Ortak Cepheye İzinsiz Baz İstasyonu: Fuzuli İşgal ve Ecrimisil

Ortak Cepheye İzinsiz Baz İstasyonu: Fuzuli İşgal ve Ecrimisil

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.10.2025 tarihli ve 2017/2822 E., 2025/671 K. sayılı kararıyla, apartmanın dış cephesine baz istasyonu kurulması konusundaki uyuşmazlıkta ortak yerin kiralanmasının sınırını netleştirdi. Karar, ortak yerlerin gelir amacıyla kullanıma açılmasında oybirliği koşulunu ve bu koşul yoksa ortaya çıkan fuzuli işgal sonucunu ortaya koyuyor. Konunun çerçevesi için kat mülkiyeti hukuku çalışma alanına ve ortak alan uyuşmazlıkları rehberine bakılabilir.

Olayın Özeti

Bir apartmanda kat maliklerinden bir kısmı, bir iletişim şirketiyle beş yıllık kira sözleşmesi yaparak binanın dördüncü kat hizasındaki dış cephesine baz istasyonu kurulmasına izin verdi. Kira geliri, sözleşmeye taraf olan maliklerin hesaplarına payları oranında ödendi.

Sözleşmeye katılmayan bir kat maliki, kendi bilgisi ve imzası olmadan yapılan bu sözleşmenin kendisini bağlamadığını ileri sürdü. Bu malik, şirketin dış cepheyi kullanmasının kendisi yönünden fuzuli işgal oluşturduğunu belirterek, bağımsız bölümünü sattığı tarihe kadarki dönem için ecrimisil talep etti.

Yargılama Süreci

İlk derece mahkemesi davayı kabul etti ve şirketin davacı kat malikine karşı dayanabileceği bir sözleşmesel ilişki bulunmadığı, tasarrufun bu malik açısından fuzuli işgal niteliğinde olduğu sonucuna vardı. Karar temyiz edildi.

Yargıtay'ın o tarihte görevli dairesi, şirketin kira sözleşmesindeki edimini yerine getiren kiracı konumunda olduğunu ve ecrimisil bakımından ona husumet düşmeyeceğini belirterek hükmü bozdu. İlk derece mahkemesi bozmaya direndi. Uyuşmazlık, direnme üzerine Hukuk Genel Kurulu önüne geldi.

Kararın Gerekçesi

Genel Kurul, uyuşmazlığı ortak yerlerin kiralanmasına ilişkin oybirliği kuralı üzerinden çözdü. Kararın çekirdeği şu tespitte toplanıyor:

Ortak yerlerden olan anayapının dış duvarlarının kiralanması gibi önemli yönetim işleri konusunda kat malikleri tarafından oybirliği ile karar vermeleri gerektiğinden, kat maliklerinden bir kısmı ile imzalanan kira sözleşmesinin davacı kat malikine karşı ileri sürülemeyeceği, ayrıca anayapının ortak alanlarının kiralanmasına ilişkin kat malikleri kurulu kararı bulunmadığı anlaşılmakla davacı kat maliki açısından davalı şirketin tasarrufunun fuzuli işgal mahiyetinde olduğu sonucuna varılmıştır.

Genel Kurul bu gerekçeyle direnme kararını yerinde buldu. Sözleşmeye taraf olmayan malik yönünden, dış cephenin baz istasyonu için kullanılması fuzuli işgaldir ve ecrimisile hükmedilmesi doğrudur.

Kararın Anlamı

Kararın dayanağı üç maddedir. Dış duvarlar ve çatı, 634 sayılı Kanun md. 4 gereği her hâlde ortak yer sayılır.¹ Kat malikleri, ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir ve ortak yerin kullanımından doğan gelirden de payları oranında yararlanır (KMK md. 16). Anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması ise önemli bir yönetim işidir ve 634 sayılı Kanun md. 45 uyarınca ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabilir.

Bu üçlü çerçeve, ortak cepheye baz istasyonu kurulmasını salt çoğunluğun ya da bazı maliklerin tasarrufuna bırakmıyor. Ortak yerin bu biçimde gelir getirici kullanıma açılması tüm maliklerin mülkiyet payına dokunduğundan, oybirliği aranır. Oybirliği kararı yoksa, maliklerin bir kısmıyla imzalanan kira sözleşmesi karara katılmayan maliki bağlamaz.

Bağlamayan bir sözleşmeye dayanılarak ortak yerin kullanılması, karara katılmayan malik yönünden fuzuli işgaldir. Şirketin kira bedelini sözleşmeye taraf maliklere ödemiş olması bu sonucu değiştirmez; çünkü kira ilişkisi davacıyı kapsamaz ve elde edilen gelir yalnızca imzalayan maliklerin hesabına aktarılmıştır. Bu nedenle karara katılmayan malik, işgal dönemi için kendi payına düşen ecrimisili doğrudan işletmeci şirketten isteyebilir.

Önemli: Ortak çatı ve dış cephenin baz istasyonu ya da reklam için kiralanması, kat maliklerinin oybirliğini gerektiren önemli bir yönetim işidir. Oybirliği kararı yoksa sözleşme, katılmayan maliki bağlamaz ve o malik payına düşen ecrimisili işletmeciden talep edebilir.

Uygulamada

Kat malikleri yönünden ilk adım, ortak yeri kullanan işletmeyle yapılan sözleşmenin dayandığı kararın niteliğini incelemektir. Kat malikleri kurulunda oybirliğiyle alınmış bir karar yoksa, sözleşme sözleşmeye taraf olmayan maliki bağlamaz. Bu malik, hem kullanımın önlenmesini hem de işgal dönemi için ecrimisili talep edebilir. Ecrimisil süresi ve payın hesabı, işgalin başladığı tarih ve malikin arsa payı üzerinden belirlenir. Gelir paylaşımına ilişkin ölçütler için aidat ve ortak gider rehberi yol gösterir.

Yönetimler yönünden karar açık bir sınır çizer. Ortak cephe, çatı ve dış duvarların gelir amacıyla üçüncü kişilere kiralanması yönetimin ya da malik çoğunluğunun tek başına karar verebileceği bir iş değildir. Böyle bir tasarrufun geçerli ve tüm maliklere karşı ileri sürülebilir olması için oybirliği kararı şarttır; aksi hâlde sözleşme eksik kalır ve yönetim, katılmayan maliklere karşı doğan ecrimisil ve müdahale sorumluluğuyla karşılaşır. Ortak yer düzenine ilişkin genel çerçeve için kat mülkiyeti rehberi yol göstericidir.

İlgili içerikler için bkz. Ortak Alan Uyuşmazlıkları, Çatıya Baz İstasyonu Kurulması ve Geliri, Aidat ve Ortak Gider ve Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi.