Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir?

Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat malikleri kurulu kararının iptali, sulh hukuk mahkemesinde açılacak davayla istenir. 634 sayılı Kanun md. 33 uyarınca toplantıya katılan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde; katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır¹. Yoklukla malul veya mutlak butlanla sakat kararlarda bu süreler aranmaz. Dava, kural olarak karara olumlu oy veren kat maliklerine karşı yöneltilir.

---

1. Görevli Mahkeme ve Dava Süreleri

Görevli mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Süre rejimi malikin toplantıdaki konumuna göre değişir. Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açar. Toplantıya katılmayan malik bakımından süre, kararı öğrenmesinden itibaren bir aydır; ancak her halde karar tarihinden itibaren altı ayın geçmesiyle dava hakkı düşer.

Karara olumlu oy veren malik kural olarak iptal isteyemez; iradesi sakatlanmış veya karar sonradan öğrendiği bir hukuka aykırılık taşıyorsa durum ayrıca tartışılır.

Önemli: Süre hesabında başlangıç noktası tebliğ değil, katılan malik bakımından karar tarihidir. Karar defterini imzalayıp aylar sonra dava açan malik, süre yönünden reddedilme riskiyle karşılaşır.

---

2. Süre Aranmayan Haller: Yokluk ve Mutlak Butlan

Her sakat karar aynı rejime tabi değildir. Hiç toplantı yapılmadan defter üzerinde oluşturulan kararlar, çağrı yapılmadan toplanan kurulun kararları veya yetkisiz bir organın kat malikleri kurulu sıfatıyla aldığı kararlar yoklukla maluldür. Kanunun emredici hükümlerine açıkça aykırı kararlar ise mutlak butlanla sakattır.

Bu iki kategoride KMK md. 33'teki bir aylık ve altı aylık süreler uygulanmaz; geçersizlik her zaman ileri sürülebilir. Ayrım stratejik sonuç doğurur: süreyi kaçıran malik, sakatlığın iptal düzeyinde mi yoksa yokluk düzeyinde mi olduğunu ortaya koymak zorundadır.

---

3. İptal Sebepleri

İptal sebepleri üç kümede toplanır. Birincisi çağrı usulüne aykırılıktır: KMK md. 29 uyarınca toplantı, gündemli çağrıyla ve maliklere ulaşacak biçimde duyurulmalıdır; çağrısız veya eksik çağrılı toplantı kararları sakatlar. İkincisi yeter sayı eksikliğidir: KMK md. 30'daki sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan alınan karar hukuka aykırıdır; imza eksikliği boyutu Karar Defterinde İmza Eksikliği sorusunda yanıtlanır. Üçüncüsü içerik sakatlığıdır: kanunun emredici hükümlerine veya yönetim planına aykırı kararlar iptal edilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 14.07.2025 tarihli, E. 2024/13582, K. 2025/11036 sayılı kararına konu uyuşmazlıkta; toplantı çağrısının tebliğ edilmediği ileri sürülerek olağanüstü kat malikleri kurulu toplantılarının iptali istenmiş, yargılama üç derecede usul ve delil denetiminden geçmiştir. Uyuşmazlık, çağrı usulünün iptal davalarının merkezinde durduğunu gösterir; ayrıntı Olağanüstü Kurul Toplantısının İptali sayfasındadır.

---

4. Davalı Taraf ve Yargılama

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında iptal davası, kararın alınmasında olumlu oy kullanan kat maliklerine karşı açılır; yönetici kural olarak bu davada hasım gösterilmez. Dava dilekçesinde iptali istenen kararın tarihi ve numarası açıkça belirtilir; karar defteri, çağrı belgeleri ve hazirun listesi temel delillerdir.

Uygulamada

Dava hazırlığı toplantıdan önce başlar. İptal düşünen malik toplantıya katılmalı, aykırı oyunu tutanağa geçirtmeli ve şerhini imzalamalıdır; bu kayıt hem süreyi netleştirir hem dava ehliyetini tartışmasız kılar. Katılmayan malik, kararı öğrendiği tarihi belgeleyecek yazışmayı saklamalıdır. Dilekçede genel yakınma yerine sakatlık türü tek tek gösterilmelidir: hangi çağrı eksik, hangi yeter sayı sağlanmamış, karar hangi emredici hükme aykırı. Sakatlığı doğru nitelendiren dava, süre tartışmasını da lehine çevirir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Olağanüstü Kurul Toplantısının İptali, Karar Defterinde İmza Eksikliği, Kat Mülkiyeti.

Dipnotlar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