Olağanüstü Kurul Toplantısının İptali: Çağrı Usulü Denetimi

Olağanüstü Kurul Toplantısının İptali: Çağrı Usulü Denetimi

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 14.07.2025 tarihli ve 2024/13582 E., 2025/11036 K. sayılı kararıyla, olağanüstü kat malikleri kurulu toplantılarının ve bu toplantılarda alınan kararların iptali istemine ilişkin kısmen kabul hükmünü oy birliğiyle onadı. Karar, olağanüstü kurul toplantısının iptali istemlerinin çağrı usulü, yeter sayı ve delil durumu üzerinden üç dereceli denetimden geçtiğini gösteriyor.

Olayın Özeti

Davacı kat maliki, apartmanda belirli maliklerin çoğunluğu ellerinde tuttuğunu ve 12.10.2014 tarihli olağanüstü genel kurulda bu çoğunluğun hak ve yetkilerini kötüye kullandığını ileri sürdü. Davacıya göre, yönetimin feshine rağmen 24.08.2017 tarihinde olağan toplantı gibi gösterilen bir olağanüstü toplantı yapılmış ve kendisine toplantı çağrısı tebliğ edilmemişti.

Bu iddialarla davacı, her iki toplantının ve bu toplantılarda alınan kararların iptalini istedi.

Yargılama Süreci

Antalya 5. Sulh Hukuk Mahkemesi davayı kısmen kabul etti. Davacının istinaf başvurusunu inceleyen Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, başvuruyu esastan reddetti. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de 14.07.2025 tarihinde kararı oy birliğiyle onadı.

Karar metninden anlaşıldığı kadarıyla ilk derece mahkemesi, iddiaların bir bölümünü yerinde bulmuş, kalan bölümünü ise delil durumu karşısında reddetmiştir. İstinaf ve temyiz denetimi bu dengeyi korudu.

Kararın Gerekçesi

Yargıtay'ın onama gerekçesi şu şekildedir:

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

Bu cümle, Yargıtay'ın onama kararlarında kullandığı denetim formülüdür. Formül soyut görünse de somut bir anlam taşır: Daire; dava şartlarını, uygulanan hukuk kurallarını, hukuki nitelendirmeyi, ispat yükünün dağılımını ve alt derece gerekçelerini ayrı ayrı denetlemiş ve bozma nedeni görmemiştir. Çağrı usulüne, toplantının niteliğine ve yeter sayıya ilişkin itirazlar bu denetimin içinde karşılanmıştır.

Kararın Anlamı

Kat malikleri kurulunun toplanma ve çağrı düzeni 634 sayılı Kanun md. 29'da yer alır.¹ Olağanüstü toplantı, önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine yapılır. Çağrının, toplantıdan en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek yapılması gerekir.

Kurul kararlarına karşı iptal davası KMK md. 33'te düzenlenir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir. Kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hallerde süre koşulu aranmaz.

Yokluk ve iptal ayrımı bu davalarda belirleyicidir. Çağrının hiç yapılmaması ile çağrının usulsüz yapılması aynı sonucu doğurmaz; iddianın niteliğine, toplantının fiili katılım tablosuna ve ispat durumuna göre sonuç değişir. Somut olayda hükmün kısmen kabul olarak kurulması ve üç derecede korunması, mahkemelerin her toplantıyı ve her kararı kendi delil durumu içinde ayrı ayrı tarttığını gösteriyor.

Önemli: Çağrının tebliğ edilmediği iddiası tek başına iptal sonucunu doğurmaz. İddiayı ileri süren malikin bu olguyu ortaya koyması, yönetimin ise çağrı belgelerini ve tebliğ kayıtlarını sunması beklenir. Uyuşmazlık çoğu zaman toplantı tutanağı, hazirun listesi ve tebliğ evrakı üzerinden çözülür.

Uygulamada

Yönetimler yönünden kararın mesajı belge disiplinidir. Olağanüstü toplantı çağrısının KMK md. 29'a uygun biçimde, sebep belirtilerek ve ispatlanabilir yolla yapılması; hazirun listesinin ve toplantı tutanağının eksiksiz tutulması; karar defterinin düzenli işlenmesi, yıllar sonra açılacak bir iptal davasında yönetimin en güçlü savunma malzemesidir. Çağrı evrakı saklanmadığında, toplantı usulüne uygun yapılmış olsa bile ispat riski yönetime döner.

Malikler yönünden ise iki nokta öne çıkıyor. Birincisi süre yönetimidir: KMK md. 33'teki bir aylık ve altı aylık süreler, iptal davasının ilk savunma hattıdır; yokluk iddiası ileri sürülmedikçe geciken dava süre engeliyle karşılaşır. İkincisi ispat hazırlığıdır: çoğunluğun hak ve yetkilerini kötüye kullandığı iddiası, soyut bir yakınma olarak değil, somut kararlar ve belgelerle desteklenen bir vakıa olarak sunulmalıdır. Karar metninden anlaşıldığı kadarıyla bu dosyada da sonucu belirleyen, iddiaların delille buluşup buluşmadığıdır.

İlgili içerikler için bkz. Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kurul Kararı Nasıl İptal Edilir, Karar Defterinde İmza Eksikliği ve Kat Mülkiyeti.