Ortak Yeri İşgal Edene Ecrimisil İstenebilir mi?

Ortak Yeri İşgal Edene Ecrimisil İstenebilir mi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet. Bir kat malikinin veya üçüncü kişinin ortak yeri, diğer maliklerin rızası olmadan tek başına ve süreklilik taşıyan biçimde kullanması haksız işgaldir. 634 sayılı Kanun md. 16 uyarınca kat malikleri ortak yerlerden arsa payları oranında yararlanır; md. 19 ise ortak yerin niteliğini bozan müdahaleleri yasaklar. Bu iki hakkın ihlalinde iki talep birlikte ileri sürülür: müdahalenin önlenmesi ve işgal süresine karşılık ecrimisil. Ecrimisil, işgalcinin haksız kullanımı karşılığında ödemesi gereken tazminattır. Genel çerçeve Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi sayfasındadır.

---

1. Ortak Yerden Yararlanma Hakkı ve Sınırı

Ortak yerler, bütün kat maliklerinin birlikte yararlanmasına özgülenmiştir. KMK md. 16, bu yararlanmayı arsa payı oranıyla ilişkilendirir. Bahçe, çatı, giriş, koridor veya otopark gibi alanlar tek bir malikin özel kullanımına bırakılmış sayılmaz.

Bir malikin ortak alanı kendi işyerinin eklentisi gibi kullanması, oraya masa koyması, depo yapması veya kiraya vermesi diğer maliklerin yararlanma hakkını daraltır. Bu kullanım, kurulun oybirliğiyle verilmiş bir tahsis kararına dayanmıyorsa haksızdır.

---

2. Müdahalenin Önlenmesi ve Eski Hale Getirme

KMK md. 19, kat maliklerinden birinin ortak yerlerde diğerlerinin rızası olmadan nitelik değiştiren inşaat, onarım ve tesis yapmasını yasaklar. Bu yasağa aykırı davranan işgalciye karşı müdahalenin önlenmesi ve varsa plana aykırı yapının kaldırılarak eski hale getirilmesi istenebilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin önüne gelen bir uyuşmazlıkta (E. 2025/7264, K. 2025/14519), ortak kullanım alanını işyerinin eklentisi gibi tek başına ve gelir getirici biçimde kullanan malikten hem ecrimisil hem de plana aykırı yapının kaldırılması talep edilmiştir. Uyuşmazlık, ortak alanın süreklilik taşıyan tek taraflı kullanımının iki ayrı talebi birlikte doğurabildiğini gösterir.

Önemli: Müdahalenin önlenmesi davası, işgalin sürmesini ileriye dönük olarak durdurur; geçmiş kullanımın bedelini karşılamaz. Geçmiş dönem için ayrıca ecrimisil istenmelidir. İki talebi tek davada birleştirmek, hem işgali sona erdirir hem de geçmişe yönelik tazminatı güvenceye alır.

---

3. Ecrimisil: İşgal Tazminatının Kapsamı

Ecrimisil, haksız işgalin karşılığı olarak talep edilen tazminattır ve işgalcinin kötüniyetli sayıldığı hallerde işgal süresinin tamamını kapsar. Miktar, ortak yerin niteliğine, işgal edilen alana ve o alanın emsal getirisine göre belirlenir. Talebi, ortak yerde payı bulunan kat malikleri veya kurul kararıyla yetkilendirilmiş yönetici ileri sürebilir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, ortak yeri diğer maliklerin rızası dışında tek başına kullanandan ecrimisil istenebilir. Talep hakkı, işgalin rızaya değil fiili duruma dayanmasıyla doğar. Ortak alan uyuşmazlıklarının çerçevesi Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde ayrıca yanıtlanır.

---

4. Uygulamada Dikkat Edilecekler

İşgalin başlangıç tarihini, kapladığı alanı ve gelir getirici kullanılıp kullanılmadığını belgelemek davanın omurgasıdır. Fotoğraf, tespit tutanağı ve varsa kira geliri kayıtları, ecrimisil miktarının hesabında belirleyicidir. Kurul kararı olmadan yöneticinin ortak alan adına ecrimisil davası açması, aktif husumet itirazıyla karşılaşabilir.

En sık hata, yalnızca müdahalenin önlenmesiyle yetinip geçmiş dönem ecrimisilini istememektir. İşgal yıllarca sürmüşse, yalnızca ileriye dönük kaldırma kararı maliklerin geçmiş kaybını telafi etmez.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kat Mülkiyeti.