Ortak Otoparkın Tek Kişiye Tahsisi: Müdahalenin Önlenmesi

Ortak Otoparkın Tek Kişiye Tahsisi: Müdahalenin Önlenmesi

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 29.05.2025 tarihli ve 2025/4787 E., 2025/8675 K. sayılı kararıyla, projede otopark ve ortak alan olarak gösterilen yerlerin tek bir işletmeye tahsis edilip kiralanmasına ilişkin uyuşmazlıkta ortak yerlere müdahalenin önlenmesi ilkesini teyit etti. Karar, ortak otoparkın bir malike ya da işletmeye özgülenmesinin sınırını yönetim planı ve oybirliği koşulu üzerinden çiziyor. Ayrıntılı çerçeve için kat mülkiyeti hukuku çalışma alanına ve ortak alan uyuşmazlıkları rehberine bakılabilir.

Olayın Özeti

Kat maliki, projede otopark ve ortak alan olarak belirtilen yerlerin bir işletmeye ait kiralanan bölüme dahil edilerek kullanıldığını ileri sürdü. İddiaya göre bu alanlar fiilen tek bir kişinin tasarrufuna bırakılmış, diğer maliklerin ortak yerden yararlanma olanağı ortadan kalkmıştı.

Malik, yönetim planına göre ortak yerlerin tek bir kişi adına tahsis edilip kiraya verilmesinin mümkün olmadığını belirterek ortak alanlara yapılan müdahalenin önlenmesini istedi.

Yargılama Süreci

İlk derece mahkemesi uyuşmazlığı ortak yerden yararlanma ve müdahalenin önlenmesi çerçevesinde inceledi. Projede otopark ve ortak alan olarak gösterilen yerlerin niteliği, yönetim planındaki tahsis hükümlerinin varlığı ve kat maliklerinin bu tahsise onayının bulunup bulunmadığı araştırıldı.

Karar istinaf ve temyiz denetiminden geçti. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, ortak yerlerin tek malike özgülenmesine ilişkin kuralları esas alarak hükmü 29.05.2025 tarihinde denetledi.

Kararın Gerekçesi

Uyuşmazlığın çekirdeği, davacının talebini özetleyen şu ifadede görülüyor:

Projede otopark ve ortak alan olarak belirtilen alanların kiralanan işletmeye dahil edilerek kullanıldığını, yönetim planına göre ortak yerlerin tek bir kişi adına tahsis edilmesi ve kiraya verilmesinin mümkün olmadığını belirterek ortak alanlara yapılan müdahalenin önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Alıntı, uyuşmazlığın hukuki niteliğini gösteriyor: tartışma bir kişinin ortak yeri işgal edip etmediği değil, ortak yerin baştan tek bir malike tahsis edilebilir olup olmadığıdır. Projede otopark olarak gösterilen alan ortak yer niteliği taşıdığından, bu alanın bir işletmenin kiralanan bölümüne dahil edilmesi, diğer maliklerin ortak yerden yararlanma hakkına yönelen bir müdahale oluşturur.

Kararın Anlamı

Dayanak, 634 sayılı Kanun md. 16'dır: kat malikleri, ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortaktır ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptir.¹ Ortak yerden yararlanma hakkı bölünmez ve tek bir malike özgülenemez. Aynı Kanun'un yönetim düzenine ilişkin hükümleri, ortak yerlerin kullanım biçiminin ancak yönetim planı veya kat maliklerinin kararıyla belirlenebileceğini ortaya koyar.

Ortak bir yerin tek malike ya da işletmeye tahsis edilip kiraya verilebilmesi için ya yönetim planında bu yönde açık bir hüküm bulunmalı ya da kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir kararı olmalıdır. Yönetim planı ortak yerlerin özgülenmesine cevaz vermiyorsa, çoğunluk kararı da tek başına yeterli olmaz; ortak yerin bir malike bırakılması, diğer maliklerin mülkiyet payına dokunduğundan oybirliği aranır. Yargıtay'ın ortak yer uyuşmazlıklarındaki yerleşik yaklaşımı bu yöndedir.

Bu koşullar yoksa, ortak yerin fiilen tek bir kişiye bırakılması ortak yerlerden yararlanma hakkına müdahaledir ve KMK md. 16 çerçevesinde müdahalenin önlenmesine karar verilmesini gerektirir. Otoparkın projede ortak alan olarak gösterilmesi, bu niteliğin resmi belgeyle sabit olduğunu ve fiili kullanımla değiştirilemeyeceğini ortaya koyar.

Önemli: Ortak yerin bir malike ya da işletmeye tahsisi kural değil istisnadır. İstisna ancak yönetim planındaki açık hükme veya kat maliklerinin oybirliğine dayanır. Çoğunluk kararıyla ortak otoparkın tek kişiye kiralanması, itiraz eden malik yönünden müdahalenin önlenmesi davasına konu olur.

Uygulamada

Kat malikleri yönünden ilk iş, otoparkın tapuya ve onaylı projeye göre niteliğinin tespitidir. Projede ortak alan olarak gösterilen bir otopark, yönetim tarafından tek bir işletmeye kiralanmış olsa dahi ortak yer niteliğini korur. Müdahalenin önlenmesi davasında ispat malzemesi, onaylı proje, yönetim planı ve tahsise dayanak gösterilen kurul kararlarıdır. Tahsisin oybirliğiyle alınmadığı ortaya konduğunda, talebin kabul olasılığı yükselir. Aidat ve gider dengesi yönünden aidat ve ortak gider rehberindeki ölçütler de gözetilmelidir.

Yönetimler yönünden karar bir sınır çizgisidir. Ortak otoparkı gelir amacıyla bir işletmeye kiralamak, yönetim planında açık dayanak yoksa yönetimin yetkisini aşar. Böyle bir tahsisin geçerli olması için kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerekir; aksi hâlde tahsis, sonradan açılacak bir müdahalenin önlenmesi davasında geçersiz kalır ve yönetim, tahsis nedeniyle doğan sorumlulukla karşılaşır. Ortak yer düzenine ilişkin genel çerçeve için kat mülkiyeti rehberi yol göstericidir.

İlgili içerikler için bkz. Ortak Alan Uyuşmazlıkları, Aidat ve Ortak Gider, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti.