Çatıya Baz İstasyonu Kurulması ve Geliri Kimin?

Çatıya Baz İstasyonu Kurulması ve Geliri Kimin?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Çatı ve dış cephe ortak yerdir; buraya baz istasyonu veya reklam panosu kurulması kat malikleri kurulu kararını gerektirir ve elde edilen gelir kat maliklerinin arsa payı oranında hakkıdır. 634 sayılı Kanun md. 16 ortak yerlerden arsa payı oranında yararlanmayı, md. 19 ise ortak yerin niteliğini değiştiren müdahaleleri düzenler. Kat mülkiyeti hukuku düzeninde kurul kararı olmadan yapılan kurulum haksız işgaldir; kaldırılması ve geçmiş kullanım için ecrimisil istenebilir.

---

Ortak Çatı ve Dış Cephe Kimindir?

Çatı ve dış cephe, yönetim planında aksi öngörülmedikçe tüm kat maliklerinin ortak yeridir. Bir operatör veya reklam veren üçüncü kişiyle yapılacak tahsis ya da kira sözleşmesi, tek bir malikin veya yöneticinin kişisel tasarrufu değildir.

Ortak yerin üçüncü kişiye kullandırılması, o yerin niteliğini ve mülkiyet çevresini ilgilendirir. Bu nedenle karar yetkisi münferit malikte değil, kat malikleri kurulundadır. Yönetim planında açık bir yetki bulunmadıkça yönetici tek başına böyle bir sözleşme kuramaz.

---

Kurul Kararı Zorunluluğu: KMK md. 19

Çatı ve dış cepheye anten, direk ve teçhizat kurulması ortak yerde fiziki bir müdahaledir. KMK md. 19, ortak yerin niteliğini değiştiren tesis ve inşaatı diğer maliklerin rızası olmadan yasaklar; bu rıza, kural olarak kat malikleri kurulu kararıyla ortaya konur.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin önüne gelen bir uyuşmazlıkta (E. 2025/3614, K. 2025/8560), kat malikleri kurulunda alınmış bir karar bulunmadan kurulan baz istasyonunun kaldırılması talep edilmiştir. Uyuşmazlık, ortak yere yapılan tesisin geçerli bir kurul kararına dayanması gerektiğini, aksi halde kaldırma talebinin gündeme gelebildiğini gösterir.

Önemli: Kurul kararı yalnızca bir onay değil, sözleşmenin hukuki dayanağıdır. Karar alınmadan imzalanan tahsis sözleşmesi, kurulumu diğer maliklere karşı haklı kılmaz. Sonradan alınacak bir kurul kararı geçmiş izinsiz dönemi kendiliğinden meşrulaştırmaz; bu nedenle karar, kurulumdan önce alınmalıdır.

---

Gelir Kime Aittir ve İzinsiz Kurulumda Ecrimisil

Ortak yerin kiralanmasından doğan gelir, ortak yerin sahibi olan kat maliklerine aittir ve arsa payı oranında paylaşılır. Bir malikin veya yöneticinin bu geliri kendinde tutması, diğer maliklerin ortak yerden yararlanma hakkına aykırıdır.

İzinsiz kurulan tesis bakımından iki talep birlikte doğar: kaldırma ve geçmiş kullanım karşılığı ecrimisil. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun önüne gelen bir uyuşmazlıkta (E. 2017/2822, K. 2025/671), anagayrimenkulün ortak alanı olan dış cepheye baz istasyonu kurularak kullanılmasının fuzuli işgal teşkil ettiği ileri sürülerek ecrimisil talep edilmiştir. Uyuşmazlık, ortak yerin rıza dışı ve gelir getirici kullanımının işgal tazminatını gündeme getirdiğini ortaya koyar. Bu talepler kat mülkiyeti rehberi çerçevesinde ortak yer rejimine bağlanır.

---

Uygulamada

En sık yapılan hata, yalnızca kurulumun kaldırılmasıyla yetinip geçmiş dönem ecrimisilini istememektir. Tesis yıllarca gelir getirmişse, yalnızca kaldırma kararı maliklerin geçmiş kaybını telafi etmez; geçmiş dönem için ayrıca ecrimisil talep edilmelidir.

Karşı tarafın en sık savunması, yöneticiyle imzalanan sözleşmenin kurulumu haklı kıldığıdır. Bu savunma, yönetim planında yetki bulunmadığı ve kurul kararı alınmadığı ortaya konarak karşılanır. Ortak yer kullanımından doğan uyuşmazlıkların çerçevesi ortak alan uyuşmazlıkları rehberinde ayrıca ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları.