Kat Mülkiyeti Davaları Hangi Mahkemede Açılır?

Kat Mülkiyeti Davaları Hangi Mahkemede Açılır?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat mülkiyetinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 634 sayılı Kanun Ek md. 1 uyarınca bu Kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemesinde çözümlenir. Yetkili mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görev, uyuşmazlığın miktarına göre değişmez; alacağın tutarı yüksek olsa da dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. 01.09.2023 sonrası açılacak davalarda ise mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir.

---

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk

634 sayılı Kanun Ek md. 1, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında görevi miktara bağlamaksızın sulh hukuk mahkemesine vermiştir. Bu, genel görev kurallarına göre özel bir düzenlemedir; alacak veya tazminat tutarı ne olursa olsun asliye hukuk mahkemesi görevli hale gelmez.

Görev kuralı kamu düzenindendir ve yargılamanın her aşamasında resen gözetilir. Görevsiz mahkemede açılan dava, görevsizlik kararıyla sonuçlanır ve dosya talep üzerine görevli sulh hukuk mahkemesine gönderilir. Yönetim yapısının bütünü Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde açıklanır.

---

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer

Yetki bakımından kural nettir: dava, ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Malikin veya davalının ikametgahı yetkiyi belirlemez; belirleyici olan taşınmazın konumudur.

Bu yetki kuralı, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının taşınmazla sıkı bağını yansıtır. Ortak yer, yönetim ve aidat ilişkileri taşınmaz merkezli olduğundan, delillerin ve keşif konusunun bulunduğu yer mahkemesi yargılamayı en isabetli yürütecek mercidir.

Önemli: Farklı illerde taşınmazı olan malik, her uyuşmazlığı kendi taşınmazının bulunduğu yer mahkemesinde takip eder. Yanlış yer mahkemesinde açılan dava, süresinde ileri sürülen yetki itirazıyla reddedilir ve süreç uzar.

---

Hangi Dava Türleri Bu Mahkemede Görülür?

Sulh hukuk mahkemesinde görülen başlıca kat mülkiyeti davaları şunlardır: aidat ve ortak gider alacağının tahsili, işletme projesine dayalı itirazın iptali, ortak yere elatmanın önlenmesi ve müdahalenin men'i, kat malikleri kurulu kararının iptali (634 sayılı Kanun md. 33) ve yöneticinin azli.

Kurul kararının iptalinde süre ve usul ayrıntıları Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir sorusunda yanıtlanır. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında bu davaların tamamı, Ek md. 1'in özel görev kuralı kapsamında sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; talebin adı veya değeri bu sonucu değiştirmez.

---

Arabuluculuk Ön Şartıyla Bağlantı

Görev ve yetki kuralları, davanın nerede açılacağını belirler; ancak davanın açılabilmesi ayrı bir ön şarta bağlıdır. 01.09.2023 tarihinden itibaren 634 sayılı Kanun'dan doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır. Sulh hukuk mahkemesi görevli olsa dahi, arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir.

Uygulamada

Dava planı iki katmanlı kurulur. Önce uyuşmazlığın 634 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığı belirlenir; kapsamdaysa arabuluculuk son tutanağı olmadan dava açılmaz. Sonra yetki için taşınmazın bulunduğu yer, görev için sulh hukuk mahkemesi seçilir. En sık hata, arabuluculuk şartı atlanarak doğrudan mahkemeye gidilmesi ve davanın esasa girilmeden reddedilmesidir. İhtiyati tedbir talebi ise arabuluculuktan bağımsız olarak doğrudan mahkemeden istenebilir. Dava şartının ayrıntısı Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk sorusunda bulunur.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir.