tabidir. Alacaklının, önce icra takibinin mi yoksa doğrudan davanın mı hedeflendiğini belirlemesi, süreç planını doğru kurmasını sağlar. Nisap ve karar süreçlerinin tamamı Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde bulunur.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Aidat ve Ortak Gider, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim.