Kat Malikleri Kurulu Ne Zaman ve Nasıl Toplanır?

Kat Malikleri Kurulu Ne Zaman ve Nasıl Toplanır?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat malikleri kurulu, yönetim planında başka süre yoksa yılda bir defa olağan olarak toplanır. Önemli bir konu ivedi karar gerektirdiğinde; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle olağanüstü toplantı yapılır. Çağrı, toplantı gününden en az onbeş gün önce bütün maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla ulaştırılır. 634 sayılı Kanun md. 29 bu usulü belirler; toplantı ilk çağrıda nisap sağlanamazsa ikinci toplantıya bırakılır.

---

Olağan Toplantı Ne Zaman Yapılır

Kurul, yönetim planında gösterilen zamanda; gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında olağan olarak toplanır (KMK md. 29). Olağan toplantının amacı yıllık işletme projesini, hesapları ve yönetici seçimini görüşmektir. Toplantı zamanının yönetim planıyla önceden belirlenmiş olması, çağrı tartışmalarını büyük ölçüde önler.

Yönetim planında toplantı sıklığı artırılabilir; ancak yasadaki asgari yıllık toplantı güvencesi ortadan kaldırılamaz.

---

Olağanüstü Toplantı ve Çağrı

Kurulu olağanüstü toplantıya çağırma yetkisi yöneticiye, denetçiye ve kat maliklerinin üçte birine aittir. Çağrının geçerli olması için toplantı tarihinden en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirim yapılması gerekir. Bildirimde toplantının yeri, günü, saati ve gündemi açıkça yer alır.

Önemli: Gündemde bulunmayan bir konu toplantıda görüşülüp karara bağlanırsa, o karar gündem dışılık nedeniyle iptale açık hale gelir. Bu nedenle çağrı metnindeki gündem, görüşülecek konuları eksiksiz ve somut biçimde göstermelidir.

Çağrının usulüne uygunluğu, sonradan açılabilecek iptal davasının merkezinde yer alır. İmza karşılığı tebligat veya taahhütlü mektup makbuzları, çağrının kanuna uygun yapıldığını gösteren temel belgelerdir.

---

İlk ve İkinci Toplantı

Kurulun geçerli toplanabilmesi için ilk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasının hazır bulunması gerekir (KMK md. 30). Bu ikili çoğunluk sağlanamazsa toplantı yapılamaz ve gündem ikinci toplantıya kalır.

İkinci toplantı, ilk toplantıdan en az yedi gün sonraya bırakılır ve bu toplantıda kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Bu düzenleme, azınlığın toplantıya gelmeyerek yönetimi süresiz kilitlemesini engeller.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 11.03.2019 tarihli, E. 2017/10660, K. 2019/1616 sayılı kararında; kurulun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanacağını, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa en az yedi gün sonra yapılacak ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabileceğini belirtmiştir. Karar, ikinci toplantının yedi günlük asgari ara koşulunu atlayan uygulamaların sakatlığını ortaya koyduğu için yol göstericidir.

---

Uygulamada

İlk toplantı ile ikinci toplantı çağrısının aynı davet metninde birlikte duyurulması, ikinci toplantı için ayrıca onbeş günlük çağrı beklenmesini önler; ancak yedi günlük asgari ara koşulu her halde korunmalıdır. Toplantı tutanağında katılan malik sayısı ve temsil edilen arsa payı toplamının rakamla gösterilmesi, nisap itirazlarını baştan karşılar.

Kararın alınmasından sonra nisap ve karar sayıları Kat Malikleri Kurulunda Karar Yeter Sayısı Nedir sorusunda; toplantı ve karar nisaplarının tümü Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları rehberinde ayrıntılıdır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları, Kat Malikleri Kurulunda Karar Yeter Sayısı Nedir, Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir.