Site Otoparkında Park Yeri Anlaşmazlığı
Ortak otoparktan yararlanma: KMK md. 16 kapsamında arsa payı oranında kullanım, park yeri tahsisinin koşulları ve müdahalenin önlenmesi davası.
Site Otoparkında Park Yeri Anlaşmazlığı
İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Projede ortak alan olarak görünen otoparktan bütün kat malikleri arsa payları oranında yararlanır. Kat mülkiyeti hukuku bakımından ortak otoparkın bir malike veya işletmeye kalıcı tahsisi, ancak yönetim planındaki hüküm ya da bütün maliklerin oybirliğiyle mümkündür. Böyle bir dayanak yokken belirli park yerlerinin tek kişiye özgülenmesi veya kiralanması, diğer maliklerin kullanım hakkını ortadan kaldırdığından geçersizdir. Dayanağı, ortak yerlerden yararlanmayı düzenleyen 634 sayılı Kanun md. 16'dır; hakkı ihlal edilen malik müdahalenin önlenmesini isteyebilir.
Ortak Otoparktan Yararlanma: KMK md. 16
Kat malikleri, ana yapının bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur ve bu yerlerden yararlanır (KMK md. 16). Otopark, projede ortak yer olarak gösterildiğinde bu kuralın kapsamındadır.
Ortak yararlanma, her malikin otoparkı eşit ölçüde ve karışıklığa yol açmadan kullanabilmesini gerektirir. Hiçbir malik, ortak otoparkın belirli bir bölümünü sürekli işgal ederek diğerlerinin kullanımını engelleyemez. Kullanım düzeni, ortaklığın niteliğine uygun biçimde kurulmalıdır.
Park Yeri Tahsisi Hangi Koşulla Mümkün?
Belirli park yerlerinin tek tek maliklere özgülenmesi, ortak yerin hukuki niteliğini değiştiren bir tasarruftur. Bu tür bir tahsis, ancak iki dayanaktan biriyle geçerli olur: yönetim planında açık hüküm bulunması veya bütün kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması.
Basit çoğunlukla alınan bir kurul kararıyla ortak otoparkın belirli maliklere kalıcı tahsisi, muhalif malikler yönünden bağlayıcı olmaz. Ortak yerin bir kısmının tek malike özgülenmesi, temliki tasarruf niteliği taşıdığından oybirliği eşiğine tabidir.
Önemli: Fiilen yıllardır aynı yeri kullanmak, o park yeri üzerinde münhasır hak doğurmaz. Uzun süreli kullanım, yönetim planı veya oybirliği dayanağının yerini tutmaz. Ortak yerde kazandırıcı zamanaşımıyla mülkiyet veya münhasır kullanım hakkı elde edilemez.
Misafir Otoparkı ve Müdahalenin Önlenmesi
Misafir otoparkı, projede ziyaretçilerin geçici kullanımına ayrılmış ortak alandır. Bu alanın bir malik tarafından sürekli işgali veya kişisel araç için kalıcı biçimde kullanılması, ayrılan amaca aykırıdır. Amaç dışı kullanım, diğer maliklerin ve ziyaretçilerin hakkını ihlal eder.
Kullanım hakkı engellenen malik, müdahalenin önlenmesi davası açabilir. Mahkeme, ortak yerin geçersiz tahsisini veya işgalini saptarsa müdahalenin önlenmesine ve yerin ortak kullanıma açılmasına karar verir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 29.05.2025 tarihli, E. 2025/4787, K. 2025/8675 sayılı kararında; projede otopark ve ortak alan olarak gösterilen yerin tek kişiye veya işletmeye tahsis edilip kiralanmasını değerlendirmiştir. Karara göre ortak yerlerin tek malike tahsisi mümkün olmadığından, bu yönde bir kullanımın önlenmesi gerekir. Karar, ortak otoparkta münhasır kullanımın ancak geçerli bir hukuki dayanağa bağlanabileceğini; aksi halde müdahalenin önlenmesi talebinin yerinde olduğunu gösterir. Kararın çözümlemesi ortak otoparkın tek kişiye tahsisi sayfasında yer alır.
Uygulamada
En sık yapılan hata, ortak otoparkın çoğunluk kararıyla belirli maliklere paylaştırılıp bunun kalıcı hak sayılmasıdır. Temliki tasarruf niteliğindeki bu tahsis, oybirliği olmadan muhalif maliki bağlamaz ve iptal davasına konu olur. Kullanım düzeni kurulurken kararın niteliğine uygun nisap seçilmelidir.
Karşı tarafın en sık savunması, yıllardır aynı yeri kullandığı ve fiili durumun korunması gerektiğidir. Bu savunma, ortak yerde kazandırıcı zamanaşımının işlemediği ve fiili kullanımın hak doğurmadığı belirtilerek karşılanır. Ortak yer kullanımının bütünü ortak alan uyuşmazlıkları rehberinde, rejimin tamamı ise kat mülkiyeti rehberi içinde ele alınır. Yargıtay'ın yerleşik uygulaması da ortak yerin geçerli dayanak olmadan tahsisini geçersiz sayar.
İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Otoparkın Tek Kişiye Tahsisi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları.
Sonraki dosya · Soru
Tapuda Mesken Olan Yerde Muayenehane veya Büro Açılabilir mi?
Dosyayı aç →