Geçit Bedelinin Karar Tarihine Yakın Belirlenmesi ve Değer Azalması

Geçit Bedelinin Karar Tarihine Yakın Belirlenmesi ve Değer Azalması

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Geçit hakkı, tapu iptali ve tescil, ecrimisil ve el atma, kamulaştırma uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 18.05.2026 tarihli ve 2026/2329 E., 2026/2795 K. sayılı kararıyla zorunlu geçit hakkında bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağını ve bedelin kapsamına nelerin gireceğini belirledi. Karar, uzun süren geçit dosyalarında yükümlü taşınmaz malikinin enflasyon karşısında uğradığı kaybı doğrudan ele alması yönüyle uygulamaya somut bir ölçüt getiriyor.

Uyuşmazlığın Konusu

Davacı, yola çıkışı bulunmayan parseli lehine geçit hakkı kurulmasını istemişti. Dava uzun bir seyir izledi. İlk hüküm 2014 yılında verildi, kapatılan 14. Hukuk Dairesi tarafından eksik inceleme nedeniyle bozuldu; bozmaya uyularak verilen ikinci hüküm de 2023 yılında, Karayolları Bölge Müdürlüğünün alternatif güzergâhları trafik güvenliği açısından uygun görmemesi karşısında yeniden araştırma yapılması gerektiği gerekçesiyle bozuldu.

Bozmaya uyularak verilen son kararda mahkeme, davacı parselinin ana yola sınırının bulunmadığını ve zorunlu geçit ihtiyacının mevcut olduğunu saptadı. Bilirkişi raporundaki alternatiflerden biri alanın küçük olması, biri can ve mal güvenliğine uygun olmaması, ikisi arazi yapısı nedeniyle ekonomik olmamaları gerekçesiyle elendi; en elverişli güzergâh olarak beşinci alternatif kabul edildi ve 4721 sayılı Kanun md. 747 uyarınca bu güzergâhtan geçit kuruldu. Yükümlü kılınan kooperatif, kurulacak geçidin parseli ikiye böleceğini ileri sürerek hükmü temyiz etti.

Kararın Gerekçesi

Daire önce kurumun çerçevesini kurdu. Karara göre bu tür davalar, arazi düzenlemesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi nedeniyle zorunlu olarak açılmakta; geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yolla ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanmaktadır. Uygulama ve doktrinde bunlardan ilkine mutlak geçit ihtiyacı ya da geçit yoksunluğu, ikincisine nispi geçit ihtiyacı ya da geçit yetersizliği denildiği belirtildi.

Husumet sırası bakımından karar, 4721 sayılı Kanun md. 747 hükmünün ikinci fıkrasına dayandı: geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması hâlinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Gerekçede, geçit hakkının taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte özünü komşuluk hukukundan aldığı, bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkelerinin gözetilmesi ve fedakârlığın denkleştirilmesi prensibinin dikkatten kaçırılmaması gerektiği vurgulandı.

Kararın bedele ilişkin ekseni ise şu ifadelerle kuruldu:

Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Bu bedel de hükümden önce depo ettirilmelidir. Hemen belirtmek gerekir ki, bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılmalıdır.

Somut olayda 3,88 metrekarelik geçit alanının bedeli, keşif tarihi itibarıyla 77.600,00 TL, dava tarihi itibarıyla ise 4.420,74 TL olarak belirlenmişti. Mahkeme hükmü dava tarihi değeri üzerinden kurdu. Daire, taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir sürenin geçmiş olmasının göz ardı edildiğini saptayarak bu yaklaşımı doğru bulmadı.

İkinci bozma nedeni bedelin kapsamına ilişkindir. Daire, geçit kurulmasından dolayı davalıya ait taşınmazın ikiye bölüneceği gözetildiğinde taşınmazda değer azalması olup olmadığı konusunda bilirkişi raporunda değerlendirme yapılması, azalma meydana gelecekse bu miktarın da belirlenecek geçit bedeline eklenmesi suretiyle bedelin depo edilmesi gerektiğine hükmetti. Karar bu gerekçelerle bozuldu.

Kararın Anlamı

Karar, geçit bedelini iki yönden yeniden tanımlıyor. Zaman yönünden bedel, dava tarihine bağlı sabit bir rakam olmaktan çıkıp hüküm anına yakın bir değere bağlanıyor. Kapsam yönünden ise bedel, geçit alanının metrekare karşılığından ibaret olmaktan çıkıp bölünmenin yarattığı ekonomik kaybı da içine alıyor.

Zaman ölçütünün gerekçesi kararda açıkça iki amaçla bağlantılandırılmıştır: malikin mağduriyetini önlemek ve hakkın kötüye kullanılmasına yol açabilecek davranışların önüne geçmek. Bu ikinci amaç uygulamada somut bir davranış kalıbını hedefler. Yargılamanın uzaması, bedeli dava tarihine sabitleyen bir sistemde davacı lehine çalışır; dosyanın yıllarca sürmesi yükümlü malikin alacağını değersizleştirir. Karar bu asimetriyi ortadan kaldırıyor.

Kapsam ölçütü ise fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesinin doğal uzantısıdır. Bir parselin ortasından geçen üç metrelik bir şerit, yalnızca o şeridin yüzölçümü kadar değer götürmez; parselin kalan kısımlarının kullanım bütünlüğünü, yapılaşma imkânını ve pazarlanabilirliğini de etkiler. Bu etkiyi hesaba katmayan bir bedel, tam bedel sayılamaz.

Önemli: Kararın bedel rejimi davacı yönünden ciddi bir usul riski üretir. Hüküm tarihine yakın yapılacak yeni tespit sonrası verilen depo emri yerine getirilmezse dava reddedilir. Bu durumda davacı, esasta haklı olmasına ve yıllarca yargılama yürütmüş olmasına rağmen geçit hakkını elde edemez. Dava açılmadan önce güncel rayiç üzerinden yapılacak bir ön hesap, bu riski öngörülebilir kılar.

Uygulamada

Yükümlü taşınmaz maliki bakımından kararın pratik sonucu, savunmaya iki talebin eklenmesidir. Birincisi, bedel tespitinin üzerinden uzunca bir süre geçmişse hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti istemek. İkincisi, geçidin parseli bölmesi hâlinde değer azalmasının bilirkişi raporunda ayrıca hesaplanmasını ve bedele eklenmesini talep etmek. İkinci kalem, kararlarda açıkça kabul edilmiş olmasına rağmen dosyalarda çoğu kez hiç ileri sürülmemektedir; ileri sürülmediğinde hüküm bu yönden denetlenmez.

Davacı bakımından ise yargılamanın süresi doğrudan maliyet kalemine dönüşür. Gereksiz keşif talepleri, alternatif güzergâhların geç gündeme getirilmesi ve husumetin eksik yöneltilmesi nedeniyle uzayan her yıl, depo edilecek bedeli artırır. Dilekçe aşamasında tüm makul alternatiflerin ve maliklerin çıkarılması, bu nedenle yalnızca usul değil finansal bir tedbirdir.

Kurumun bütünü ve dava pratiği için geçit hakkı davası rehberi ile zorunlu geçit hakkında güzergâh seçimi ve bedelin belirlenmesi sayfalarına bakılabilir. Bedel hesabının ayrıntısı geçit hakkı bedeli nasıl hesaplanır içeriğindedir.