Onarım İçin Komşu Bağımsız Bölüme Girmeye Katlanmak Zorunda mı?

Onarım İçin Komşu Bağımsız Bölüme Girmeye Katlanmak Zorunda mı?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet. Anagayrimenkulün korunması veya onarımı için bir bağımsız bölümde ya da o bölümden geçilerek yapılması zorunlu işler varsa, ilgili kat maliki bu işlere izin vermek ve çalışma sırasında doğan geçici rahatsızlıklara katlanmakla yükümlüdür. 634 sayılı Kanun md. 23 bu yükümü açıkça düzenler. Karşılığında malikin bu yüzden uğradığı zarar kendisine ödenir. İzin vermeyen malike karşı işi yaptırmak isteyen taraf mahkemeye başvurabilir. Konunun geniş çerçevesi kat mülkiyeti hukuku kapsamında değerlendirilir.

---

Katlanma Yükümünün Kapsamı: KMK md. 23

KMK md. 23, kat malikine iki yönlü bir yük getirir. Malik hem kendi bağımsız bölümünde yapılması zorunlu işlere izin verecek hem de bu iş sırasında ortaya çıkan geçici sıkıntılara katlanacaktır. Yükümün amacı, tek bir dairenin kapısını kapatarak binanın tümünü ilgilendiren bir onarımı kilitlemesini önlemektir.

Katlanma yükümü sınırsız değildir. Yalnızca anagayrimenkulün korunması ve onarımı için gerçekten zorunlu olan işleri kapsar. Estetik amaçlı, ertelenebilir veya alternatif güzergâhla yapılabilecek işler bu zorunluluğun dışında kalır. Zorunluluk ölçüsü, uyuşmazlık halinde teknik inceleme ile belirlenir.

---

Hangi İşler Zorunlu Sayılır

Zorunlu iş kavramı, yapılmadığında binaya veya diğer bağımsız bölümlere zarar verecek nitelikteki müdahaleleri anlatır. Uygulamada en sık karşılaşılanlar şunlardır:

• Kolon arasından geçen ortak su, ısıtma veya kanalizasyon tesisatındaki kaçağın giderilmesi
• Alt kata su veren gizli tesisat arızasının, ancak üst bağımsız bölümden girilerek onarılabilmesi
• Ortak baca, kolon veya taşıyıcı ögede tespit edilen ve erişimi tek daireden mümkün olan hasarın onarımı
• Bina güvenliğini etkileyen ve geciktirilemeyecek nitelikteki acil müdahaleler

Yalnızca konfor amaçlı veya malikin kişisel tercihine dayalı işler bu kapsamda değerlendirilmez.

Önemli: Katlanma yükümü, izin veren maliki zarara katlanmaya mahkûm etmez. KMK md. 23, işin yürütülmesi sırasında malikin uğradığı zararın kendisine ödeneceğini açıkça öngörür. Kırılan zemin, sökülen dolap veya kullanılamayan oda için tazminat istenebilir; izin verme yükümü ile zararın karşılanması hakkı birbirinden ayrıdır.

---

Zararın Ödenmesi ve Kimin Karşılayacağı

Onarım ortak yeri ilgilendiriyorsa doğan zarar ortak gider niteliğindedir ve arsa payı oranında maliklere yansıtılır. Zarar tek bir malikin kusurlu davranışından, örneğin bakımsız bıraktığı tesisattan kaynaklanıyorsa, sorumluluk o malike yüklenir. İzin veren komşunun evinde meydana gelen kırılma ve tahribat, işin yürütülmesinden doğduğu ölçüde tazmin edilir.

Zararın kapsamı belirlenirken fiili durum önem taşır. Onarım öncesi ve sonrası halin fotoğrafla belgelenmesi, sonradan açılacak tazminat isteminde malikin konumunu güçlendirir.

---

İzin Vermeyen Malike Karşı Dava

Zorunlu onarıma rağmen kapısını açmayan malik, katlanma yükümünü ihlal eder. Bu halde işi yaptırmakta hukuki yararı olan kat maliki veya yönetici, sulh hukuk mahkemesinde bağımsız bölüme girişe ve onarımın yapılmasına izin verilmesi istemiyle dava açabilir. Gecikmede tehlike varsa ihtiyati tedbir yoluyla erişim sağlanması talep edilebilir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, anagayrimenkulün korunması için zorunlu görülen onarıma izin vermeyen malikin bu tutumu hukuka aykırı sayılır; teknik incelemeyle işin zorunluluğu saptandığında bağımsız bölüme girişe izin verilmesine hükmedilir. Uygulamada bu yaklaşım, bir dairenin direnişinin bina güvenliğini riske atmasını engeller.

---

Uygulamada

Onarım uyuşmazlığında en sık hata, işin zorunlu olup olmadığının belgelenmeden malikten giriş istenmesidir. Zorunluluk teknik raporla ortaya konmadan yapılan giriş talebi reddedilebilir. Önce arızanın niteliği ve erişim güzergâhı bir uzman değerlendirmesiyle saptanmalı, sonra malike yazılı bildirim yapılmalıdır.

İzin veren malik yönünden ise zarar kaydının önceden tutulması belirleyicidir. Dava tipi ve delil şablonu belirlenirken alanın niteliği doğru saptanmalıdır; ortak yer kaynaklı onarım uyuşmazlıklarının yürütümü ortak alan uyuşmazlıkları rehberinde, rejimin bütünü ise kat mülkiyeti rehberi içinde ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları.