Sürekli Rahatsızlık Veren Malikin Dairesi Elinden Alınabilir mi?
Çekilmez hale gelen ihlalde KMK md. 25: kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin devri davası, şartları, arsa payı bedeli ve son çare niteliği.
Sürekli Rahatsızlık Veren Malikin Dairesi Elinden Alınabilir mi?
İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Kural olarak hayır; ancak istisnai ve ağır hallerde evet. Bir kat maliki borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer maliklerin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, kat mülkiyeti hukuku düzeni son bir çare tanır: bağımsız bölümün mülkiyetinin devri davası. 634 sayılı Kanun md. 25 bu davanın koşullarını belirler. Yaptırım ağırdır; bu nedenle her rahatsızlık değil, yalnızca sürekli ve katlanılamaz nitelikteki ihlal bu sonucu doğurur.
Çekilmezlik Koşulu: KMK md. 25
Devir davasının çekirdeği çekilmezlik ölçütüdür. İhlal, diğer maliklerin ortak yaşamını sürdürmesini fiilen imkânsız kılacak yoğunlukta olmalıdır. Tek bir olay veya geçici bir sürtüşme bu eşiği karşılamaz.
Kanun üç tipik hali örnekler: ortak gideri ve gecikme tazminatını sürekli ödememe, ahlaka aykırı biçimde kullanma ve diğer malikleri sürekli rahatsız etme. Bu haller sınırlayıcı değildir; ölçüt her zaman ihlalin diğer malikler için katlanılamaz hale gelip gelmediğidir.
Devir Davası ve Sıralı Koşullar
Devir davası doğrudan açılmaz. Önce çekilmezlik yaratan malike, aykırılığa son vermesi için kat malikleri kurulu kararıyla süreli bir uyarı yapılır. Uyarıya rağmen aynı davranış sürerse, dava hakkı doğar.
Davayı, o malik dışındaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilmiş kararına dayanarak diğer malikler veya yönetici açar. Mahkeme çekilmezliği saptarsa, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava açan maliklere devrine karar verir.
Önemli: Devir kararı bir el koyma değildir; devralan malikler, o bağımsız bölümün arsa payı ve eklentileri karşılığı bedelini öderler. Bedel, dava sırasında tespit edilen değer üzerinden belirlenir. Bu yönüyle m. 25, cezalandırma değil, ortak yaşamı çekilmez kılan malikin düzenden çıkarılması amacına hizmet eder.
Ağır Yaptırım Neden Son Çaredir
Mülkiyetin devri, kat mülkiyeti rejiminin öngördüğü en ağır sonuçtur. Bir kişinin taşınmaz mülkiyetine son verdiği için mahkemeler çekilmezlik ölçütünü dar yorumlar. Rahatsızlığın süregeldiği, uyarıya rağmen değişmediği ve ortak yaşamı fiilen imkânsız kıldığı somut delille ortaya konmalıdır.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, devir davasının kabulü için ihlalin süreklilik taşıması ve diğer maliklere yönelik etkisinin katlanılamaz düzeye ulaşması aranır. Tek seferlik veya hafif nitelikteki uyuşmazlıklarda md. 33 kapsamındaki hâkimin müdahalesi yolu yeterli görülür; devir yalnızca bu yollar sonuç vermediğinde gündeme gelir.
Uygulamada
En sık yapılan hata, çekilmezlik eşiğini geçmeyen bir rahatsızlıkta doğrudan devir davası açmaktır. Böyle bir dava, çekilmezlik saptanamadığında reddedilme riski taşır ve daha hafif yollar zaten daha hızlı sonuç verir. Devir davasından önce yazılı uyarı, kurul kararı ve süregelen ihlalin belgelenmesi dosyanın omurgasını oluşturur.
Karşı tarafın en sık savunması, davranışın çekilmezlik düzeyine ulaşmadığı ve uyarı usulünün eksik işletildiğidir. Bu savunma, tarihli tutanaklar ve kurul kararlarıyla karşılanır. Ortak yaşamın kuralları ortak alan uyuşmazlıkları rehberinde, rejimin bütünü ise kat mülkiyeti rehberi içinde ele alınır.
İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları.
Sonraki dosya · Soru
Tapuda Mesken Olan Yerde Muayenehane veya Büro Açılabilir mi?
Dosyayı aç →