Site Yönetimi Ortak Alanı Kurul Kararı Olmadan Değiştirebilir mi?

Site Yönetimi Ortak Alanı Kurul Kararı Olmadan Değiştirebilir mi?

İlgili hizmet sayfası → kat mülkiyeti hukuku: Ortak alan, yönetim yetkisi ve müdahalenin önlenmesi uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Değiştiremez. Yönetim, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulayan organdır; kurulun yerine geçerek ortak alanın niteliğini değiştiremez. Kurul kararı bulunsa dahi, yapılan düzenleme onaylı mimari projeye aykırıysa her kat maliki eski hâle getirme isteyebilir.

---

Yönetimin Yetkisi Kurulun Kararıyla Sınırlıdır

Yönetim, ortak yerlerin bakımı ve işletilmesi bakımından yetkilidir; ancak ortak alanda yenilik ve ilave niteliğindeki işler 634 sayılı Kanun m. 42 uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karara bağlıdır. Yönetim kurulunun kendi aldığı karar, kat malikleri kurulu kararının yerini tutmaz.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 07.04.2025 tarihli ve 2024/10622 E., 2025/4373 K. sayılı kararına konu dosyada, apartman yönetimince verildiği ileri sürülen izin, 634 sayılı Kanun'da aranan çoğunlukla alınmadığı ve kat malikleri genel kurulunca da verilmediği gerekçesiyle geçersiz sayılmış, ortak alana yapılan imalatların kaldırılmasına karar verilmiştir.

---

Kurul Kararı Olsa Bile Proje Bağlayıcıdır

Yönetimin elinde bir kurul kararı bulunması da tek başına yeterli değildir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 14.05.2025 tarihli ve 2025/5184 E., 2025/7576 K. sayılı kararında, site yönetimi 0-3 yaş çocuk oyun alanı çevresindeki yürüyüş yolu ile bankları kaldırıp basketbol sahası yapmış ve savunmasında bunun 634 sayılı Kanun m. 42 kapsamında kullanımı kolaylaştıran bir yenileme olduğunu, genel kurul kararına dayandığını ileri sürmüştü.

Bölge adliye mahkemesi, ortak alanlarda yapılacak onarım ve iyileştirmeler için 634 sayılı Kanun m. 19/2 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının gerektiğini, yapılan değişiklikler mimari projeye uygun olsa dahi bu nisap sağlanmadan ortak alanda yapı yapılmışsa her kat malikinin kal talebiyle dava açabileceğini benimsemiş; somut olayda değişikliklerin projeye aykırı olduğu keşif ve bilirkişi raporuyla belirlenmiştir. Daire kararı onamıştır.

Önemli: Ortak alan düzenlemesinin daha modern, daha kullanışlı ya da daha çok kişiye hitap eder olması sonucu değiştirmez. Ölçüt beğeni değil, projeye uygunluk ve nisaptır.

---

Ortak Alanın Kiraya Verilmesi Ayrı Bir Rejime Tabidir

Yönetimlerin sık yaptığı bir başka işlem, ortak alanın gelir getirmesi amacıyla üçüncü kişiye tahsisidir. Bu işlem yenilik ve ilave değil, önemli yönetim işidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 18.03.2025 tarihli ve 2024/3238 E., 2025/3635 K. sayılı kararında, site bahçesine banka ile yapılan sözleşme uyarınca ATM konulması uyuşmazlığında, işlemin 634 sayılı Kanun m. 42 kapsamında değerlendirilmesi gerektiği savunması karşılanmış ve 634 sayılı Kanun m. 45 uyarınca bu tür işlerin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle mümkün olduğu benimsenerek eski hâle getirme kararı onanmıştır.

Aynı kararda, ortak alanda başka bankalara ait bankamatiklerin de bulunması ve yalnızca bir davalıya dava açılmış olması, haksız el atmayı hukuka uygun hâle getiren bir sebep sayılmamıştır.

---

Uygulamada

Kat maliki tarafında ilk iş onaylı mimari proje ile vaziyet planını getirtmektir. Uyuşmazlık, çoğu zaman düzenlemenin faydalı olup olmadığı tartışmasından çıkıp projeye uygunluk tespitiyle çözülür.

İkinci iş yolun doğru seçilmesidir. Kurul kararının nisabı sakatsa 634 sayılı Kanun m. 33 uyarınca iptal davası gündeme gelir ve süreler işler; fiili müdahale söz konusuysa müdahalenin önlenmesi ile eski hâle getirme davası açılır. İkinci yolda süre koşulu bulunmaması, kararı kaçıran malik için pratik bir imkân yaratır.

Yönetim tarafında ise ortak alanda yapılacak her iş için önce niteliğin belirlenmesi gerekir: fiziki iyileştirme mi, projeye aykırı değişiklik mi, yoksa üçüncü kişiye tahsis mi. Nitelendirme nisabı belirler ve yanlış nisapla alınan karar yatırımı riske atar. Konunun bütünü kat mülkiyetinde yenilik ve ilaveler makalesinde incelenmektedir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyetinde Yenilik ve İlaveler, Ortak Alan Uyuşmazlıkları Rehberi ve Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali.