Olağanüstü Kat Malikleri Toplantısı Nasıl Çağrılır?

Olağanüstü Kat Malikleri Toplantısı Nasıl Çağrılır?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Olağanüstü kat malikleri toplantısı, önemli bir sebep çıktığında yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle çağrılır. 634 sayılı Kanun md. 29 uyarınca çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce, toplantı sebebi de bildirilerek, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bütün maliklere ulaştırılmalıdır. Toplantı ve karar yeter sayısı KMK md. 30 kurallarına tabidir. Çağrı usulüne uyulmaması, alınan kararı sakatlar ve iptale açık hale getirir.

---

1. Olağanüstü Toplantı Ne Zaman Gerekir

Kat malikleri kurulu, yılda bir kez olağan toplanır; ancak önemli bir sebep çıktığında beklenmeksizin olağanüstü toplanabilir. Yöneticinin görev süresinin dolması, acil bir yenilik ihtiyacı, yönetimin azli veya ivedi bir harcama kararı bu sebeplere örnektir. KMK md. 29, olağan toplantı dışında bu yolu açık tutar.

Olağanüstü toplantının konusu, çağrıda gösterilen gündemle sınırlıdır. Gündemde yer almayan bir konu, toplantıda oybirliği sağlanmadıkça karara bağlanamaz. Toplantı düzeni ve karar mekaniği Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde bütünüyle açıklanır.

---

2. Çağrıyı Kim Yapabilir

Olağanüstü toplantı çağrısını KMK md. 29 üç ayrı sujeye tanır:

• Yönetici: Görevi gereği, olağanüstü sebep gördüğünde kurulu toplantıya çağırabilir.
• Denetçi veya denetim kurulu: Hesap ve yönetim denetiminde ortaya çıkan bir sorun nedeniyle çağrı yapabilir.
• Kat maliklerinin üçte biri: Yönetimin hareketsiz kaldığı durumlarda, malikler bu sayıya ulaşarak toplantıyı bizzat çağırabilir.

Üçte birlik oran, arsa payına göre değil kat maliki sayısına göre hesaplanır. Bu yol, özellikle yönetimin toplantı çağrısından kaçındığı hallerde maliklerin elindeki temel araçtır.

Önemli: Çağrı yetkisi olmayan bir kişinin yaptığı davetle toplanan kurulun kararı, yetki yönünden sakat sayılır. Üçte birlik çoğunluğa ulaşmadan yapılan malik çağrısı ile toplanıp alınan kararlar, iptal davasında geçersiz kılınabilir.

---

3. Davet Usulü ve On Beş Günlük Süre

Çağrının geçerli olması biçim şartına bağlıdır. KMK md. 29 uyarınca davet, toplantı için istenen tarihten en az on beş gün önce yapılır ve her malike imza karşılığı elden verilir ya da taahhütlü mektupla gönderilir. Çağrıda toplantının yeri, tarihi, saati ve gündemi açıkça yer almalıdır.

On beş günlük süre, maliklerin toplantıya hazırlanması ve gerekirse vekil tayin etmesi için tanınmıştır. Sürenin kısaltılması veya bir kısım malike hiç tebligat yapılmaması, çağrıyı sakatlar. İkinci toplantı öngörülüyorsa, ilk ve ikinci toplantı arasında bırakılacak süre de çağrıda gösterilir.

---

4. Toplantı ve Karar Yeter Sayısı

KMK md. 30 uyarınca kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve toplananların oy çoğunluğuyla karar verir. İlk çağrıda bu yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı ilan edilen tarihte yapılır; ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu karar için yeterlidir. Yönetim planı değişikliği veya oybirliği gerektiren işler bu kolaylıktan yararlanamaz; onlar için kanunun aradığı nitelikli çoğunluk her halde aranır.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, ikinci toplantıya ilişkin yeter sayı kolaylığının yalnızca çağrıda ikinci toplantı tarihinin usulüne uygun gösterilmiş olması halinde işleyeceği kabul edilmektedir. Aksi halde toplantı ilk toplantı sayılır ve daha ağır yeter sayıya tabi olur.

---

5. Usulsüz Çağrının Kararı Sakatlaması

Çağrı usulündeki eksiklikler, toplantıda alınan kararı iptale açık hale getirir. On beş günlük süreye uyulmaması, gündemin bildirilmemesi, bir kısım malike tebligat yapılmaması veya çağrının yetkisiz kişilerce yapılması başlıca sakatlık sebepleridir. KMK md. 33 uyarınca toplantıya katılmayan veya karara olumsuz oy veren malik, kararın iptalini isteyebilir.

Uygulamada

Olağanüstü toplantıda kararı ayakta tutan şey, çağrının belgelenebilir olmasıdır. Taahhütlü mektup alındıları, imza karşılığı tebliğ listesi ve gündemli davet metni saklanmalıdır. Uygulamada iptal davalarının önemli bir kısmı kararın içeriğinden değil, çağrı zincirindeki tebligat eksiğinden kaybedilir. Maliklerin üçte biriyle yapılan çağrılarda ise bu oranın imza listesiyle kanıtlanması, davanın seyrini belirler. Çağrı iptali denetiminin ölçütleri, Olağanüstü Kurul Toplantısı İptali analizinde somutlaşır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir, Site Yöneticisi Hesap Vermiyor Nasıl Azledilir.