Kat Mülkiyetinde Çekilmezlik ve Bağımsız Bölümün Devri Davası

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kat mülkiyeti düzeninin en ağır yaptırımı, bir kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının bedeli karşılığında diğer maliklere devredilmesidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25'te düzenlenen bağımsız bölümün devri davası, borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek ortak yaşamı diğer malikler için çekilmez hale getiren malike karşı açılır. Yaptırım bir kişiyi taşınmaz mülkiyetinden çıkardığı için hem kanun hem yargı uygulaması bu yolu sıkı şartlara bağlamıştır.

Uygulamada uyuşmazlıklar üç soruda düğümlenir. Çekilmezlik eşiği ne zaman aşılmış sayılır? Davanın açılabilmesi için kat malikleri kurulunda hangi çoğunlukla karar alınmalıdır? Devir bedeli nasıl belirlenir ve dava hakkı hangi hallerde düşer? Bu çalışma, üç soruyu mevzuat, Yargıtay içtihadı ve doktrin ekseninde inceler. Kat mülkiyeti rejiminin bütünsel çerçevesi için Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi birlikte okunmalıdır.

Hükmün Amacı ve Çekilmezlik Ölçütü

634 sayılı Kanun m. 25/1 uyarınca kat maliklerinden biri, kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer malikler o malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.¹

Hükmün dayandığı düşünce, kat mülkiyetinin zorunlu bir birlikte yaşama düzeni olmasıdır. Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken dürüstlük kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür. Bu yükümlülük ağı sürekli ve ağır biçimde ihlal edildiğinde, düzenin korunması ile bireysel mülkiyetin korunması karşı karşıya gelir. Kanun koyucu bu çatışmada, ihlalde ısrar eden malikin bedeli ödenmek şartıyla düzenden çıkarılmasını tercih etmiştir.

Çekilmezlik, hakimin dürüstlük kuralı çerçevesinde takdir edeceği bir ölçüttür. Doktrinde bir görüş, çekilmezliğin tespitinde ayrıca ağır ihlal şartının aranması gerektiğini savunur; karşı görüş ise ortak yaşamı fiilen çekilmez kılan bir ihlalin zaten belirli bir ağırlığa ulaşmış olacağını, bu nedenle bağımsız bir ağırlık şartına gerek bulunmadığını belirtir. Aynı tartışmada, ihlalin mutlaka süreklilik taşıması gerekmediği, tek bir davranışın dahi çekilmezlik koşulunu gerçekleştirebileceği görüşü de dile getirilmiştir.² Kanaatimizce belirleyici olan, davranışın sayısı değil, diğer maliklerin ortak yaşamı sürdürme imkanı üzerindeki somut etkisidir.

Önemli: Madde 25 emredici niteliktedir. Yönetim planına konulacak bir hükümle veya kat malikleri kurulu kararıyla bu dava hakkının kaldırılması ya da sınırlandırılması mümkün değildir. Buna karşılık maddenin ikinci fıkrasındaki kurul kararı şartı, "aksi kararlaştırılmış olmadıkça" ifadesiyle esnetilmiştir; yönetim planı, dava açılması için kurul kararını gerektirmeyen bir düzenleme içerebilir.

Çekilmezlik Karineleri

634 sayılı Kanun m. 25/3, üç durumda çekilmezliğin her halde mevcut sayılacağını öngörür. Birincisi, ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için malik hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunmasıdır. İkincisi, sulh hakiminin 33. madde gereğince verdiği emre rağmen borç ve yükümleri yerine getirmemekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesidir. Üçüncüsü, bağımsız bölümün randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanılması suretiyle ahlaka aykırı harekette bulunulmasıdır.

Karinelerden birinin gerçekleştiği saptandığında hakimin çekilmezlik konusunda ayrıca takdir yetkisi kalmaz; dava, diğer şartlar da tamamsa kabul edilir.³ Karineler sınırlayıcı değildir. Üç bendin dışında kalan davranışlar, örneğin ortak yerlerin sürekli işgali, komşuları hedef alan tehdit ve hakaret fiilleri veya bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanımı, genel hüküm uyarınca çekilmezlik değerlendirmesine konu olabilir.

