Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim: Organlar, Kararlar, Sorumluluk

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün irade merkezidir; aidat tutarından yönetici seçimine kadar bağlayıcı kararlar bu organda alınır. Usulsüz çağrı, eksik yeter sayı veya yetki aşımıyla alınan bir kurul kararı ise iptal davasının konusu olur. Bu rehber; kurulun işleyişini, karar usulünü, iptal sürelerini ve yönetici ile denetçinin hukuki konumunu birlikte ele alır.

Kurulun Konumu ve Toplantı Düzeni

Anagayrimenkul, KMK md. 27 ve devamı uyarınca kat malikleri kurulunca yönetilir; yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu kurulca kararlaştırılır. Kurul, KMK md. 29 gereği yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, plan hüküm içermiyorsa her takvim yılının ilk ayında toplanır. Toplu yapılarda bu süre iki yılda bir olarak uygulanır.

Önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinden üçte birinin istemiyle olağanüstü toplantı yapılır. Çağrının toplantıdan en az on beş gün önce bütün maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi ve toplantı sebebinin gösterilmesi gerekir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün içinde yapılır.

Yeter Sayı, Oy Hakkı ve Karar Defteri

KMK md. 30 uyarınca kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz; katılanların oy çokluğu yeterlidir. Kanunun özel çoğunluk aradığı haller saklıdır: yönetici ataması sayı ve arsa payı çoğunluğu ister; faydalı yenilikler, anayapıya ilave ve ortak yer üzerinde tasarruf gibi konular nitelikli çoğunluğa veya oybirliğine tabidir.

Oy düzenini KMK md. 31 kurar: her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oya sahiptir; birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oyların üçte birinden fazlasına sahip olamaz. Vekaleten oy kullanılabilir; bir kişi oyların yüzde beşinden fazlasını vekil sıfatıyla kullanamaz. Kararlar KMK md. 32 gereği noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır; karşı oylar sebebiyle birlikte deftere geçirilir.

Kurul Kararlarının İptali: Süreler ve Hakimin Müdahalesi

634 sayılı Kanun md. 33, kurul kararına razı olmayan malike sulh hukuk mahkemesine başvurma imkanı tanır. Süre rejimi kesindir: toplantıya katılan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Yoklukla malul veya mutlak butlanla sakat kararlarda bu süreler işlemez; usulsüz çağrıyla yapılan toplantıda alınan karar tipik yokluk tartışması doğurur.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 01.07.2025 tarihli, E. 2024/6662, K. 2025/10202 sayılı kararına konu uyuşmazlıkta; kat malikleri kurulu kararı olmadan aidat ve proje masrafı adı altında avans toplandığı, kurul toplantılarının yönetim planına aykırı zamanda yapıldığı ileri sürülmüş ve yönetim organları ile kurul kararlarının iptali istenmiştir. Dosya, iki noktayı görünür kılar: tahakkukun mutlaka bir kurul kararına veya işletme projesine dayanması gerektiği ve toplantı zamanına ilişkin yönetim planı hükümlerinin iptal davasında ciddi bir denetim ölçütü olduğu.

Aynı hüküm, hakimin müdahalesinin çerçevesini de çizer: mahkeme, tarafları dinledikten sonra kurul kararını iptal edebilir veya olayın niteliğine göre yerine geçecek düzenlemeyi yapabilir. Hakim kararına uymayan malik hakkında ayrıca idari para cezası yaptırımı öngörülmüştür; iptal hükmü bu yönüyle yalnızca geçmişi tasfiye etmez, geleceğe dönük uygulamayı da bağlar.

Önemli: Bir aylık ve altı aylık süreler hak düşürücüdür; mahkeme bu süreleri kendiliğinden gözetir. Karara katılmayan malikin süreyi kaçırmamak adına öğrenme tarihini belgelemesi, iptal davasının ilk ve en kritik hazırlığıdır.

Yönetici: Atanma, Görevler, Sorumluluk

KMK md. 34 uyarınca kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini bir yönetici veya üç kişilik yönetim kuruluna verebilir; bağımsız bölüm sayısı sekizi buluyorsa yönetici atanması zorunludur. Atama, maliklerin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla yapılır. Malikler anlaşamazsa, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanması istenir.

Yöneticinin görevleri KMK md. 35'te sayılır: kurul kararlarının yerine getirilmesi, anagayrimenkulün korunması ve bakımı, avans toplanması, borçların ödenmesi ve tebligatların kabulü bunların başında gelir. KMK md. 38 sorumluluk ölçüsünü belirler; yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. KMK md. 39 gereği hesap verme yükümü vardır: yönetim planında zaman belirtilmemişse her takvim yılının birinci ayında ve haklı sebep varsa her zaman hesap vermek zorundadır.

Denetim mekanizmasını KMK md. 41 tamamlar. Kat malikleri kurulu, yöneticiyi denetler; yönetim planında gösterilirse sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bir denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçilir. Denetçi, hesapları denetler ve kurula rapor sunar.

Uygulamada

İptal davalarında en sık yapılan hata, karara katılıp olumlu oy kullanan malikin dava açmasıdır; olumlu oy kullanan malik kural olarak o kararın iptalini isteyemez. İkinci sık hata, davanın yöneticiye karşı açılmasıdır; kurul kararının iptali davası diğer kat maliklerine yöneltilir. Hasım tercihi baştan yanlış kurulursa süre kaybı davayı hak düşürücü sürenin dışına itebilir.

Yönetim cephesinde strateji şeffaflıkla kurulur. Çağrı evrakının, hazirun cetvelinin, vekaletnamelerin ve karar defterinin eksiksiz tutulması, açılacak her iptal davasının savunma dosyasını önceden hazırlar. Yönetici azli tartışmalarında ise hesap verme kaydı belirleyicidir; düzenli hesap sunan yöneticinin azli zorlaşır, hesap vermeyen yönetici hakkında sulh hukuk mahkemesine başvuru yolu açılır. Bu sürecin ayrıntısı yöneticinin hesap vermemesi ve azli içeriğinde yer alır.

Dava Riski

Kurul kararına dayanmayan harcama, yönetici aleyhine kişisel sorumluluk doğurur. Vekil gibi sorumlu tutulan yönetici, yetkisiz harcamayı kendi malvarlığından karşılama riskiyle karşılaşır; bu risk, kurul kararı alınmadan başlatılan tadilat ve proje işlerinde en yüksek düzeydedir.

Sonuç

Kurul iradesi usulle değer kazanır: süresinde çağrı, doğru yeter sayı, düzgün tutulmuş karar defteri ve zamanında açılan iptal davası. Yönetici bu iradenin uygulayıcısıdır ve vekil ölçüsünde sorumludur. Kararların iptaline ilişkin pratik akış kurul kararı nasıl iptal edilir içeriğinde; rejimin bütünü kat mülkiyeti hukuku rehberinde bulunur¹.

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti Hukuku, Kurul Kararı Nasıl İptal Edilir, Yönetici Hesap Vermiyor, Nasıl Azledilir, Kat Mülkiyeti.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩

Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim: Organlar, Kararlar, Sorumluluk