Uygulamada: Aidat karinesine dayanan davalarda en sık yapılan hata, takip sayısının belgelenmesinde ortaya çıkar. İki takvim yılı içinde üç ayrı icra veya dava takibinin yapılmış ve bu takiplere malikin ödeme davranışıyla sebep olmuş olması gerekir. Tek bir alacağın taksitlere bölünerek üç ayrı takibe konu edilmesi, karinenin kötüye kullanılması itirazıyla karşılaşabilir. Takip dosya numaraları, tebliğ kayıtları ve ödeme tarihleri dava dilekçesine eklenmeden karineye dayanmak risklidir.

Kurul Kararı ve Davanın Tarafları

Devir davası bireysel bir komşuluk davası değildir. 634 sayılı Kanun m. 25/2 uyarınca davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, o malik dışındaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karara bağlıdır. Karar yeter sayısı hesabında davalı konumundaki malik dikkate alınmaz. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar.

Dava açma kararının alındığı toplantının usulü de denetime tabidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 09.06.2020 tarihli kararında, madde 25'e göre devir için dava açılması kararının alındığı olağan toplantı bakımından özel bir çağrı şartı bulunmadığını; yönetim planında belirlenen olağan toplantı çağrısının tarih, saat, yer ve gündemi içerecek biçimde ana yapının ilan panosuna makul süre önce asılmasının yeterli olduğunu belirtmiş ve toplantıya on bir malikten onunun katılıp kararları oy birliğiyle aldığı somut olayda kurul kararının iptalini hukuka aykırı bulmuştur.⁴ Karar, devir davasının hazırlık aşamasındaki en sık itirazlardan birini, çağrı usulsüzlüğü itirazını, olağan toplantılar bakımından daraltması yönüyle önemlidir; davalı malikin toplantı usulüne yönelik itirazı, olağan toplantılarda ancak yönetim planındaki düzenlemeye aykırılık halinde sonuç doğurur.

Davalı, çekilmezliği yaratan kat malikidir. İhlal fiillerini kiracı veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan başka bir kişi işliyorsa, madde 25 yaptırımı yine malike yönelir; çünkü devredilecek olan mülkiyet hakkıdır. Kiracının fiillerinden kaynaklanan rahatsızlıklarda öncelikle hakimin müdahalesi yolu işletilir.

Devir Bedeli ve Yargılama Usulü

Devir, karşılıksız bir el koyma değildir. 634 sayılı Kanun m. 25/2 uyarınca bağımsız bölümün mülkiyeti, hükme en yakın tarihteki değeri davalı malike ödenerek diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilir. Değer tespiti yargılama sırasında bilirkişi incelemesiyle yapılır; hüküm tarihi yaklaştıkça değerleme güncellenir. Enflasyonist dönemlerde bu kural davalıyı korur; bedel, dava tarihine değil hükme en yakın tarihe göre belirlenir.

Usul güvencesi bununla sınırlı değildir. Hakim, hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzun ibrazı için davacılara resen uygun bir süre verir. Bedelin süresinde yatırıldığı belgelenmeden davanın kabulüne karar verilemez. Davanın kabulü halinde hakim, bağımsız bölümün mülkiyetinin davayı açmış olan maliklere arsa payları oranında devrine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. Bedelin hesap yöntemi ve vadeli hesap mekanizması için Devir Davasında Bağımsız Bölüm Bedeli Nasıl Belirlenir? sayfasına bakılabilir.

Görevli mahkeme, kat mülkiyetinden doğan diğer uyuşmazlıklarda olduğu gibi ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulaması için Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Var mı? sayfası incelenebilir.

Son Çare İlkesi ve Yargıtay Denetimi

Mülkiyetin devri, kat mülkiyeti rejiminin öngördüğü yaptırımlar kademesinin en üst basamağıdır. Yargıtay bu kademeyi atlayan hükümleri bozmaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 18.01.2016 tarihli kararında, gürültü şikayetine dayanan bir davada iddia edilen gürültünün başka türlü önlemlerle giderilip giderilemeyeceği konusunda uzman bilirkişiden rapor alınmadan, gürültünün mevcut olup olmadığı ve tahammül sınırlarını aşıp aşmadığı tespit edilmeden davalıların bağımsız bölümden tahliyesine karar verilmesini eksik inceleme sayarak hükmü bozmuştur.⁵ Daire, ancak alınacak önlemlerle rahatsızlığın giderilememesi halinde madde 25 uyarınca mülkiyetin devrine karar verilebileceğini vurgulamıştır. Kararın ayrıntılı çözümlemesi Gürültü Şikayetinde Son Çare İlkesi ve Devir Davası sayfasındadır.

Bu denetim, davacı tarafın ispat stratejisini doğrudan biçimlendirir. Çekilmezlik iddiası tanık beyanı, kurul kararları, uyarı yazıları, kolluk tutanakları ve bilirkişi tespitleriyle örülmeden sonuç almak güçtür. Genel hükme dayanan davalarda mahkemenin araştırması iki katmanlıdır: İhlalin varlığı ve yoğunluğu ile ihlalin daha hafif tedbirlerle giderilme imkanı birlikte incelenir.

Hak Düşürücü Süreler ve Davanın Konusuz Kalması

634 sayılı Kanun m. 25/4 uyarınca dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa düşer. Süreler hak düşürücüdür; hakim tarafından resen gözetilir. Aynı fıkra, dava sebebinin ortadan kalkması halinde de dava hakkının düşeceğini öngörür.

Dava sebebinin ortadan kalkması uygulamada iki tipik biçimde ortaya çıkar. Birincisi ihlalin sona erdirilmesidir; aidat karinesine dayanan davada birikmiş borcun ödenmesi bu kapsamdadır. İkincisi davalının bağımsız bölümünü devretmesidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 30.10.2018 tarihli kararına konu dosyada, yargılama sırasında icra takibine konu ortak gider borçlarının ödenmesi ve taşınmazın üçüncü kişiye satılması üzerine davanın reddine karar verilmiş; bozma üzerine verilen kararda yargılama giderlerinin davanın açılmasına sebebiyet veren davalıya yükletilmesi gerektiği kabul edilmiştir.⁶ Sürelerin işleyişi ve düşme halleri için Devir Davası Açma Hakkı Ne Zaman Düşer? sayfasına bakılabilir.

Uygulamada: Davalı tarafın en etkili savunma araçlarından biri, dava sebebini ortadan kaldırmaktır. Aidat karinesine dayanan davada borcun ferileriyle birlikte ödenmesi davayı konusuz bırakır; ancak yargılama giderleri ve vekalet ücreti, davanın açılmasına sebebiyet veren davalı üzerinde kalır. Davacı taraf için ise ders şudur: Karar defterindeki dava açma kararının tarihi ile davanın açıldığı tarih arasındaki süre altı ayı geçmemelidir; aksi halde dava, esasa girilmeden süre yönünden reddedilir.

Uygulamada

Davacı cephesinde sıralama bellidir. Önce ihlal belgelenir: İcra takip dosyaları, sulh hakiminin 33. madde emri, kolluk ve tespit tutanakları, kurul kararları ve uyarı yazıları toplanır. Karine dışındaki hallerde hakimin müdahalesi yolu tüketilir; bir yıl ısrar karinesi ancak bu emirden sonra işlemeye başlar. Ardından kat malikleri kurulunda, davalı dışındaki maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açma kararı alınır ve karar defterine geçirilir. Dava, kararın öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde açılır; bilirkişi değerlemesi ve vadeli hesap süreci baştan planlanır.

Davalı cephesinde savunma eksenleri de öngörülebilirdir. Birinci eksen usule ilişkindir: Kurul kararının yeter sayısı, toplantı usulü ve altı aylık sürenin geçirilip geçirilmediği denetlenir. İkinci eksen esasa ilişkindir: İhlalin çekilmezlik eşiğine ulaşmadığı, daha hafif tedbirlerle giderilebileceği ve son çare basamağının atlandığı savunulur. Üçüncü eksen fiili çözümdür: Borcun ödenmesi veya ihlalin sona erdirilmesi dava sebebini ortadan kaldırır. Kurul kararlarının iptali rejimi için Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali sayfası birlikte okunmalıdır.

Sonuç

Bağımsız bölümün devri davası, kat mülkiyeti hukukunun mülkiyet hakkına en derin biçimde dokunan aracıdır. Kanun bu aracı çekilmezlik eşiği, kurul kararı, bedel ödeme ve hak düşürücü süre şartlarıyla çevrelemiş; Yargıtay ise son çare ilkesini ekleyerek daha hafif tedbirlerle giderilebilecek ihlallerde devir kararı verilmesinin önünü kapatmıştır.

Somut uyuşmazlıkta başarı, büyük ölçüde hazırlık aşamasında belirlenir. Karinelerin belgelenmesi, kurul kararının usulüne uygun alınması ve sürelerin takibi davacı için; kademeli yaptırım itirazı ve dava sebebini ortadan kaldırma imkanı davalı için belirleyicidir. Sürecin her aşamasında somut duruma göre profesyonel hukuki destek yerinde olur. Konunun genel çerçevesi için Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ile Kat Mülkiyeti çalışma alanı sayfası incelenebilir.

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Gürültü Şikayetinde Son Çare İlkesi ve Devir Davası, Sürekli Rahatsızlık Veren Malikin Dairesi Elinden Alınabilir mi? ve Kat Mülkiyeti.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, m. 25. Maddenin ikinci ve dördüncü fıkraları 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun m. 12 ile değiştirilmiştir. ↩
KÖSE, Eylül Can, "Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25 Uyarınca Kat Mülkiyetinin Devri Yaptırımı", Beykent Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 9, S. 17, 2023, s. 61-78. Yazar, çekilmezlik unsurunun dürüstlük kuralı çerçevesinde hakim tarafından takdir edileceğini, hükmün emredici nitelik taşıdığını ve tek bir davranışın dahi çekilmezlik koşulunu gerçekleştirebileceğini belirtmektedir. ↩
Karinelerin işlevi ve madde 25 uygulamasına ilişkin içtihat derlemesi için bkz. GERMEÇ, Mahir Ersin, Kat Mülkiyeti Hukuku: Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı, Devre Mülk ve Toplu Yapı, Seçkin Yayıncılık, Ankara. Ayrıca KÖSE, s. 66 vd. ↩
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 09.06.2020, E. 2019/5585, K. 2020/1731. Kararda, kat malikleri kurulunun madde 25 uyarınca devir için dava açılması kararı aldığı 24.01.2013 tarihli olağan toplantının yönetim planına ve kanuna uygun olduğu belirlenmiş; olağan toplantı için özel davet şartı bulunmadığı, çağrının ilan panosuna asılmasının yeterli olduğu vurgulanmıştır. ↩
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 18.01.2016, E. 2015/20534, K. 2016/496. Karar, gürültü iddiasına dayanan davada bilirkişi incelemesi yapılmadan ve daha hafif önlemlerin yeterliliği araştırılmadan verilen tahliye hükmünü bozmuştur. ↩
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 30.10.2018, E. 2017/2176, K. 2018/6871. Dosyada Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin E. 2015/5187, K. 2015/18156 sayılı ilk bozma kararı üzerine, yargılama sırasında borçların ödenmesi ve taşınmazın üçüncü kişiye satışı nedeniyle reddedilen davada yargılama giderlerinden davanın açılmasına sebebiyet veren tarafın sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmiştir. ↩